Aluguel de apartamento: um guia com sete dicas de como fazer a locação

Alugar um apartamento é uma jornada cheia de detalhes, que começa com a busca pelo imóvel ideal e passa por questões burocráticas e de ordem prática até assinar o contrato. Para evitar qualquer tipo de transtorno futuro é importante seguir um passo a passo do que deve ser feito. Confira sete dicas para acertar no aluguel de apartamento.

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Buscas

As buscas pelo apartamento ideal continuam pelos métodos antigos, como anúncios em jornais ou placas afixadas. Mas os canais digitais ganharam força. “São práticos e econômicos, oferecem vantagens como a possibilidade de comparações de preços e de características dos imóveis. Os portais são fundamentais para obter maior visibilidade, além da praticidade de oferecerem imagens em 3D dos ambientes. A análise no entorno do imóvel é válida para obter informações sobre infraestrutura da localidade”, afirma Laudimiro Cavalcanti, diretor do Creci-RJ.

Visita

Apesar de a internet facilitar o caminho para encontrar, a visita é importante. “Somente pessoalmente é possível analisar detalhes como a parte elétrica e hidráulica, se existem vazamentos, pisos e forros, pinturas e revestimentos, condições das portas e janelas. Deve-se ficar atento aos pequenos danos que podem ser indícios de problemas maiores, checar a canalização de esgotos, grelhas, local de box, nível de escoamento de água dos banheiros, cozinha e áreas comuns”, detalha Laudimiro. 

Vistoria 

A vistoria para aluguel de apartamento deve ser feita no início e final da locação. “Com a vistoria de entrada, o locador poderá ser ressarcido se, ao final da locação, o imóvel for devolvido com danos. Ela também resguarda o locatário porque ele poderá exigir do locador reparo de algum dano anterior ao início da locação”, explica Luís Fernando Teixeira de Andrade, sócio da Karpat Sociedade de Advogados e especialista em direito imobiliário. A vistoria deve ser completa, com estado de cada cômodo, móveis e acessórios, de preferência com fotos e vídeos. 

Documentos

Para aluguel de apartamento, existe uma documentação necessária. O locatário deve apresentar documentos pessoais e os que comprovem que ele tem renda para suportar os aluguéis. “Via de regra, holerite, carteira de trabalho, extrato dos últimos meses de movimentação da conta bancária e última declaração do Imposto de Renda são suficientes”, lista Luís Fernando. “Já o locador deve apresentar documento que comprove que ele é proprietário ou que ele tem posse do imóvel, uma vez que não é obrigatório ser efetivamente o proprietário para ser locador, bastando que tenha posse do bem”.

Garantias

Pela Lei do Inquilinato, o locador pode exigir algumas garantias, sendo quatro mais utilizadas. A primeira é a caução em dinheiro, no valor de até três aluguéis. “O dinheiro é depositado na conta do locador no início da locação e devolvido ao final. Caso haja falta de pagamento ou danos ao imóvel, o locador pode abater os débitos e valores correspondentes aos danos ao imóvel ao final da locação”, explica Luís Fernando.

A segunda é com fiador, que se mostra a melhor garantia para locador e locatário. “Além de não ter custo, o fiador não poderá alegar, em regra, que seu imóvel é bem de família para se eximir do pagamento do débito. O locador deve exigir que o fiador comprove ser proprietário de no mínimo um imóvel livre de ônus”, diz o advogado. A terceira é o seguro fiança, que é boa para o locador, que terá seus débitos garantidos por uma seguradora. “O ponto negativo é que ele não é barato, tornando um impeditivo”.

A última é caução em imóvel, que é menos utilizada porque, além de ter o gasto com registro da caução, tem o risco, para o locador, de o caucionante alegar que o imóvel é bem de família e inviabilizar a recuperação do crédito. “O locatário ou um terceiro dá seu imóvel em garantia. O contrato de locação é registrado na matrícula do imóvel dado em caução e, caso haja débitos, o locador poderá pedir a penhora do imóvel”.

Renovação

Entre os cuidados para renovação do aluguel de apartamento está o prazo contratual. “Ele deve estar estabelecido porque o contrato que não possui vira prazo indeterminado e dá direito a ambas as partes reincidirem mediante notificação prévia de 30 dias e gera insegurança”, pontua o advogado Thiago Lapenda, do escritório Lapenda Advogados. Outra questão é sobre o índice de reajuste do aluguel. “Um reajuste baixo prejudica o proprietário e um alto prejudica o inquilino. O ideal é uma cesta de índices que são somados e divididos para ter uma média mais justa”.

Devolução

A forma comum de devolução é quando o prazo do contrato expira, mas existem outras formas. “Um exemplo é diante da inadimplência do inquilino, o proprietário pode reivindicar a devolução antes do prazo. Já o inquilino pode devolver antes do prazo quando o imóvel não se presta para finalidade do contrato por ter algum vício, como problemas como vazamentos, infiltrações, entre outros”, conclui Thiago Lapenda.

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