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Locador e locatário: Tudo o que você precisa saber

Locador e locatário: Tudo o que você precisa saber
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Locador e locatário são partes de um contrato de aluguel que possuem direitos e obrigações. Para que a relação entre eles seja benéfica, e a experiência seja positiva para todos, é preciso ter atenção a uma série de detalhes, que envolvem desde a negociação até após a assinatura do contrato.

Pois é. Pode parecer uma tarefa simples, mas alugar um imóvel não se resume apenas a encontrar o apartamento ou casa ideal, fechar o negócio e fazer a mudança. São muitos detalhes no meio do caminho e, inclusive, bastante burocracia a ser cumprida.

Para que você tenha boa experiência, vamos explicar tudo que você precisa saber sobre locador e locatário, os direitos e deveres, e outras questões. 

Confira!

O que é locador e locatário?

Locador e locatário são termos que se referem às partes envolvidas em um contrato de aluguel de um imóvel. Elas devem cumprir com suas obrigações e respeitar os direitos do outro, conforme a lei e o contrato.

O locador é aquele que cede o uso do imóvel ao locatário, mediante o pagamento de um valor mensal, que chamamos de aluguel. 

O locatário ou inquilino é aquele que ocupa o imóvel e paga o aluguel ao locador. 

Se você sempre se perguntou “Qual é o nome de quem mora de aluguel?” ou “Quem é o inquilino?”, agora já sabe que é o locatário, certo?

Por que conhecer as diferenças entre locador e locatário é importante?

Conhecer as diferenças entre as partes de um contrato de locação é importante para garantir uma transação segura, tranquila e vantajosa para ambas as partes. 

Ao saber qual é o papel de cada um no contrato de aluguel, é possível evitar problemas jurídicos, financeiros e operacionais que possam prejudicar a relação entre eles. 

Além disso, o conhecimento sobre as diferenças entre locador e locatário, os direitos e deveres, é uma forma de respeitar o que a lei e o contrato estabelecem. 

Dessa forma, todos podem usufruir dos benefícios da locação, sem comprometer seus interesses e expectativas.

Lei de Locação: o que ela diz e por que ela é importante?

Pesquisa de 2023 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) apontou que os imóveis alugados no Brasil correspondem a 21,1% das moradias no país, de um total de 74,1 milhões de domicílios.

É um percentual acima do relatado pelas últimas pesquisas realizadas, que apontaram 18,5% em 2016 e 19,3% em 2019.

Em um país onde há grande demanda de aluguel de imóveis, é fundamental entender o que diz a Lei n.º 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato. De modo geral, ela rege as regras de locação de imóveis urbanos, residenciais ou comerciais, em todo o território nacional.

Primeiro, é preciso saber que os direitos e deveres das partes são regulamentados por meio de parâmetros contratuais e normativos da locação de imóveis, para garantir a equivalência entre os envolvidos. Isso evita prejuízo para qualquer uma das partes.

Vamos então entender quais são as responsabilidades em um contrato entre locador e locatário.

Quais são as principais responsabilidades de cada parte?

Locador e locatário: Tudo o que você precisa saber

O advogado Marcelo Valença, especialista em Direito Imobiliário, adianta algumas diferenças de responsabilidade entre inquilino e proprietário do imóvel objeto de locação, de acordo com a lei.

“Se o problema a ser resolvido estiver em uma coluna de sustentação do prédio ou na fiação elétrica entre o poste e a caixa de força da casa, por exemplo, o custo pertencerá ao proprietário. Por outro lado, se o problema estiver em telhas, canos e fiações internas, a conta vai para o locatário”, exemplifica.

A seguir, você vai saber em detalhes o papel de cada um no processo de locação de imóvel, entender melhor que locador e locatário têm direitos e deveres diferentes, e saber quando a Justiça pode ser acionada.

Direitos e deveres do inquilino

De modo geral, são direitos do inquilino (ou locatário): 

  • receber o imóvel em plenas condições de uso;
  • exigir o fornecimento de recibo discriminado do aluguel e demais encargos;
  • não se responsabilizar por taxas administrativas da imobiliária nos casos em que há esse tipo de intermediação.

Outro direito é a preferência de compra do imóvel objeto de locação em igualdade de condições com terceiros. Então, caso o dono da propriedade decida vender o bem, ele deve dar conhecimento prévio ao locatário, conforme determina a legislação.

Por outro lado, além do aluguel, os deveres do locatário incluem o pagamento da taxa de condomínio e das despesas de serviços de utilidade pública (água, energia, gás, telefone, entre outros), bem como os gastos com a manutenção e a conservação do imóvel.

Além disso, quem aluga fica proibido de realizar reformas ou demais obras que alterem a estrutura interna e externa do imóvel sem a permissão do proprietário, validada mediante documento por escrito. 

O inquilino tem ainda a obrigação de usar o imóvel de acordo com o que ficou acordado. Se o contrato diz que o uso é para fins residenciais, ele não poderá usar o apartamento ou casa para comércio. 

Ele também não pode fazer qualquer tipo de modificação sem autorização prévia e escrita do proprietário. Ao final do contrato, precisa devolver o imóvel no estado que recebeu.

Direitos e deveres do proprietário

Já os deveres do locador são os gastos com investimentos de capital no imóvel e as despesas extraordinárias do condomínio, como reformas estruturais, pinturas das instalações, expansões, entre outras intervenções.

O dono do imóvel também é responsável pelo pagamento da taxa de lixo, do IPTU e do seguro contra incêndio, a menos que essa responsabilidade tenha sido transferida para o locatário em acordo prévio registrado em contrato.

Quanto aos direitos do locador, ele pode:

  • vistoriar o imóvel, mediante combinação prévia de horário
  • aceitar a devolução da chave do imóvel somente quando ele estiver em condições semelhantes àquelas em que se encontrava quando foi entregue ao inquilino;
  • receber o pagamento do aluguel em dia, conforme valor determinado no contrato, e com a possibilidade de rescindir o contrato caso o montante não seja recebido até o sexto dia útil do mês subsequente.

Quando pode ocorrer despejo?

Como locador e locatário têm direitos e deveres, um dos pontos que se deve ter em mente é a possibilidade de despejo em algumas situações específicas. 

O termo “despejo” se refere a qualquer ocasião em que o dono retoma a posse do imóvel objeto de locação.

Primeiro, é preciso esclarecer que nem sempre isso ocorre por imposição judicial. Assim, a ação pode ocorrer devido ao término do prazo de locação, à dissolução do contrato em comum acordo ou à necessidade de reparos urgentes determinada pelo Poder Público.

Já no caso de despejo por inadimplência, é necessário recorrer à Justiça. Contudo, antes de formalizar a ação, certifique-se de que se esgotaram todas negociações possíveis de cobrança com o inquilino, nos termos do contrato de aluguel.

Caso não haja solução, procure um advogado especialista em Direito Imobiliário que certamente saberá explicar detalhadamente que locador e locatário têm direitos e deveres diferentes e o que cabe a cada um.

Como funciona a rescisão do contrato de aluguel entre locador e locatário?

A rescisão do contrato entre locador e locatário é o encerramento da relação jurídica entre as partes, que implica na devolução do imóvel e na quitação das obrigações pendentes. 

Ela pode ser motivada por diversos fatores, como o interesse em mudar de imóvel, o descumprimento de alguma cláusula, a necessidade de reforma, entre outros. 

Em regra, o locador não pode solicitar o imóvel de volta durante a vigência contratual. Mas há exceções, como no caso do inquilino descumprir regras contratuais estabelecidas. Neste caso, o prazo para desocupar o imóvel é de, no mínimo, 30 dias.

E se o locatário decidir devolver o imóvel antes do fim do contrato? É possível mediante o pagamento de uma multa proporcional ao período remanescente e deve constar no contrato. 

Porém, essa multa não será exigida se a rescisão for solicitada porque o inquilino foi transferido pelo seu empregador para prestar serviço em outra localidade. Ainda assim, o proprietário ou imobiliária deve ser notificado com 30 dias de antecedência.

Se o contrato for por tempo indeterminado, ele poderá ser rescindido a qualquer momento, também com a notificação prévia por escrito em um prazo de 30 dias. Essa regra também vale para renovações automáticas de contratos com prazo igual ou superior a 30 meses de vigência.

Veja outras hipóteses de rescisão:

  • As partes, em comum acordo, resolvem pôr fim à relação;
  • Uma das partes comete infração, como não efetuar o pagamento do aluguel;
  • Necessidade de reforma essencial e urgente determinada pelo Poder Público;
  • Solicitação pelo locador, caso o contrato tenha ultrapassado 5 anos ininterruptos.

Leia também: Quebra de contrato de aluguel: tudo o que você precisa saber!

O que é o reajuste do aluguel e como ele é calculado?

O reajuste do aluguel é a atualização do valor do aluguel de acordo com a variação de um índice econômico que mede a inflação. 

Ele é feito para preservar o poder de compra do locador e evitar a desvalorização do imóvel e está previsto na Lei do Inquilinato e no contrato de locação.

Para calcular o reajuste, aplica-se um percentual de correção sobre o valor do aluguel vigente. Esse percentual é obtido pela variação do índice escolhido entre duas datas: a data-base do contrato e a data do reajuste. 

A data-base é a data em que o contrato foi assinado ou a data do último reajuste. A data do reajuste é a data em que o novo valor do aluguel passa a valer, que geralmente é anual, mas pode ser diferente conforme o contrato.

O índice utilizado para o reajuste do aluguel pode ser definido livremente entre as partes, desde que seja um índice oficial e que reflita a variação dos preços no mercado. 

Os índices mais comuns são o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor). Eles são calculados e divulgados mensalmente por instituições como a FGV (Fundação Getúlio Vargas) e o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).

O que você precisa saber antes de alugar um imóvel?

Locador e locatário: confira tudo o que você precisa saber

Quem paga o contrato de aluguel: locador ou locatário?

O que é o objeto da locação?

Além dos direitos e deveres das partes, o que preciso observar ao alugar um imóvel?

Essas perguntas são muito comuns para aqueles que pretendem colocar seu imóvel para locação ou ser um inquilino.

Vamos ver as principais questões separadas por temas?

Locador

Se você vai colocar seu imóvel para alugar, vale a pena pesar o que precisará ser feito para avaliar se o trabalho será feito por conta própria ou através de uma imobiliária

Os detalhes não são poucos e eles vão exigir dedicação, tempo e conhecimento. 

Alugar o imóvel vai além de atender as ligações dos interessados e fazer as visitas. É preciso avaliar as condições do futuro inquilino e saber lidar com as leis para fazer um bom contrato e evitar qualquer tipo de contratempo. Sem contar a necessidade de verificar o pagamento do aluguel e o estado de conservação do imóvel.

Às vezes o proprietário prefere fazer o trabalho sozinho para economizar, mas no final pode levar um prejuízo e ter uma dor de cabeça muito grande mais na frente. Uma administradora pode fazer um bom trabalho pelo proprietário, que vai precisar desembolsar por isso, mas terá menos trabalho e pode evitar problemas futuros”, reforça Elísio Cruz Júnior, presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).

Valores

O valor do aluguel do imóvel objeto de locação não é definido aleatoriamente. É preciso fazer uma pesquisa para definir o preço de acordo com o mercado imobiliário, que leva em consideração a localização, tamanho, demanda e condições do imóvel. 

Afinal, ao pedir um valor abaixo do que o imóvel vale, o proprietário sairá no prejuízo. Mas, se o valor cobrado estiver acima do que o mercado está praticando, o locador terá dificuldades em alugar o imóvel. 

O ideal é percorrer a vizinhança, seja no próprio edifício ou nos vizinhos, para fazer um balanço médio do valor que está sendo cobrado na região. Outra possibilidade é consultar o Índice FipeZap, que oferece estatísticas sobre o valor do aluguel de acordo com a cidade e o bairro.

Cadastro

Analisar a ficha cadastral do possível futuro inquilino é um passo fundamental do processo. Esta atitude pode preservar mais o imóvel e evitar que haja qualquer problema relacionado aos pagamentos. 

É fundamental levantar informações detalhadas de quem está alugando para evitar alugar para marginais e pessoas que não vão cuidar bem do imóvel”, diz José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).

O proprietário deve verificar se o inquilino terá condições de arcar com as despesas. 

É importante verificar a ficha cadastral dele, se ele tem um passado irrefutável e se não há ação judicial, principalmente de despejo, para demonstrar que nada pode afetar os compromissos financeiros”, esclarece Manoel da Silveira Maia, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ).

Garantias

Além de verificar a ficha cadastral do inquilino, ele também deve dar garantia ao proprietário que o pagamento será realizado. 

Existem quatro opções de garantias: fiador, seguro-fiança, garantia de aluguel e título de capitalização

A escolha vai depender do acordo entre o proprietário e o inquilino. Saiba quais são as possibilidades, mas fique atento que apenas uma pode ser exigida no contrato.

Vistoria

Locador e locatário: guia completo

A vistoria é outro passo importante, já que ela vai garantir as condições do imóvel na hora da devolução. 

Todos os detalhes devem constar no laudo, como pintura e vidros. Se o imóvel vai ser alugado mobiliado, é preciso fazer o levantamento também do estado dos móveis e eletrodomésticos. 

É importante ter o cuidado de fazer um laudo de vistoria bem feito para, na hora da entrega do imóvel objeto de locação, não ter o dissabor de encontrá-lo em um estado precário”, esclarece Elísio Cruz Júnior, presidente do Secovi-PE.

Contrato tradicional

No contrato entre locador e locatário deve constar todos os mínimos detalhes para assegurar os direitos das partes e não gerar margem para qualquer tipo de interpretação errada. 

Nele, devem estar a descrição do imóvel e os dados do locatário e do fiador, se esta for a opção de garantia. Na questão financeira, também devem constar o valor do aluguel, a data de vencimento e o valor da multa a ser cobrada em caso de atraso no pagamento. A forma de reajuste também deve estar clara. 

A duração do contrato é cláusula importante. O prazo varia de acordo com o que foi estabelecido entre as duas partes. Pela lei, depois do fim do prazo estabelecido, o contrato vale por tempo indeterminado.

Outros tipos contratuais

Além do contrato tradicional, existem outros dois tipos de contrato: aquele que vai assegurar o aluguel por temporada e outro usado para alugar um quarto em um imóvel ou em uma república. 

O primeiro é destinado para uma residência rápida e o prazo não pode ultrapassar 90 dias. Neste caso, o aluguel pode ser cobrado com antecedência. 

É importante que o proprietário fique atento aos prazos, já que, caso o locatário fique mais tempo do que o determinado no contrato por temporada, ele passa a ter direitos relativos a uma locação tradicional. 

Mesmo que seja um contrato que vai durar pouco tempo, é importante fazer para que as duas partes estejam resguardadas. Para o proprietário, é fundamental verificar se o inquilino terá condições de pagar o aluguel e ainda deixar claro o número de pessoas que poderá ocupar o imóvel. No caso do inquilino, ele deve se certificar que o imóvel que ele encontrou na internet, por exemplo, realmente existe”, explica a advogada Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários.

No segundo caso, para alugar apenas um cômodo de um imóvel, é preciso também muita atenção para evitar problemas. 

Nesta situação, Daniele Akamine afirma que o contrato vai depender do tipo de locação. “Se houver prestação de serviço, como limpeza, café da manhã, não é locação. Mas se não houver prestação de serviço, o contrato é para locação. É bom deixar tudo claro para, caso haja problemas futuros, resolver na seara correta, já que no caso da prestação de serviço, é baseado no Código Civil”, explica a advogada. 

Daniele Akamine ainda reforça sobre a importância de ter referências da pessoa que vai dividir a casa e definir as regras de convivência. “É preciso deixar claro o quarto que será alugado, onde o inquilino poderá transitar, horários para cozinhar e lavar roupa, se pode fumar, beber e levar visita, entre outras coisas. O que está acordado não sai caro”, completa.

Estrutura

Existem diferenças nas regras entre consertos e reformas no imóvel. Afinal de contas, quem deve bancar os custos? 

No caso dos consertos, se for algum problema causado por conta da deterioração do imóvel ou pelo fim da vida útil do material, as despesas ficam a cargo do proprietário. 

Mas se os danos foram causados pelo inquilino, ele deve arcar os custos do conserto. 

No caso de reforma, o proprietário não é obrigado a pagar. Mas pode haver um acordo entre as duas partes para que as benfeitorias sejam descontadas do valor do aluguel. 

E atenção: toda reforma deve ser autorizada pelo dono do imóvel e devem estar anexadas no contrato.

Locatário

Locador e locatário: tudo o que você precisa saber!

Mesmo que haja uma boa oferta no mercado imobiliário, não é fácil encontrar o lugar ideal para se viver. Vários fatores pesam na decisão, como localização, espaço, área de lazer e preço. 

Mesmo para alugar, que não é uma escolha tão definitiva quanto a compra, essas questões devem ser levadas em consideração. Mas a decisão deve ir além disso.

 “É importante verificar a vizinhança para ver se ela está adequada ao padrão de vida de quem vai locar e também as acomodações. Além disso, observe também a iluminação, a ventilação e a vaga na garagem”, alerta José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.

Aplicativo

Geralmente são muitas opções no mercado e nem sempre há muito tempo sobrando para buscar o imóvel ideal para locar. 

Uma opção que pode facilitar e muito a vida de quem busca um apartamento ou casa para alugar é fazer uma busca pela internet e já selecionar os que mais atraem antes de sair visitando qualquer imóvel. 

O aplicativo do ZAP Imóveis filtra exatamente o que o consumidor busca, como o tipo do imóvel (residencial ou comercial), valores, metragem, número de dormitórios, região desejada, ou seja, é possível fazer uma seleção prévia e visitar apenas os imóveis que realmente estão dentro do que o cliente busca.

Cuidados

O inquilino deve estar atento a todos os detalhes para não sair no prejuízo depois. É importante que ele acompanhe a vistoria junto com o proprietário ou com o representante da imobiliária para conferir se todos os itens da lista condizem com a realidade. 

Ele também deve analisar com muita atenção o contrato e ficar atento a cláusulas como data de vencimento, multas e duração do contrato. 

Caso não esteja de acordo com algum item, deve negociar uma solução que agrade ambas as partes. “Atenção ainda se a pessoa que está alugando é o proprietário do imóvel ou se ele tem autorização para alugar. Pode-se solicitar a documentação de propriedade para provar que o aluguel está permitido”, alerta Manoel da Silveira Maia, presidente do Creci-RJ.

Documentação

Para não perder a oportunidade de alugar o imóvel desejado, o inquilino deve agilizar a documentação exigida pelo proprietário ou pela imobiliária, tanto dele quanto a do fiador, se esta for a forma de garantia adotada. 

Não existe uma lista fixa de documentos necessários, mas identidade, CPF e comprovante de renda são itens básicos que geralmente são exigidos. 

Para o fiador, são necessários o CPF e a identidade, comprovante de residência, certidão de casamento (e CPF e identidade do cônjuge, em caso de ser casado), comprovante de rendimento (contra-cheque, carteira profissional ou declaração do imposto de renda), certidão de posse de um imóvel, que não deve conter nenhum ônus, além de cópia do último IPTU. 

O mais importante é a comprovação de renda, seja com imposto de renda, com extrato bancário ou contra-cheque, para ter conhecimento que o proprietário não vai sair no prejuízo”, reforça a advogada Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários.

Pagamentos

No contrato, deve constar o vencimento do aluguel, e o inquilino deve ficar atento às datas dos pagamentos. Afinal de contas, o atraso vai gerar uma multa e mais despesas. 

Atenção também à quitação das taxas de condomínio, Bombeiros e IPTU, caso estejam a cargo de quem está alugando o imóvel. 

A inadimplência pode resultar em uma ação de despejo. 

Ainda fica a cargo do inquilino o pagamento de contas como energia, água e gás.

Saída

O contrato também vai estabelecer o prazo do aluguel. Ao término, o proprietário pode solicitar o imóvel objeto de locação ou pode haver renovação do contrato. 

Em caso de saída, o inquilino deve pedir o comprovante de quitação e entrega das chaves. Caso o inquilino decida sair do imóvel antes do fim do contrato, existem algumas regras a serem cumpridas.

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Não importa se você é locador ou locatário: o ZAP Imóveis é o lugar certo para você realizar seus objetivos. 

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Você pode filtrar sua busca por localização, preço, área, tipo de imóvel e outras características, e ainda pode comparar os imóveis, ver fotos e muito mais. 

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Não perca tempo! Acesse já o ZAP Imóveis para alugar seu próximo imóvel.

Perguntas frequentes sobre locador e locatário

Ainda com dúvidas? Confira outras questões sobre o tema!

O que é a vistoria de entrada e saída?

A vistoria de entrada e saída é um procedimento que verifica as condições do imóvel antes e depois da locação, registrando possíveis danos, desgastes ou alterações. A vistoria de entrada é feita antes de assinar o contrato de aluguel, enquanto a de saída é feita antes de devolver o imóvel. 

Quais são os direitos em caso de despejo injustificado?

Se o locatário for despejado sem que haja uma situação que justifique, ele pode recorrer à Justiça e pedir a anulação do despejo, a reintegração de posse do imóvel, a indenização por danos morais e materiais, e a aplicação de multa ao locador por abuso de direito.

O que fazer em caso de atraso no pagamento do aluguel?

O atraso pode acarretar penalidades ao locatário, como multa, juros, correção monetária, protesto, cobrança judicial e até despejo. 

Se o atraso for inevitável, o locatário deve comunicar ao locador o motivo e negociar uma forma de quitar a dívida, evitando assim maiores transtornos e prejuízos. 

É possível sublocar o imóvel a terceiros?

A sublocação é a prática de alugar parte ou todo o imóvel que se é locatário para outra pessoa, que passa a ser o sublocatário. Ela é permitida pela Lei do Inquilinato, desde que haja o consentimento por escrito do locador, que é o proprietário ou o detentor legal do imóvel. 

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