Entenda o que é e como calcular o ganho de capital na venda de imóvel
Vender um imóvel pode ser um grande passo na vida financeira de qualquer pessoa, mas é necessário compreender alguns conceitos básicos envolvidos no processo para garantir uma transação segura e tranquila.
Um dos pontos mais importantes é o ganho de capital na venda de imóvel, conceito que se refere ao lucro obtido na operação, e impacta diretamente na declaração de Imposto de Renda.
Para evitar surpresas e problemas futuros, desenvolvemos este conteúdo especialmente para explicar o que é o ganho de capital, como calculá-lo corretamente e quais são as implicações fiscais envolvidas.
Aproveite a leitura!
O que é o ganho de capital na venda de imóvel?
O conceito de ganho de capital na venda de imóvel se refere ao lucro gerado pela venda da propriedade. Basicamente, é a diferença entre o valor de compra e o valor de venda do bem.
Esse lucro deve ser declarado à Receita Federal e, em alguns casos, pode estar sujeito ao pagamento de imposto.
Por isso, é importante saber calcular o valor corretamente para avaliar a aplicação ou não do imposto e, assim, evitar surpresas e garantir um planejamento financeiro adequado.
Como funciona?
O ganho de capital acontece sempre que alguém vende um imóvel por um valor superior a quantia paga na compra desta propriedade.
Para entender melhor, vamos trazer um exemplo.
Imagine que você comprou um apartamento por R$300.000. Cerca de 5 anos depois, você decide vendê-lo para adquirir uma casa com mais espaço para a família.
Após uma avaliação para saber o valor do imóvel, você descobre que houve uma valorização e ele pode ser vendido por R$500.000.
Ou seja, temos aqui uma diferença de preço em relação ao valor pago por você quando comprou o apartamento há 5 anos atrás – esse é o lucro.
Leia também: Como vender imóvel? Confira 6 dicas
Como é feito o cálculo de ganho de capital na venda de imóvel?
O cálculo do ganho de capital é bem fácil de entender: basta calcular a diferença entre o valor de compra e o valor de venda do imóvel.
Ainda considerando o exemplo do apartamento vendido a R$500.000, veja como calcular o ganho de capital na venda de imóvel:
500.000 – 300.000 = 200.000
Ou seja, o ganho de capital, neste caso, é de R$200.000.
Apesar deste ser um cálculo simples, ainda é preciso considerar outros fatores para fazer um bom planejamento financeiro na venda de imóveis.
Isso porque ainda há a incidência de impostos em alguns casos, como veremos a seguir.
Como é calculado o Imposto de Renda do ganho de capital na venda de imóvel?
Como mencionamos, é necessário declarar o ganho com a venda de imóveis no Imposto de Renda. Mas, muito além disso, é importante saber calcular o pagamento de impostos em caso de incidência.
Para isso, você deve considerar as alíquotas aplicadas sobre o ganho, que variam de 15% a 22,5%, conforme o lucro obtido. Confira:
- até R$5 milhões: 15%;
- de R$5 e R$10 milhões: 17,5%;
- entre R$10 e R$30 milhões: 20%;
- ganhos acima de R$30 milhões: 22,5%.
No nosso exemplo, a alíquota aplicada é a opção para ganhos de até R$5 milhões. Neste caso, o imposto a ser pago é de R$30.000 (15% de R$200.000).
Para facilitar, o cálculo do Imposto de Renda sobre ganho de capital pode ser feito no GCAP (Programa de Ganhos de Capital), assim como a emissão do DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) para pagamento, como veremos adiante.
Quem está isento de pagar IR de ganho de capital?
Para calcular o imposto devido sobre esse ganho, também é importante saber que existem algumas isenções previstas por lei. Veja quais situações ficam isentas:
- ganho de capital proveniente de heranças ou doação;
- se o imóvel vendido foi comprado antes do ano de 1988;
- se o valor de venda for reinvestido na compra de outro imóvel residencial (localizado no Brasil) no prazo de 180 dias;
- venda de imóveis com valor até R$440.000, desde que o proprietário não tenha realizado outras vendas imobiliárias nos últimos 5 anos.
Apesar dessas isenções, é sempre importante ficar atento a outras despesas envolvidas nas transações imobiliárias.
Em casos de transferência por herança ou doação, por exemplo, não há o imposto sobre ganho de capital, mas existe o ITCMD, conhecido também como ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
Como declarar ganho de capital na venda de imóvel?
A declaração do ganho de capital no caso de venda de imóveis é bem simples e pode ser feita online, diretamente no site da Receita Federal. Confira o passo a passo:
- no site da Receita Federal, baixe o Programa de Ganhos de Capital;
- preencha os dados solicitados sobre a transação e o valor da venda;
- aguarde o cálculo do ganho de capital, feito automaticamente no GCAP;
- se houver aplicação de imposto, o DARF será gerado e você poderá pagar a guia;
- depois do pagamento, acesse o GCAP para importar os dados diretamente para a declaração de IR.
Vale destacar que as informações devem estar em “Bens e Direitos” na declaração. Se os ganhos foram tributados, é necessário inserir os dados em “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.
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Prazo do ganho de capital
O imposto sobre o ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel. Se você vendeu o bem em abril, por exemplo, deverá pagar o imposto até 31 de maio.
É importante ficar atento a esse prazo, pois o atraso pode gerar multas e juros sobre o valor do tributo.
Conclusão
O processo de compra e venda de um imóvel envolve diversos fatores, mas quando você entende os trâmites, tudo fica mais fácil.
Como vimos neste conteúdo, saber calcular o ganho de capital é fundamental para descobrir se há a aplicação de impostos sobre a venda e, assim, se planejar financeiramente.
Ao vender um imóvel, lembre-se de considerar essas despesas envolvidas na operação para evitar surpresas.
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