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Especialistas esclarecem dúvidas sobre locação de imóveis

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Rio de Janeiro – Você pretende alugar um imóvel? Ou então entregar o imóvel antes do período estabelecido emcontrato? E já sabe o que fazer? Antes de acertar a locação, é necessário que tanto o locatário como o locador não tenham dúvidas sobre seus direitos e deveres durante o regime de contrato. Durante este mês, nossos especialistas esclarecem dúvidas sobre locação de imóveis, uma parceria do ZAP em Casa com o Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro (Secovi – Rio).

Qual o prazo legal para o inquilino entregar o imóvel após vencimento do contrato? 

Rômulo Mota – Esse prazo é de 30 dias. Mas fique atento no seguinte: findo o prazo ajustado no contrato, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador, ficará prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições anteriormente acertadas.

Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá, sim, solicitar a assinatura de um novo contrato ou então denunciá-lo a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação. Se o locatário não sair dentro desse prazo, o proprietário pode propor ação de despejo visando retomada do imóvel sem dar os motivos, o que chamamos de “denúncia vazia”.

Existe lei para que o inquilino pague o IPTU do imóvel locado?
Antônio Paulo Monnerat – Por lei, os tributos são de competência do locador, que pode, no entanto, transferir a obrigação do pagamento para o locatário, se houver previsão expressa no contrato de locação.

A responsabilidade pelo pagamento da cota extra é do inquilino ou do proprietário? Ou depende da situação?
Rômulo Mota – Depende da finalidade da cota extra. Segundo a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), o locador tem que arcar com as despesas extraordinárias, ou seja, aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.

Exemplos: obras de reformas ou acréscimos que interesse à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poções de aeração e iluminação; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; além de constituição de fundo de reserva.

Já o locatário deve ficar responsável pelas despesas ordinárias: salários, encargos trabalhistas, consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas de uso comum, limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, manutenção e conservação de instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, manutenção de elevadores, reposição de fundo de reserva, desde que a verba seja utilizada no custeio ou complementação das despesas citadas anteriormente.

Ainda é possível alugar um imóvel utilizando o recurso depósito, caso o locador não tenha fiador ou não consiga pagar um seguro fiança?
Solange Santos – Se você não tem um fiador, existem duas opções de garantia a serem utilizadas: o seguro fiança ou caução. De acordo com o vice-presidente de Locação do Secovi Rio, Antônio Paulo Monnerat, existe uma outra modalidade, mas mais comum em contratos de locação comercial: a carta de fiança bancária.

Trata-se de um compromisso contratual em que o banco, como fiador, garante o cumprimento da obrigação do cliente por um período de tempo que normalmente fica entre 12 e 24 meses. Grande parte dos contratos de locação, cerca de 70%, ainda tem como garantia a fiança comum, com a figura do fiador. Mas a procura pelo seguro fiança tem crescido bastante nos últimos cinco anos.

O título de capitalização também é uma alternativa. Através dele o inquilino garante a locação e ainda recebe seu dinheiro de volta corrigido ao final. Solange Santos, gerente do Departamento Jurídico do Secovi Rio.

É legal exigir que o fiador possua dois imóveis?
Solange Santos – A lei estabelece quatro modalidades de garantia que são: caução; fiança; seguro de fiança locatícia; e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Não há qualquer vedação legal com relação à exigência de titularidade de dois imóveis pelo fiador, o que provavelmente é feito pelo locador para fugir a qualquer discussão com relação à impenhorabilidade de bem único do fiador, ainda que esta questão já se encontre pacificada pela jurisprudência, com relação à possibilidade da penhora. Solange Santos, gerente do Departamento Jurídico do Secovi Rio.

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