Lotes unificados e a despesa de manutenção

 

Encontramos casos em que, nos loteamentos, abertos ou fechados, os compradores adquirem dois ou mais lotes contíguos e tentam unificá-los.

Antes de mais nada, para a unificação é preciso que haja possibilidade de fazê-lo, tanto na Prefeitura Municipal da localidade, como também no próprio loteamento, que muitas vezes, na sua constituição, há restrição.

Sendo possível, os lotes são unificados. Até aí, não há dúvida alguma. O problema surge quando, por unificarem, os compradores passam a pretender pagar uma só taxa de manutenção, relativa a um lote, porque unificados, transformaram-se num lote só.

Naturalmente, estamos tratando de loteamentos abertos ou fechados, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção (o que é perfeitamente legal).

Nesse caso, é preciso verificar, primeiramente, se o rateio das despesas de manutenção é por área ou por lote. Se for por área, independentemente da unificação ou não, a área permanece a mesma e nem remotamente se haverá que se falar em diminuição do valor.

Mas quando o rateio é por lote, esse tipo de pretensão, infelizmente, não é incomum. Já encontramos casos em que os proprietários são tão “bonzinhos”, que escreveram que abririam mão do direito de voto sobre os demais lotes e se contentariam em passar a ter somente um voto nas assembléias gerais.

Logicamente, a pretensão de pagar uma taxa só, referente a um lote, porque unificados, é absurda e deve ser combatida com veemência.

Imaginemos, por absurdo, que alguém compre 50% do loteamento, unifique todos os seus lotes e passe a pagar a taxa de manutenção mensal referente a um lote só. O que aconteceria com os demais proprietários? Sem dúvida alguma seriam obrigados a pagar valores elevadíssimos para cobrir as despesas para manter o loteamento.

Se transpusermos o problema para um prédio em condomínio fica mais fácil o entendimento: imaginemos que o edifício tem dez andares, um apartamento por andar e uma despesa total de R$ 10 mil. A cada apartamento caberia a quantia de R$ 1 mil mensais. O que aconteceria se, usando o mesmo raciocínio, um dos condôminos comprasse cinco andares e unificando os cinco apartamentos, passasse a pagar R$ 1 mil por todos eles? Os outros cinco condôminos teriam sua taxa condominial aumentada de R$ 1 mil para R$ 1.800,00.

Embora pareça absurdo, sempre aparece algum proprietário de lotes, pretendendo pagar uma taxa só por lotes unificados. Inclusive judicialmente, através de ação declaratória, para que seja declarada a inexigibilidade de pagamento de mais de uma taxa de manutenção.

*Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e Mestre em Direito Comercial pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (e-mail: dclauro@aasp.org.br).