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O que significa alienação fiduciária de imóveis e quais as vantagens do processo

alienação fiduciária
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A alienação fiduciária de imóvel é uma das formas mais utilizadas no Brasil para realizar o sonho da casa própria. Embora pareça um termo complicado de se entender, trata-se apenas de uma garantia de pagamento.

Se você está prestes a comprar uma casa ou apartamento por meio de um financiamento imobiliário, é de extrema importância entender esse conceito.

Ao longo deste conteúdo, vamos explicar como funciona o processo de alienação e quando ele é vantajoso. Continue a leitura e veja tudo o que você precisa saber sobre o tema!

O que é alienação fiduciária de imóvel?

A princípio, a alienação fiduciária, que significa “transferir algo com confiança”, nada mais é do que uma garantia de pagamento usada em financiamentos para blindar as instituições financeiras de casos de inadimplência.

Com a alienação do imóvel, a propriedade financiada fica em nome do devedor e no do banco que concedeu o crédito até que o valor seja devolvido. 

Além de ser uma garantia de que o pagamento vai ser feito, o modelo serve para obter taxas de juros mais baixas.

Como funciona e para que serve a alienação fiduciária?

para que serve a alienação fiduciária

Na prática, a alienação de imóvel funciona assim: a pessoa entra com um pedido de crédito ao banco “X”, que aprova o empréstimo para a quitação do imóvel. 

Para garantir que todo o valor seja devolvido, a propriedade é transferida ao credor até que todas as parcelas sejam pagas.

Assim, se o devedor não honrar com as prestações do financiamento, o banco pode retomar a propriedade, que é leiloada a fim de recuperar a quantia emprestada. 

Resumindo, trata-se de deixar uma posse como garantia de pagamento à instituição financeira credora.

Quem pode fazer?

Qualquer pessoa, seja física ou jurídica, pode fazer um contrato de alienação para assegurar o pagamento de um financiamento. 

No entanto, o cenário mais frequente é ter pessoas físicas como devedoras (fiduciante) e as instituições financeiras como credoras (fiduciárias). 

Isso acontece porque os bancos costumam emprestar quantias mais elevadas e precisam adotar medidas de segurança para evitar problemas de inadimplência, que podem prejudicar o funcionamento da unidade.

O que diz a lei?

De acordo com o art. 22 da Lei 9.514/1997, a alienação “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”.

O termo “escopo de garantia”, citado no texto da lei, significa que o fiduciante (devedor) transfere o bem resolúvel ao fiduciário (credor). 

Portanto, no momento da constituição da alienação, a propriedade é transferida para a instituição, uma ação conhecida como desdobramento da posse.

O desdobramento da posse significa que o devedor fica com a posse direta do imóvel, ou seja, é de direito dele utilizar e aplicar melhorias normalmente no local (como reformas, por exemplo). 

O fiduciário, por sua vez, permanece com a posse indireta, isto é, sem esse tipo de liberdade.

Qual é a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?

Embora também funcione como uma garantia, a diferença entre hipoteca e alienação é que, na hipoteca, o imóvel é registrado apenas no nome do devedor, enquanto, na alienação, a instituição credora tem posse indireta da propriedade.

Outra diferença entre os dois tipos de garantia é que o devedor detém a posse plena do imóvel na hipoteca. 

Na alienação, por sua vez, a posse se desdobra entre fiduciante e fiduciário, já que a propriedade imobiliária é a própria garantia de pagamento.

Vale destacar que a alienação foi constituída para substituir a hipoteca nas negociações com bens em garantia, no objetivo de diminuir as chances de inadimplência para as instituições financeiras e, consequentemente, melhorar as condições de pagamento aos fiduciantes.

Quais são os riscos da alienação fiduciária de imóvel?

O principal risco da alienação é a possibilidade de perder o bem adquirido. Como o credor tem a propriedade desse bem, ele pode vendê-lo caso o devedor não consiga quitar o valor financiado.

Nesse cenário, quem opta pela modalidade com alienação deve manter em dia o pagamento das parcelas para evitar esse problema. 

Quais as vantagens desse tipo de garantia?

vantagens da alienação fiduciária

Falamos sobre os riscos, mas também é importante conhecer os benefícios que esse tipo de garantia pode trazer. 

Dessa forma, é possível colocar todos os pontos na balança e ponderar se esse é o melhor caminho para adquirir o seu imóvel.

Separamos as principais vantagens da alienação para compartilhar com você, confira:

  • redução na taxa de juros;
  • parcelamento em longo prazo;
  • oportunidade de adquirir bens de maior valor;
  • financiamento imobiliário mais prático e transação segura.

O fato de incluir o bem comprado como garantia nesse tipo de operação é um risco, mas é também o que garante o principal ponto positivo desse contrato. 

Com essa garantia, o banco consegue oferecer condições de pagamento mais atrativas e vantajosas nessa modalidade de financiamento, que incluem descontos e prazo de pagamento maior. 

Bem com alienação fiduciária pode ser penhorado?

Uma dúvida que muita gente tem é se bem alienado pode ser penhorado. A resposta é sim, desde que o devedor fique inadimplente, isto é, não honre as parcelas do financiamento.

Caso isso aconteça, a instituição que concedeu o crédito (e dona indiretamente do bem) pode realizar a solicitação do imóvel, que deve ser vendido em um leilão de caráter extrajudicial, a fim de recuperar a quantia emprestada.

Venda de bens alienados: é possível?

Sim, é possível vender um imóvel alienado. Porém, não é tão simples quanto parece: para isso acontecer, é necessário entrar em contato com o banco, que deve lhe fornecer uma autorização de venda expressa e escrita. 

A partir disso, basta entrar em acordo com o comprador para dar entrada ao processo.

Além disso, vale destacar que, se o comprador preferir assumir o financiamento em vez de realizar o pagamento à vista, a instituição financeira deve realizar uma nova análise de crédito. 

Isso significa que o processo pode ser negado pelo credor caso o comprador tenha alguma restrição em seu nome.

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Perguntas frequentes sobre alienação fiduciária

O que significa alienação fiduciária?

O termo significa “transferir algo com confiança”. Na prática, a alienação representa um acordo de garantia de pagamento, que tem como objetivo proteger o responsável por conceder o crédito em financiamentos. 

Quais são os exemplos de alienação fiduciária?

Os tipos de alienação mais comuns são o financiamento imobiliário e o financiamento de veículos, que envolvem a compra de bens de valor mais alto. 

O que é propriedade fiduciária?

Propriedade fiduciária é o bem colocado como garantia para a liberação do crédito. Se você escolheu a alienação como modalidade de financiamento imobiliário, por exemplo, a propriedade fiduciária é o imóvel. 

Como encerrar a alienação fiduciária?

Após quitar o financiamento, o credor deve entregar um termo de quitação ao devedor. Com esse documento, o fiduciante deve ir ao cartório responsável para solicitar o cancelamento da alienação.

No caso da compra de imóveis, por exemplo, esse processo é realizado no Cartório Imobiliário. Com isso, a propriedade do imóvel é transferida para o então devedor. 

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