Entenda o que é alienação fiduciária de imóvel e como funciona

alienação fiduciária imóvel

A alienação fiduciária de imóvel é uma das formas mais utilizadas no Brasil (talvez a mais usada) para realizar o sonho da casa própria. Embora pareça um termo complicado de se entender, trata-se apenas de uma garantia de pagamento.

A verdade é que, se você está prestes a comprar uma casa ou apartamento por meio de um financiamento imobiliário, é de extrema importância entender o que é alienação fiduciária, quais são as características desse tipo de garantia, o que diz a lei etc. Continue a leitura e veja tudo o que você precisa saber!

O que é alienação fiduciária de imóvel?

A princípio, a alienação fiduciária de imóvel, que significa “transferir algo com confiança”, nada mais é do que uma garantia de pagamento usada em financiamentos para blindar as instituições financeiras de casos de inadimplência.

Com a alienação fiduciária de imóvel, a propriedade financiada fica em nome do devedor e no do banco que concedeu o crédito até que o valor seja devolvido. Além de ser uma garantia de que o pagamento vai ser feito, o modelo serve para obter taxas de juros mais baixas.

Como funciona e para que serve a alienação fiduciária?

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Na prática, a alienação fiduciária de imóvel funciona assim: a pessoa entra com um pedido de crédito ao banco “X”, que aprova o empréstimo para a quitação do imóvel. Para garantir que todo o valor seja devolvido, a propriedade é transferida ao credor até que todas as parcelas sejam pagas.

Assim, se o devedor não honrar com as prestações do financiamento, o banco pode retomar a propriedade, que é leiloada a fim de recuperar a quantia emprestada. Resumindo, trata-se de deixar uma posse como garantia de pagamento à instituição financeira credora.

O que diz a lei?

De acordo com o art. 22 da Lei n. 9.514/1997, “a alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”.

O termo “escopo de garantia”, citado no texto da lei da alienação fiduciária, significa que o fiduciante (devedor) transfere o bem resolúvel ao fiduciário (credor). Portanto, no momento da constituição da alienação fiduciária, a propriedade é transferida para a instituição, uma ação conhecida como desdobramento da posse.

O desdobramento da posse significa que o devedor fica com a posse direta do imóvel, ou seja, é de direito dele utilizar e aplicar melhorias normalmente no local (como reformas, por exemplo). O fiduciário, por sua vez, permanece com a posse indireta, isto é, sem esse tipo de liberdade.

Qual é a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?

Embora também funcione como uma garantia, a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária é que, na hipoteca, o imóvel é registrado apenas no nome do devedor, enquanto, na alienação, a instituição credora tem posse indireta da propriedade.

Outra diferença entre os dois tipos de garantia é que o devedor detém a posse plena do imóvel na hipoteca. Na alienação, por sua vez, a posse se desdobra entre fiduciante e fiduciário, já que a propriedade imobiliária é a própria garantia de pagamento.

Vale destacar que a alienação fiduciária de imóvel foi constituída para substituir a hipoteca nas negociações com bens em garantia, no objetivo de diminuir as chances de inadimplência para as instituições financeiras e, consequentemente, melhorar as condições de pagamento aos fiduciantes.

Bem com alienação fiduciária pode ser penhorado?

Uma dúvida que muita gente tem é se bem com alienação fiduciária pode ser penhorado. A resposta é sim, desde que o devedor fique inadimplente, isto é, não honre as parcelas do financiamento.

Caso isso aconteça, a instituição que concedeu o crédito (e dona indiretamente do bem) pode realizar a solicitação do imóvel, que deve ser vendido em um leilão de caráter extrajudicial, a fim de recuperar a quantia emprestada.

Venda de bens alienados: é possível?

Sim, é possível vender um imóvel alienado. Porém, não é tão simples quanto parece. Para isso acontecer, é necessário entrar em contato com o banco, que deve lhe fornecer uma autorização de venda expressa e escrita. A partir disso, basta entrar em acordo com o comprador para dar entrada ao processo.

Além disso, vale destacar que, se o comprador preferir assumir o financiamento em vez de realizar o pagamento à vista, a instituição financeira deve realizar uma nova análise de crédito. Isso significa que o processo pode ser negado pelo credor caso o comprador tenha alguma restrição em seu nome.

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