O que é o pacto comissório e para que ele serve?
Se você já ouviu falar em pacto comissório, mas não faz ideia do que seja ou ainda tem dúvida sobre o assunto, está no lugar certo!
Estamos falando de um ponto fundamental para qualquer transação comercial: a garantia contratual.
Você já deve até saber da importância de ler um contrato com atenção antes de assiná-lo. Mas e quando surgem cláusulas ou termos que você desconhece?
Bom, pensando nisso, o time da ZAP vai explicar para você o que é o pacto comissório da melhor maneira possível e, ainda, mostrar se ele pode ser prejudicial ou não.
Boa leitura!
O que é pacto comissório?
O pacto comissório nada mais é do que uma cláusula contratual que dá ao credor o direito de posse sob uma propriedade deixada como garantia em um empréstimo ou financiamento.
Entretanto, antes mesmo de ser legalizada, essa ação já era praticada, de modo informal e sem uma nomenclatura específica.
Como estamos falando sobre algo que vem descrito no contrato, aceito tanto pelo contratante como pelo contratado, referimo-nos ao pacto comissório contratual.
No entanto, o pacto comissório, no novo Código Civil, a partir de 2021, passou a ser proibido, como forma de proteger o devedor, considerado a parte mais fraca do contrato.
O principal motivo disso é porque ele não demanda uma avaliação independente do bem — e ela pode ser feita pelo próprio credor, que tomará para si eventual diferença entre o valor do objeto da garantia e o valor da dívida.
Em outras palavras, sendo a dívida maior que o valor do bem, o devedor será prejudicado nesse formato, estando a mercê do vendedor. Por essa razão, ele é considerado como um risco para o sistema de garantias.
O que é o pacto marciano?
O pacto marciano é a cláusula que dá ao credor o direito de posse do objeto dado como garantia em caso de inadimplência, desde que haja uma avaliação independente de um terceiro, após o vencimento da dívida.
Ou seja, isso só ocorre após a conferência do valor, que não pode ser superior à dívida. Inclusive, sendo esse o caso, o credor é obrigado a pagar ao devedor a quantia que ultrapassar. Dessa forma, essa prática se torna justa para ambas as partes.
O que acontece quando o contratante não tem bens de valor para garantia?
É muito comum que o contratante de um empréstimo ou financiamento não tenha nenhum bem de valor para deixar como garantia.
Nesses casos, para que nenhuma parte seja prejudicada, o indicado é a cláusula de alienação fiduciária. Apesar do nome complicado, essa prática é bem simples e praticada por grandes bancos.
No direito, a alienação se refere à posse de um bem como pagamento de uma dívida. Já o termo fiduciário indica a garantia de cumprimento do acordo, que, nesse caso, é um financiamento ou um empréstimo.
Na prática, funciona da seguinte maneira: o contratante quer financiar um apartamento por um banco e, com a cláusula da alienação fiduciária, a escritura do imóvel fica no nome do banco até o pagamento total. Em caso de inadimplência, o bem financiado é de posse do credor.
Se a mesma situação proposta fosse feita com a cláusula do comissório, o contratante iria ter que devolver o próprio bem comprado sem qualquer ressarcimento que, porventura, fosse necessário.
A finalidade dessas cláusulas nos contratos é assegurar o credor, para que ele não fique no prejuízo. Além disso, elas devem ser registradas em cartório para terem seu valor reconhecido.
O que é retrovenda?
A retrovenda é uma cláusula que envolve a prática de alienação sob o bem, porém, nesse caso, a posse tem uma data para voltar a ser do dono inicial.
O contrato de compra e venda com acordo de retrovenda funciona como uma troca entre o comprador e o vendedor.
Com o acordo de retrovenda, o vendedor reserva para si o direito de reaver o bem de valor, dentro do período de três anos, desde que restitua todos os custos do comprador, incluindo benfeitorias no objeto em questão.
É importante estar atento a essa cláusula, pois o vendedor pode reaver o direito sobre o bem mesmo que ele já tenha sido comprado por terceiros, ainda que não saibam sobre esse acordo.
Ou seja, por mais que o segundo comprador de um imóvel não saiba disso, ele é obrigado a devolvê-lo.
O que é melhor para cada parte?
Para o credor ou vendedor, o melhor acordo é o pacto comissório, pois assim ele tem a garantia de não ser prejudicado em nenhuma hipótese. Contudo, essa cláusula pode ser anulada judicialmente por essa mesma razão.
Já para o contratante ou comprador, a melhor cláusula é a da alienação fiduciária. Desse modo, ele consegue garantir o cumprimento do acordo sem comprometer nenhum objeto pessoal de valor.
Essa situação tende a ser benéfica para ambas as partes, visto que o credor não vai deixar de ter o bem se não for quitado.
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Dúvidas frequentes
Qual a diferença de pacto comissório e pacto marciano?
O pacto comissório é uma cláusula em que se estabelece que, se uma das partes não cumprir com suas obrigações, o contrato pode ser resolvido automaticamente, permitindo que a outra parte recupere o bem ou objeto do contrato.
Já o pacto marciano permite esse processo de forma legal, como maneira de assegurar equilíbrio e a justiça na relação entre as partes.
Como cancelar pacto comissório?
O cancelamento pode ocorrer mediante acordo entre as partes, anulação contratual ou renúncia expressa por escrito. Geralmente, é necessário seguir as condições e procedimentos descritos no contrato para efetuar o cancelamento.
Como funciona a cláusula de retrovenda?
A cláusula de retrovenda é um dispositivo que permite ao vendedor readquirir o imóvel vendido em um prazo determinado, de 3 anos, pelo mesmo valor ou por um valor pré-determinado no contrato de venda.
Pacto comissório é permitido na venda do imóvel?
Não. Desde 2021, o Código Civil define que o pacto comissório não é permitido.
