O que é um contrato de promessa de compra e venda? Entenda o essencial
Comprar um imóvel é uma das maiores decisões financeiras que a maioria das pessoas toma na vida. Para garantir a segurança e a tranquilidade nessa jornada, é fundamental entender o que é um contrato de promessa de compra e venda.
Esse documento, também conhecido como compromisso de compra e venda, formaliza o acordo entre o vendedor e o comprador de um imóvel, estabelecendo os direitos e obrigações de ambas as partes. É como um pré-contrato que antecede a escritura definitiva, garantindo a segurança jurídica da transação.
Mas, afinal, o que esse contrato garante? Quais informações ele deve conter? E por que ele é tão importante? Neste artigo, vamos explicar tudo o que você precisa saber para celebrar um negócio imobiliário com segurança e tranquilidade.
O que é o contrato de promessa de compra e venda?
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um acordo onde todas as partes se comprometem a fechar, de fato, a negociação no futuro. Ele também é conhecido como pré-contrato, já que antecede o acordo final.
Esse acordo pode ser feito por pessoa física ou jurídica, em que o vendedor é denominado promitente ou compromitente, e o comprador, promissário ou compromissário. Esse tipo de contrato é assegurado pelos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil Brasileiro.
Como dito acima, o contrato de promessa de compra e venda tem a finalidade de obrigar que, na data estipulada, o comprador e o vendedor concluam a transação do bem imóvel.
Nesse caso, ainda é possível que o cliente indique outra pessoa para assumir a propriedade vendida.
Além de saber o que é o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é essencial conhecer as principais cláusulas utilizadas nele, a fim de proteger ambas as partes. Confira a seguir as mais comuns:
Cláusula de arrependimento
Essa cláusula permite que todo o acordo seja desfeito, desde que ambas as partes declarem arrependimento. Ainda, não obrigatoriamente, é possível que a parte lesada receba uma indenização pela desistência.
Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade
Essa condição, por sua vez, impede que haja uma rescisão no contrato por ambas as partes.
É muito comum encontrar essa cláusula nos acordos, já que ela impede a desistência na negociação final. Contudo, para a justiça brasileira, essa cláusula não anula o direito a arrependimento de uma das partes.
Por serem condições que se anulam, apenas uma dessas duas cláusulas entra no contrato. Quem vai definir isso é o vendedor e o comprador, geralmente orientados por um profissional do direito imobiliário.
Quando usar o contrato de promessa de compra e venda?
O contrato de promessa de compra e venda normalmente é usado em casos pontuais e específicos, em que os negociantes precisam ter uma garantia de que futuramente podem fechar negócios. Isso acontece com:
- Imóveis bloqueados por questões jurídicas, como herança;
- Construções ainda na planta, por exemplo, condomínios;
- Propriedades temporariamente sem documentos ou com irregularidades;
- Período de espera da liberação de financiamento do comprador.
O que deve conter no contrato de promessa de compra e venda?
O contrato de promessa de compra e venda é um acordo formal entre duas partes, delineando o compromisso de venda de um bem imóvel, sob condições aceitas por ambas.
De acordo com o artigo 104 do Código Civil Brasileiro, para que o contrato de promessa de compra e venda seja válido, além dos dados pessoais dos envolvidos, são necessárias mais informações sobre o comprador, o vendedor e a propriedade.
Confira quais dados não podem faltar:
- Descrição da estrutura e metragem do imóvel e terreno;
- Valor da negociação;
- Quantidades de parcelas, caso tenha;
- Prazo de carência para o início do pagamento, caso tenha;
- Assinatura das partes e testemunhas;
- Certidão de nome limpo, conhecida como Nada Consta, de ambas as partes.
Identificação das partes
No contrato de promessa de compra e venda, é indispensável que constem os dados completos das partes envolvidas – vendedor(s) e comprador(es), incluindo nomes, documentos de identificação, estado civil e endereço residencial.
Isso assegura a identificação correta de quem está assumindo a compra e quem está realizando a venda.
Descrição do imóvel
Essa seção do contrato de promessa de compra e venda deve detalhar o imóvel em questão, com informações que vão desde o endereço até a metragem, limites, matrícula e se há algum ônus associado ao imóvel.
Quanto mais detalhada for a descrição, menores as chances de desentendimentos futuros.
Preço e condições de pagamento
É aqui que entra um dos pontos vitais do contrato de promessa de compra e venda: o valor pelo qual o imóvel será transacionado e de que maneira esse pagamento será efetuado.
Parcelamento e formas de pagamento – todos estes pontos precisam estar explicitados no contrato.
Além disso, é essencial informar o valor de entrada detalhadamente no contrato de promessa de compra e venda.
Prazos e condições
Os prazos estipulam datas importantes, como quando será realizado o pagamento e a entrega das chaves.
Já as condições cobrem cenários possíveis, como alterações no preço se o pagamento for antecipado ou atrasado.
É importante destacar as eventuais condições que devem ser cumpridas para que a compra e venda se concretize (por exemplo, aprovação de financiamento), além de situações que podem levar à rescisão do contrato (por exemplo, inadimplência do comprador).
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Multas e penalidades
Para que o contrato de promessa de compra e venda tenha força, essa seção é essencial. Aqui se define o que acontece se alguma parte não cumprir com o que foi prometido: se o vendedor não entregar a propriedade como combinado ou se o comprador não realizar o pagamento.
É importante destacar o valor a ser pago pela parte que descumprir o contrato e quaisquer outras penalidades previstas no contrato.
Por que utilizar um contrato de promessa de compra e venda?
O contrato de promessa de compra e venda oferece diversos benefícios para ambas as partes envolvidas na negociação:
Segurança jurídica
O principal motivo para utilizar um contrato de promessa de compra e venda é a segurança jurídica que ele proporciona. Ele serve como prova de que houve um acordo entre as partes, o que é fundamental em caso de disputas.
Por isso, formaliza o acordo entre as partes, que garante a segurança jurídica da transação e evita que uma das partes se arrependa do negócio e cause prejuízos à outra.
Resolução de conflitos
Por ser um documento detalhado, o contrato de promessa de compra e venda ajuda a evitar desentendimentos e facilita a resolução caso eles ocorram, visto que todas as obrigações, deveres e direitos estão descritos ali.
Assim, em caso de divergências, o contrato serve como base para a resolução de conflitos na justiça.
Promessa de compra e venda tem validade?
É comum que durante a negociação da promessa de compra e venda de imóvel surjam dúvidas quanto ao seu tempo de validade.
A verdade é que não existe nenhuma lei que determine isso. Por esse motivo, o prazo deve variar de acordo com os contratos.
Por se tratar de um documento utilizado para casos específicos, o mais comum é que o prazo seja baseado na data da transação final.
Podemos usar como exemplo um apartamento ainda na planta. A data final estipulada do contrato de promessa de compra e venda deve coincidir com a entrega da residência.
É preciso fazer a escritura da promessa de compra e venda?
Apesar de ser uma dúvida muito comum nesse tipo de transação, a escritura de promessa de compra e venda também é uma questão complexa. Precisamos entender primeiro o conceito e como ele pode ser encaixado nessa negociação.
Para o Código Civil Brasileiro, a escritura pública é um documento essencial para o reconhecimento de transferência, modificação, constituição ou renúncia dos direitos de um bem imóvel de valor. É por meio dela que a justiça entende que houve um acordo entre ambas as partes.
Nesse caso em específico, como a promessa de compra e venda se trata de um pré-contrato que pode, inclusive, ser revogado, não há a necessidade de fazer uma escritura. Ela deve ser feita somente após a finalização do contrato legal.
De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil Brasileiro, só é considerado dono do bem imóvel aquele que possui o registro. É indispensável que o comprador saiba que a abertura da escritura possui um custo que deve ser pago por ele mesmo.
Modelo de contrato de promessa de compra e venda
É essencial que o contrato de promessa de compra e venda seja elaborado por um profissional qualificado. Um modelo bem elaborado garante que todos os direitos e deveres das partes estejam devidamente estabelecidos, evitando futuros problemas.
Existem diversos sites e plataformas online que oferecem modelos de contratos, mas é sempre recomendado que você consulte um advogado para adaptá-lo à sua realidade.
Confira um modelo de contrato simples:
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda
Pelo presente instrumento particular de promessa de compra e venda, que entre si fazem, de um lado, [Nome completo do vendedor], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº [número] e CPF nº [número], residente e domiciliado na [endereço completo], doravante denominado simplesmente VENDEDOR, e, de outro lado, [Nome completo do comprador], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº [número] e CPF nº [número], residente e domiciliado na [endereço completo], doravante denominado simplesmente COMPRADOR, têm justo e contratado o que segue:
Cláusula Primeira – Do Imóvel:
O presente instrumento tem por objeto a compra e venda do imóvel situado à [endereço completo do imóvel], com as seguintes características: [descrição detalhada do imóvel, incluindo área construída, número de quartos, banheiros, etc.].
Cláusula Segunda – Do Preço:
O preço ajustado para a venda do imóvel é de R$ [valor por extenso], a ser pago da seguinte forma: [condições de pagamento, como à vista, financiado, parcelado, etc.].
Cláusula Terceira – Da Posse:
A posse do imóvel será transmitida ao COMPRADOR na data da assinatura da escritura pública.
Cláusula Quarta – Das Despesas:
As despesas com a escritura pública, registro do imóvel, ITBI e demais encargos serão por conta do [quem arcará com as despesas].
Cláusula Quinta – Da Garantia:
O VENDEDOR garante ao COMPRADOR que o imóvel está livre de quaisquer ônus e que possui a posse mansa e pacífica do mesmo.
Cláusula Sexta – Da Rescisão:
Em caso de descumprimento de qualquer das cláusulas deste contrato, a parte prejudicada poderá rescindi-lo, com direito à indenização por perdas e danos.
Cláusula Sétima – Foro de Eleição:
Fica eleito o Foro da Comarca de [cidade] para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios oriundos deste contrato.
E, por estarem assim justos e contratados, as partes assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor e forma, na presença de duas testemunhas.
[Local], [data]
[Assinatura do Vendedor] [Assinatura do Comprador]
Testemunhas:
[Nome e assinatura da testemunha] [Nome e assinatura da testemunha]
Quais são as consequências de não cumprir o contrato?
O não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda pode gerar diversas consequências para ambas as partes.
Se o comprador não efetuar o pagamento das parcelas ou não cumprir com as demais obrigações, ele poderá perder o valor já pago e ser responsabilizado por perdas e danos.
Por outro lado, se o vendedor não entregar o imóvel nas condições acordadas ou impedir a realização da escritura, estará sujeito a diversas penalidades, como a obrigação de entregar o imóvel, o pagamento de indenização e, em casos mais graves, a responsabilidade criminal.
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Como você viu, é fundamental que o contrato de promessa de compra e venda seja elaborado por um advogado especializado em direito imobiliário e como é importante entender como ele é útil antes de adquirir um imóvel.
O contrato garantirá que todos os seus direitos estejam protegidos e que o documento esteja em conformidade com a legislação vigente.
A compra de um imóvel é uma decisão importante que exige planejamento e cuidado. Ao celebrar um contrato de promessa de compra e venda, você estará dando um passo importante rumo à realização do seu sonho da casa própria.
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