SFI e SFH: conheça os modelos de financiamento
Comprar uma casa própria é o sonho de muitos brasileiros. No entanto, por se tratar de um investimento alto, é comum que as pessoas procurem modelos de financiamento, como SFI e SFH.
Siglas para Sistema Financeiro Imobiliário e Sistema Financeiro da Habitação, esses são modelos de financiamento que podem ser uma alternativa para deixar o aluguel e adquirir um imóvel.
Confira, a seguir, as informações que selecionamos e entenda as diferenças e vantagens de cada um deles!
O que é SFH?
O Sistema Financeiro de Habitação, conhecido pela sigla SFH, é uma modalidade de financiamento imobiliário. O programa foi criado pelo governo em 1964 com o objetivo de diminuir o déficit habitacional do Brasil.
Ele é voltado a pessoas com menor renda e a imóveis mais baratos – que não podem ser avaliados em mais de R$1,5 milhão. O Minha Casa Minha Vida, programa habitacional do governo, está inserido no SFH, por exemplo.
Como funciona o SFH?
O Sistema Financeiro Habitacional é regulamentado pelo governo e funciona por meio de recursos provenientes do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).
Isso significa que o SBPE custeia as operações de crédito realizadas dentro do SFH. O valor devolvido pelos mutuários (quem solicitou e recebeu o empréstimo) cobre essas despesas.
Com o sistema, é possível financiar até 80% do valor do imóvel. No entanto, existem algumas regras para a contratação desse sistema.
A casa (ou o apartamento) precisa ser residencial, urbana e estar localizada onde o comprador mora ou trabalha há, no mínimo, um ano.
O imóvel, deve, ainda, estar registrado no Cartório de Registros de Imóveis.
Por meio do SFH, é possível adquirir um imóvel novo ou já construído. Vale ressaltar que o prazo máximo desse tipo de financiamento de imóveis é de 35 anos, com limite de juros de 12% ao ano, mais a Taxa Referencial.
Quem se enquadra no SFH?
Para ter acesso ao SFH, o comprador precisa ter mais de 18 anos de idade, ser brasileiro, naturalizado ou ter visto permanente para ficar no país.
Além disso, não podem existir restrições no Serasa e na Receita Federal no nome do comprador.
Regras para uso do FGTS no SFH
Um ponto importante sobre o SFH – que pode ser uma grande vantagem na hora de comprar a casa própria – é a possibilidade de utilizar o saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para diminuir o valor do financiamento.
Porém, para utilizar o FGTS, é necessário seguir algumas regras, como:
- não é permitido ter outro financiamento pelo SFH;
- o comprador não pode ter outro imóvel residencial e urbano;
- o solicitante precisa ter trabalhado por, pelo menos, três anos com carteira assinada, sendo válidos períodos consecutivos ou não, em uma ou mais empresas.
O que é SFI?
O SFI, ou Sistema Financeiro Imobiliário, foi criado no ano de 1977. Ele é mais flexível e surgiu como uma alternativa aos casos que não se encaixam no SFH, já que permite mais negociação para a compra do imóvel.
Esse sistema costuma atrair investidores e servir aos imóveis mais luxuosos, com projetos complexos e de alto valor.
Como funciona o SFI?
O Sistema Financeiro Imobiliário funciona de maneira bem parecida com o SFH em relação aos processos de avaliação e liberação de crédito, mas traz mais possibilidades ao comprador.
Para entender melhor o funcionamento desse sistema, vale destacar as principais diferenças entre SFI e SFH:
- o SFI permite um financiamento de 100% do valor do imóvel;
- não é possível utilizar o FGTS no Sistema Financeiro Imobiliário;
- ele não possui teto máximo para o valor do imóvel, que pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;
- o SFI permite a compra de qualquer tipo de imóvel, seja para uso comercial, moradia ou até mesmo locação.
Outro diferencial em relação ao SFH é a possibilidade de adquirir mais de um imóvel pelo mesmo modelo de financiamento. Também é possível comprar um imóvel por meio de pessoa física ou jurídica.
Além disso, vale dizer que detalhes como a renda do comprador, a análise de crédito, os juros e os prazos do financiamento SFI são negociados entre os clientes e os bancos.
Quem se enquadra no SFI?
Em linhas gerais, podemos dizer que qualquer pessoa que não se encaixa na modalidade SFH, entra no Sistema Financeiro Imobiliário.
Nessa modalidade, regras como a necessidade de ter carteira assinada, não ter outro imóvel ou financiamento ativo, não são aplicadas como acontece no Sistema Financeiro de Habitação.
Como saber se o contrato é SFI ou SFH?
A modalidade de financiamento sempre deve ser detalhada no contrato, mas se houver dúvida você pode perguntar diretamente para a instituição financeira qual foi o sistema utilizado.
Outra maneira de entender se o seu contrato se encaixa no SFI ou no SFH é considerar as especificidades de cada modelo.
Se o seu perfil e as condições do financiamento estão dentro das propostas do Sistema Financeiro de Habitação, essa foi a modalidade utilizada no seu contrato. Caso contrário, o sistema escolhido foi o SFI.
Vantagens e desvantagens do SFI e do SFH
Independente do sistema de contratação do crédito imobiliário, é importante ter em mente que as duas modalidades apresentam grandes vantagens, mas também alguns pontos negativos.
Para que você possa fazer uma análise minuciosa antes de solicitar um financiamento e, assim, encontrar a melhor proposta dentro do seu perfil, listamos alguns dos benefícios e desvantagens de cada sistema.
Confira a seguir.
SFI
A flexibilidade é o ponto forte do Sistema Financeiro Imobiliário. Além dela, outras vantagens desse tipo de financiamento são:
- maior possibilidade de negociação;
- possibilidade de financiar mesmo tendo um imóvel adquirido;
- financiamento de diversos tipos de imóveis, incluindo propriedades comerciais;
- sem valor máximo para financiamento, o que garante oportunidade para comprar imóveis mais caros.
É claro que também existem pontos que merecem a atenção de quem busca um financiamento. O principal são as taxas de juros.
Pela maior flexibilidade e possibilidade de financiar imóveis de valor mais alto, o SFI costuma apresentar taxas mais elevadas.
Ao contrário do SFH, não há um limite para o percentual de juros aplicado, por isso as instituições ficam responsáveis por definir suas próprias taxas.
Nesse caso, é comum encontrar variações entre um banco e outro. Por isso, a dica é sempre pesquisar e comparar os juros em diferentes instituições antes de fechar contrato.
SFH
Enquanto as taxas de juros são pontos negativos no SFI, no Sistema Financeiro de Habitação elas são grandes aliadas.
O objetivo desse sistema é justamente tornar o financiamento mais acessível e isso se reflete nos juros, mais baixos do que os aplicados em outras modalidades.
Além disso, podemos citar outros benefícios, como:
- possibilidade de usar o FGTS para facilitar o pagamento;
- foco em compradores com renda mais baixa;
- liberação rápida de crédito.
Por outro lado, o programa tem algumas limitações, que podem ser consideradas desvantagens, como:
- financiamento parcial do imóvel, apenas até 80% do valor total;
- limite máximo de R$1,5 milhão para o valor dos imóveis;
- regras para contratação e uso do FGTS.
Apesar dos juros mais baixos, vale destacar que essa modalidade também tem algumas taxas incidentes sobre o crédito. Por isso, não deixe de conferir o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento para entender todas as cobranças.
Como escolher um modelo de financiamento?
Se você está na dúvida entre SFI e SFH, é importante prestar atenção a alguns pontos. Além das regras citadas acima, existem outras vantagens e desvantagens que podem aparecer durante o processo.
Uma delas está relacionada aos recursos que são utilizados por esses modelos de financiamento.
No SFH, por exemplo, eles vêm de fontes mais baratas, como a poupança e o FGTS, o que contribui para gerar taxas de juros mais baixas. Esse modelo, porém, não permite financiar 100% do valor do imóvel.
Já no SFI, financiar um imóvel pode ser mais caro, já que as taxas de juros costumam ser mais altas. Isso acontece, pois ele utiliza recursos de operação de mercado de capitais, como bancos, investidores e financeiras.
Por outro lado, é permitido financiar o valor total do imóvel.
Como vimos, SFI e SFH apresentam pontos positivos e negativos. Por isso, é importante avaliar todos os detalhes da sua situação financeira antes de escolher um modelo de financiamento.
Assim, você poderá optar pelo que consiga atender às suas necessidades da melhor maneira possível.
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O financiamento de imóveis é um grande aliado na compra da casa própria, mas é importante se atentar aos detalhes para garantir uma operação justa e realmente vantajosa para você.
Compreender as definições dos sistemas aplicados na transação é um grande passo para avaliar com clareza suas opções.
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