Conheça os tipos de financiamento imobiliário e como funcionam 

Comprar a casa própria exige um montante em dinheiro que maioria dos brasileiros não tem de imediato. Sendo assim, vários tipos de financiamento imobiliário são usados na hora de fazer negócio. Existem os que se enquadram no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e os regulados pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 

O SFH usa recursos das contas de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Os juros são menores, mas também tem regras mais rígidas, como limite de renda e de valor de imóvel, que só pode ser residencial. Já os tipos de financiamento imobiliário pelo SFI não estão condicionados às regras do Governo e criam suas normas e juros. 

Tipos de financiamento imobiliário (Fonte: Shutterstock)

O economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci, afirma que os financiamentos já cresceram 30% este ano, em relação a 2018. Segundo ele, a novidade é a utilização do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) para balizar os juros dos financiamentos pela inflação. A medida foi adotada este ano pela Caixa Econômica Federal e, segundo Petrucci, deve se expandir para outros bancos. 

“Tenho a impressão que é uma coisa que já pegou. Acho que em 2020 todos os bancos vão ofertar produtos, com mais ou menos cota de financiamento, com IPCA ou qualquer outro indicador pela inflação. É uma forma de dar maior mobilidade para os créditos”, diz Petrucci, lembrando que mais de 90% dos bancos hoje usam a Taxa Referencial (TR) para balizar juros.  

“Se você vai tomar um financiamento a curto prazo, faça as contas em IPCA e TR, que IPCA deve ser mais favorável. Mas nem sempre as pessoas têm renda para isso. É muito mais fácil ir ao banco e financiar em 30, 35 anos pela TR, que hoje é zero. É muito mais fácil ter segurança”.  

Entenda melhor os tipos de financiamento imobiliário

 SFH – FGTS e Poupança 

O economista e corretor de imóveis Dorgilan Rodrigues da Cruz, presidente do Conselho Regional de Economia do Piauí (Corecon-PI), explica que os juros ficam em torno de 4,5% ao ano nessa modalidade, regulados pelo Governo. O limite do valor de imóveis é até R$ 1,5 milhão. “A finalidade é fomentar a construção civil. O cidadão pode acessar os recursos mesmo sem ter carteira assinada. Não é necessário ter um conta de FGTS”.  

 SFI – Taxa Referencial 

Qualquer pessoa que comprovar renda pode conseguir financiamento em bancos privados. As taxas, porém, são mais elevadas: vão de 8 até 11% ao ano. “Os bancos não têm um limite de taxas de juros, mas buscam adequar à Selic”. Diz Cruz. Além disso, uns concorrem com os outros e podem variar a equação para atrair clientes.  

 IPCA 

Quase todos os bancos balizam o financiamento pela TR, porém há uma nova forma que já começou a ser aplicada: a correção pela inflação. A Caixa começou a adotar o modelo, usando o IPCA como índice. “Nos últimos três anos houve considerável queda nos índices de inflação. Hoje está em 3,45%. Se isso se mantiver, é vantajoso”. 

Formas de amortização da dívida

Existem diferentes formas de amortizar a dívida, e para cada tipo de financiamento e instituição bancária, uma é adotada. Veja abaixo as opções:

1- Sistema de Amortização Constante (SAC)

Como o próprio nome já diz, as prestações são decrescentes. Sendo assim, conforme a dívida vai sendo paga, e somado ao fato dos juros serem calculados sobre o saldo devedor, ocorre uma diminuição do valor da prestação do financiamento. Já que ocorre uma diminuição do montante a ser pago em juros. Ou seja, a taxa de amortização permanece fixa, enquanto os juros diminuem.

2 – Sistema Tabela Price

Também conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA), é bastante utilizado no exterior, mas teve que ser remodelado para se adaptar à realidade brasileira (alta inflação e taxas de juros) e, por isso, não é muito praticado por aqui atualmente. No modelo original, as prestações são fixas, com juros decrescentes e amortizações crescentes. Assim, durante as primeiras prestações, a maior parte da parcela refere-se ao pagamento dos juros. Conforme o tempo passa, os juros diminuem, visto que sempre são cobrados sobre o valor que ainda se deve ao banco. Como o saldo devedor diminui a cada mês, os juros cobrados também vão, assim, diminuindo. Então, o valor da amortização aumenta a cada mês.

3 – Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

Esse sistema é uma combinação dos dois anteriores. As prestações desse tipo de empréstimo são crescentes ao longo do tempo, mas somente até certo ponto, a partir do qual começam a diminuir.

Assim como no Sistema Price, o reajuste das prestações do Sacre é atrelado à TR, as amortizações são crescentes ao longo dos anos e os juros, consequentemente, vão diminuindo. A vantagem, porém, é que, como as prestações decrescem ao longo do tempo, o risco de inadimplência diminui de maneira significativa.