Conheça o modelo de avaliação automatizada

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*Acesse aqui o REW de outubro 2016

A distribuição de preços por metro quadrado em uma cidade é complexa. De um lado, as características dos imóveis são bastante diferentes (tamanho, idade, número de quartos, vagas, varanda, suítes, etc.). De outro, preços variam enormemente com a localização dos imóveis. Na realidade características e endereços se alteram simultaneamente, o que dificulta a análise de como os múltiplos determinantes impactam os preços.

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Entretanto, com o auxílio da ferramenta estatística de precificação, conhecida como AVM* – automated valuation models (modelo de avaliação automatizada, em tradução livre) – é possível simular os preços que um mesmo imóvel (com características fixas) teria em diversos endereços. E, com isso, deixar explícito apenas a contribuição da localidade na formação dos preços.

AVM permite simular o preço do m² em diversas regiões (Foto: Shutterstock)

Utilizando a base de apartamentos do ZAP, simulamos o preço por m² de uma tipologia fixa para o centro expandido da cidade de São Paulo (incluindo os distritos de Campo Belo e Brooklin). As principais características da tipologia considerada foram as seguintes: apartamento com 92 m² de área útil, 3 dormitórios, 1 suíte, 2 vagas, lançado em 1998 e com um pacote de amenidades no condomínio, que inclui churrasqueira, piscina e salão de festas. Este conjunto de características representa, na base do portal, a mediana de cada uma destas dimensões avaliada separadamente. Ou seja, 50% dos apartamentos de toda a base de dados têm mais de 92 m² e 50% dos apartamentos têm menos de 92 m² de área útil, por exemplo. O mapa, que pode ser acessado no link acima, apresenta o resultado desta simulação.

Três aspectos merecem destaque. Primeiramente, fica evidente que existe um padrão espacial bem definido com regiões centrais apresentando os maiores preços. Em segundo lugar, a despeito do padrão mencionado, percebe-se a existência de clusters locais de preços. Finalmente, observamos locais de descontinuidade, em que preços maiores se avizinham de outros menores. Nas próximas edições do REW vamos explorar a complexidade dessas paisagens de preços.

Maiores preços estão na região do Jardim Europa (Foto: Shutterstock)

Para a tipologia considerada, o preço por m² varia entre cerca de R$ 4.900 e R$ 22.200, sendo que os menores preços estão no bairro Belém, próximo à Marginal Tietê, e os maiores estão nas cercanias do Esporte Clube Pinheiros, no Jardim Europa.

Interessante notar que os preços nesta região superam até mesmo os da Vila Nova Conceição, bairro com o maior preço por m² quando observamos os imóveis que existem na realidade. Vários fatores podem explicar este resultado: por exemplo, os apartamentos na Vila Nova Conceição tendem a ser maiores ou mais novos do que os apartamentos naquela região do Jardim Europa.