Crescimento imobiliário de 2014 poderá voltar só após 2019

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Desde o ano passado, os preços dos imóveis residenciais registraram declínio, resultado direto dos efeitos da recessão sobre o mercado de trabalho. Em 2016, todas as cidades brasileiras que fazem parte do Índice FipeZAP, indicador que acompanha os preços de venda e locação de imóveis em território nacional, registraram variação inferior à inflação registrada ao longo de doze meses, que foi de 6,29% de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

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Paulo Picchetti, professor da IBRE/FGV (Instituto Brasileiro de Economia) e responsável pelos índices do mercado imobiliário comercial (IGMI-C) e residencial (IGMI-R) da entidade faz uma breve respectiva sobre o período: “nos últimos meses, observou-se uma clara reversão do ciclo de financiamento, já que as famílias se preocuparam em pagar empréstimos anteriores. A inadimplência se elevou e a concessão de crédito sofreu redução. Do lado da oferta, importantes investimentos no setor – realizados ainda sobre a perspectiva anterior de continuidade de crescimento – foram concluídos. Mas com a demanda reduzida, o resultado foi uma elevação dos estoques à venda, tendo como contrapartida natural a queda dos preços”.

(Foto: Shutterstock)

Se os meses passados, porém, não foram favoráveis ao segmento, o mesmo não se pode dizer do período que antecedeu esta crise. Nesta época anterior, o mercado brasileiro de imóveis passou pela maior valorização da história, com unidades que chegaram a valer três vezes seu valor. Confira a linha do tempo do mercado imobiliário no Brasil nos últimos 15 anos.

Boom imobiliário aconteceu entre 2007 e 2014

“Entre 2002 e 2007, havia bastante oferta de crédito, o que deixou o mercado aquecido. A partir de então, no período de 2007 a 2013, houveram dois fatores importantes de melhoria no segmento ligados diretamente ao financiamento de pessoa física e jurídica que provocaram queda de juros e tornaram o cenário superaquecido”, explica Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Para se ter uma ideia, em 2004, foram financiados R$ 3 bilhões em imóveis no País, número que passou para R$ 114 bilhões em 2014.

(Foto: Shutterstock)

Dessa forma, os valores dos imóveis residenciais no Brasil tiveram aumentos consideráveis no período recente de crescimento da atividade econômica que antecedeu a crise de 2008/2009. Este movimento foi, por analogia à análise feita para os Estados Unidos e outras economias centrais, interpretado por vários analistas como uma “bolha”. Algumas características fundamentais, no entanto, tornam esta interpretação inválida para o caso brasileiro, como o aumento considerável do volume de crédito para financiamento imobiliário no período, sem a contrapartida da criação de derivativos (como no caso dos EUA), mas possibilitado por novas formas de garantias.

A resposta brasileira à crise de 2008/2009 permitiu algum crescimento no período posterior, mais à custa de desequilíbrios macroeconômicos que tornaram o crescimento insustentável a longo prazo. O resultado deste quadro foi a recessão iniciada no segundo trimestre de 2014 que, ao contrário das características de uma “bolha”, não promoveu um reajuste rápido e drástico nos preços dos ativos reais, particularmente dos imóveis.

(Foto: Shutterstock)

O que se viu, desde então, foi uma perda gradual dos preços dos imóveis residenciais. Nos últimos três anos, os valores nominais se estabilizaram, mas, a partir da segunda metade de 2016, cederam. “Em 2016, foram financiados R$ 46 bilhões”, complementa o dirigente da Abecip.

Investimento em imóvel ainda traz segurança ao consumidor

Apesar do cenário do último ano não ter sido favorável ao mercado imobiliário, o investimento em imóveis residenciais e comerciais no Brasil ainda é visto como seguro, pois, se por um lado não apresenta ganhos tão substantivos como o de ativos mobiliários financeiros em determinados períodos, por outro, é muito menos variável e sujeito a alterações de tributos. Mas isso não significa que ele não possa desvalorizar.

(Foto: Shutterstock)

De acordo com Mauro Calil, consultor financeiro e especialista em investimentos da Academia do Dinheiro, se houver degradação da área onde o imóvel se encontra, seja ele por obra atrasada ou não concluída – como metrô, por exemplo -, má frequência (mendigos, pontos de tráfico de droga ou presídios) ou abandono da região, ele pode, sim, passar a valer menos. E vale destacar que o mínimo da valorização deve ser, pelo menos, o valor da correção da inflação.

“Para escolher o imóvel, é necessário ser muito bem assessorado. É preciso saber a sobre o plano diretor do local para entender o que está acontecendo na área do imóvel. O importante é conhecer a perspectiva da região. Se houver deterioração da área, o proprietário corre o risco de perder dinheiro futuramente”, explica Calil.

E qual a projeção futura?

As perspectivas para o mercado imobiliário a partir do segundo semestre, no entanto, são positivas. Caso as expectativas de um ajuste fiscal que possibilite o a queda continuada dos juros, abre-se um caminho para uma retomada do crescimento geral da economia brasileira. Esta retomada, no entanto, não deve ser rápida e nem apresentar taxas elevadas. A saída da recessão deve ocorrer ao longo do ano de 2017, com um mercado bem aquecido somente após 2019, completando mais um ciclo na variação nos valores dos imóveis em território brasileiro.