É preciso debater sobre o papel dos condomínios

Segurança, bem-estar e qualidade de vida. Esses são os objetivos fundamentais de qualquer cidadão que reside ou pretende morar em condomínios. A opção pela moradia nesse tipo de imóvel está fundamentalmente ligada ao conforto e à gama de serviços que os condomínios agregaram, sobretudo na última década. Quem, entretanto, está no aconchego do lar e nunca exerceu o cargo de síndico talvez não tenha a real dimensão da complexa engrenagem que move a gestão de um condomínio, particularmente no Brasil e de forma muito especial após as recentes alterações na legislação tributária e fiscal, vigentes desde 2004.

Hoje, os condomínios brasileiros são tratados como empresas das mais sofisticadas. Há um emaranhado de leis, medidas provisórias, normas e decretos que influem diretamente na administração condominial, incluindo rotinas trabalhistas e previdenciárias, recolhimentos dos mais diversos encargos e impostos, pagamento de taxas, gestão e arquivo de documentos e outro sem número de atividades. Cumprem obrigações de pessoas jurídicas, como se fossem empresas. Mas condomínios, diferentemente de empresas, não têm fins lucrativos e não são fonte geradora de receita, já que o rateio de despesas entre os moradores é realizado apenas e tão somente para o pagamento de contas e da folha de funcionários.

O síndico, responsável legal por todas as atribuições impostas aos condomínios, e naturalmente sem todo o conhecimento técnico que a administração predial exige, pode se deparar, repentinamente, às voltas com vultosos passivos trabalhistas e tributários. Quanto mais a legislação engessa o condomínio, maiores se tornam tais riscos. E quanto maior o risco, maior o custo da gestão condominial.

Diante da atual complexidade gerencial dos condomínios, os síndicos precisam, mais do que nunca, estar em sintonia com a legislação, buscando informações atualizadas e apoiando-se na assessoria técnica disponível no mercado, visando garantir uma gestão sem riscos ou sobressaltos.

Paradoxalmente, enquanto as exigências em torno dos condomínios aumentam ano a ano, forçando para cima os gastos com a administração, não se oferece, em contrapartida, ferramentas de apoio à gestão do síndico, principalmente no que se refere às opções de cobrança das quotas condominiais em atraso.

O exemplo cabal é a redução da multa de 20% para 2%, estabelecida pelo novo Código Civil, que elevou a impontualidade sem que houvesse novas alternativas legais, como a inscrição do nome dos condôminos inadimplentes nos serviços de proteção ao crédito ou o protesto de títulos.

Não é de hoje que o tratamento destinado aos condomínios brasileiros é equivocado. Em 1999, por conta da crise no setor de energia elétrica que culminou com o “apagão”, criou-se uma taxa extra sobre o consumo de energia acima de limites predeterminados.

A classificação dos condomínios, à época, para efeitos de cobrança da sobretaxa, provocaria um aumento médio de 20% no valor das quotas condominiais. Felizmente, graças à imediata intervenção das entidades do setor imobiliário paulista, como Secovi-SP e Aabic, a medida foi revista, e os condomínios, enquadrados em outra categoria de consumo.

Da mesma forma, e como consultores do mercado imobiliário, queremos propor um debate em torno de uma nova ótica sobre o papel dos condomínios brasileiros, que poderiam receber um tratamento diferenciado, com legislações previdenciária, trabalhista, tributária e fiscal específicas.

Os condomínios deveriam, na verdade, ganhar uma nova classificação, mais simples até do que as atuais regras das microempresas, uma vez que estamos falando de locais de moradia ou trabalho, sem qualquer finalidade lucrativa. Tenho a convicção de que a discussão desse tema, com adoção de novas medidas, será salutar para síndicos, condôminos e gestores do mercado em todo o País.

*Antonio Pacheco Couto, empresário, é diretor-superintendente da Lello Condomínios