Reforma em apartamento alugado: o que pode e o que não pode ser feito

Se você mora em um apartamento alugado e deseja realizar uma reforma, é natural que surjam dúvidas sobre o que é permitido e o que não é. 

Entender a legislação e as diretrizes do contrato de locação é fundamental para evitar problemas futuros. 

Neste guia, vamos abordar tudo o que você precisa saber sobre reforma em apartamento alugado, desde as possibilidades de mudanças até as restrições impostas pelo proprietário.

Continue lendo para descobrir como transformar seu espaço sem infringir as regras!

É permitido reformar apartamento alugado?

Sim, é permitido fazer reforma em apartamento alugado, mas há uma série de considerações a serem feitas antes de começar qualquer obra.

Os detalhes podem variar conforme o contrato de locação, mas em geral as mudanças precisam da aprovação do proprietário.

Reformas estruturais ou que envolvam alterações significativas normalmente exigem autorização por escrito, enquanto reformas mais simples, como pintura ou pequenas mudanças, podem ser permitidas, desde que acordadas com o locador.

O que pode ser feito ao reformar apartamento alugado?

Ao reformar um apartamento alugado, é possível realizar mudanças que não interfiram na estrutura do imóvel e possam ser revertidas no futuro.

Sempre negocie essas mudanças com o proprietário e, se possível, documente a permissão para evitar mal-entendidos futuros.

Confira algumas alterações que podem ser realizadas em um apartamento alugado.

Pintura de paredes

Uma das maneiras mais eficazes de renovar o visual de um apartamento é através da pintura das paredes. 

A dica é optar por cores neutras e claras, que ajudam a ampliar o ambiente e criam uma sensação de luminosidade. 

Lembre-se de guardar a tinta original para restaurar as paredes antes de entregar o imóvel.

Mudanças nos banheiros

Pequenas alterações nos banheiros podem fazer uma grande diferença na percepção do espaço. 

É possível, por exemplo, substituir acessórios antigos por modelos mais modernos, como espelhos e chuveiros. Se possível, troque também o revestimento das paredes e do piso por opções mais atuais e fáceis de remover.

“Temos alguns materiais que podem ser colados ou aplicados sobre outros preexistentes, sem quebra-quebra. Mas é importante estar ciente que nem sempre na hora de removê-los é garantido 100% que o original não será danificado”, explica a arquiteta Paula Passos.

Ela aponta os pisos vinílicos, com espessura de 3 milímetros, para serem sobrepostos aos que já existem na casa. Outra opção é a resina ou pintura epóxi sobre revestimentos existentes que estejam firmes.

“Outra forma pode ser cobrir revestimentos existentes com painéis de madeira ou metálicos, placas de MDF com fórmica ou drywall, que são painéis em gesso”, orienta Paula.

Instalação de prateleiras 

Para aumentar o espaço de armazenamento e organizar melhor seus pertences, as prateleiras são uma ótima opção de reforma em apartamento alugado.

Elas são práticas, versáteis e não exigem grandes alterações na estrutura do imóvel. A dica é escolher modelos que possam ser facilmente removidos e que não deixem marcas ou danifiquem a pintura.

Móveis modulares

Investir em móveis modulares é uma das melhores soluções para apartamento alugado. Essa é uma excelente maneira de personalizar o espaço sem comprometer a integridade do imóvel. 

Opte por peças versáteis e funcionais, como estantes, nichos e armários, que podem ser facilmente montados e desmontados conforme necessário.

Apesar dessas possibilidades, é sempre essencial revisar o contrato de locação e discutir quaisquer planos de reforma com o proprietário antes de iniciar qualquer trabalho. Isso ajuda a evitar problemas legais e conflitos futuros.

O que não pode ser feito ao reformar um apartamento alugado?

Alterações estruturais, como demolições, instalação ou remoção de paredes, portas e janelas normalmente são permitidas apenas com a autorização de engenheiros. 

Também é importante não realizar mudanças permanentes que possam danificar a propriedade, como a instalação de sistemas elétricos complexos ou a modificação de encanamentos. 

Além disso, deve-se evitar qualquer obra ou modificação que viole as cláusulas do contrato de locação, como pintar paredes em cores não autorizadas ou fazer reformas sem o consentimento prévio do proprietário

Quem paga pela reforma: locador ou locatário?

Pela Lei do Inquilinato, prevista na lei 8245/1991, imóveis alugados precisam ser devolvidos pelos inquilinos como foram recebidos, mas as reformas estruturais devem ser feitas pelo proprietário.

Caso alterações sejam necessárias para consertar danos causados por mau uso, a responsabilidade das despesas é do locatário. 

Reformas consideradas supérfluas, como alterações estéticas que são apenas uma vontade do locatário, também devem ser custeadas pelo morador – o proprietário não é obrigado a pagar por elas, mas ainda precisa ser informado para autorizar as obras.

É importante verificar detalhadamente o contrato para saber as responsabilidades de cada um antes de fazer qualquer alteração.

Dá para ter um desconto no aluguel por causa de reforma?

Em alguns casos, é possível negociar com o locador um desconto no aluguel após realizar reforma em apartamento alugado, mas esse não é um processo obrigatório. O que está previsto na legislação é a indenização por mudanças específicas.

Para entender as situações em que essa indenização é válida, é preciso compreender que a Lei do Inquilinato divide as possíveis obras em três categorias:

• benfeitorias úteis: alterações que não são essenciais para a moradia, mas trazem benefícios para os moradores, como a instalação de telas e grades protetoras nas janelas de apartamentos;
• benfeitorias necessárias: mudanças voltadas para a conservação e manutenção do imóvel, indispensáveis para garantir condições básicas de habitabilidade, como o conserto de infiltrações;
• benfeitorias voluptuárias: reformas relacionadas ao desejo do inquilino, normalmente voltadas para a estética do ambiente, como instalação de lustres.

No contrato de locação, é possível conferir quais benfeitorias têm direito a indenização. Entretanto, segundo a lei, reformas classificadas como úteis e necessárias devem ser indenizadas.

Vale destacar que o reembolso depende do que está determinado no contrato, por isso pode haver casos em que o proprietário não se responsabiliza pelos valores gastos com reforma em nenhuma situação. 

Dicas para fazer uma reforma em apartamento alugado

Fazer melhorias no imóvel e trazer as suas personalidades para o ambiente traz muitos benefícios, mas quando se trata de um apartamento alugado, alguns pontos tornam-se essenciais.

Confira as dicas a seguir para garantir uma reforma tranquila.

Siga as regras do condomínio

Antes de iniciar qualquer obra, verifique as regras e regulamentos específicos do seu condomínio. 

Algumas reformas podem exigir autorização prévia ou seguir horários específicos para evitar transtornos aos vizinhos.

Lembre-se também de conferir as especificações do contrato sobre reformas e comunicar o proprietário do imóvel antes de realizar qualquer mudança.

Tenha um bom projeto

O planejamento é a chave para o sucesso da sua reforma em apartamento alugado, por isso tenha um projeto bem elaborado. Isso inclui definir o escopo da obra, escolher materiais adequados e estabelecer um cronograma realista. 

Para definir essas etapas, é importante considerar os objetivos e prioridades das mudanças.

“É preciso antes analisar as necessidades da família, se precisa de algo que seja prático para o dia a dia, se tem animais, crianças, ou se desejam algo mais clássico”, afirma Paula Passos. 

Contrate bons profissionais

Investir em profissionais qualificados é essencial para garantir uma reforma bem-sucedida e evitar problemas que possam estender o prazo da obra ou até mesmo danificar o imóvel.

Contrate arquitetos, engenheiros e empreiteiros experientes e confiáveis, que possam executar o trabalho com competência e dentro dos prazos estabelecidos.

Escolha materiais práticos de instalar e retirar

Escolha peças de mobiliário soltas sempre que possível. Caso haja necessidade de mudança de imóvel, você pode levar tudo sem danificar o alugado e sem ter que refazer o serviço.

A arquiteta Fernanda Mendonça, do JMA Estúdio, afirma que sempre é possível recorrer a soluções simples de revestimentos de cores. 

“Uma técnica que usamos em projetos alugados é textura nas paredes – como o cimento queimado, pintura ou o papel de parede. São ótimas alternativas para mudar o visual sem modificar a estrutura”.

Iluminação indireta também é uma boa solução: dá para utilizar luminárias de piso e abajures.

Inclua itens decorativos

Paula ressalta que a decoração é extremamente importante. “Com uma produção bem planejada, os resultados finais podem ficar lindos, aconchegantes, com a sua cara”.

“Podemos manter as bases neutras dos imóveis alugados e trabalhar com uma bela composição de quadros e tapetes bem colocados para dar personalidade aos ambientes”, explica.

“Em apartamentos antigos fica muito atual a combinação de peças vintage com outras modernas, combinando o passado com o presente. O segredo está em mesclar os dois estilos com bom senso, buscando equilíbrio”, diz Paula.

“Os tecidos das almofadas e as cortinas vão vestir os espaços dando um toque todo especial”, complementa.

Para Fernanda, a decoração é capaz de transformar qualquer ambiente, sem a necessidade de quebrar ou mexer na estrutura. Pequenas peças e objetos são responsáveis por fazer essa mágica.

Segundo a arquiteta, outra possibilidade é utilizar prateleiras e decorar com itens dos moradores para dar mais personalidade.

Para inspirar as reformas, vale a pena conferir a série “Sua Casa, Sua Cara” no canal do ZAP Imóveis no Youtube:

Dúvidas Frequentes

Quem paga a reforma do imóvel alugado?

A reforma do imóvel alugado pode ser paga tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino, a responsabilidade depende do tipo de alteração e das condições especificadas em contrato. 

Em geral, o locador deve arcar com o custo de alterações consideradas essenciais para conservação ou que tragam benefícios para o uso do imóvel, como consertos de vazamentos e substituição de box de banheiro quebrado.

Reformar apartamento alugado vale a pena?

A reforma em apartamento alugado vale a pena se as mudanças forem planejadas com cuidado, respeitando as regras do contrato de locação e visando melhorias significativas, que vão contribuir para a sua experiência no imóvel. 

No entanto, é essencial pedir autorização ao proprietário, considerar o custo-benefício das reformas e avaliar se essas mudanças realmente atendem às suas necessidades.

Quais reparos são de responsabilidade do proprietário e quais são do inquilino?

Normalmente, reparos considerados úteis e necessários, como consertos elétricos e instalação de grades nas janelas, são de responsabilidade do proprietário. O inquilino fica responsável por mudanças estéticas, consideradas supérfluas, como instalação de lustres e pintura de paredes.

Esse é o direcionamento previsto na Lei do Inquilinato, mas as regras podem mudar de acordo com a descrição do contrato de locação. 

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Assim como a reforma em apartamento alugado exige planejamento e atenção aos detalhes, a busca pelo imóvel ideal demanda calma e uma análise minuciosa do imóvel.

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