Descubra quais são os direitos do comprador de imóvel

Comprar uma casa ou apartamento é o sonho de muita gente. Quando ele se realiza, é comum que as pessoas tenham dúvidas sobre vários tópicos relacionados ao novo lar. Um dos questionamentos mais recorrentes é sobre os direitos do comprador de imóvel.

Pensando nisso, a Redação Zap montou um conteúdo especial sobre o assunto. Nele, a advogada especialista em direito econômico do Siqueira Castro Advogados, Renata Fonseca Batista, responde algumas dúvidas sobre quais são os direitos e deveres do proprietário depois de comprar um imóvel. Confira!

O que fazer em casos de problemas estruturais no imóvel?

Quando mencionamos problemas estruturais, estamos falando daqueles relacionados a áreas de uso privado e a espaços em comum. Na lei, eles são chamados de “vícios” e podem ocorrer por diversos motivos, como uso de materiais de baixa qualidade, emprego de técnica construtiva inadequada ou até execução equivocada do projeto de engenharia.

Para evitar esses vícios, existem regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, do INMETRO, do CREA e das Prefeituras e Administrações Regionais. Sua aplicação é obrigatória, porém a realidade é diferente e, por muitas vezes, não é respeitada.

No Código de Defesa do Consumidor (CDC), é definido que a responsabilidade pelos vícios de qualidade de toda ordem é do fornecedor. Porém isso só é aplicado em caso de bens imóveis da construtora e de todos aqueles que participaram da relação jurídica solidariamente.

O prazo para acionar os responsáveis é de 90 dias a partir da data da constatação em casos de vícios ocultos. Já em vícios aparentes, é de 90 dias a partir da entrega efetiva do imóvel, sendo assegurado o direito a três soluções: rescisão contratual, reparo do dano ou abatimento no preço ainda devido.

Há a necessidade de um processo jurídico?

Isso vai depender da vontade do consumidor. É possível fazer a comunicação da construtora por carta com aviso de recebimento, descrevendo todo o problema e definindo as diretrizes para solucioná-lo. Caso queira, o proprietário pode levar a questão à justiça para requerer indenização por danos materiais e morais em até cinco anos.

Vale lembrar também que podem existir cláusulas abusivas no contrato de compra de venda do imóvel. Nesses casos, um dos direitos do comprador de imóvel é entrar em juízo para garantir que tudo seja cumprido conforme a lei e que ele não saia em prejuízo.

Outro detalhe importante sobre as ações é que os compradores têm o direito à inversão do ônus da prova, conforme disposto no art. 6, inciso VIII, do CDC. Isso significa que o fornecedor, ou seja, a construtora, precisa fornecer provas para comprovar os pontos levantados pelo consumidor. Essa inversão é decidida pelo juiz.

Importância do memorial descritivo

O memorial descritivo é um documento que descreve todas as informações sobre uma construção e é muito importante na hora de comprar e vender um imóvel. Isso garante que tanto o comprador quanto o poder público possam entender os parâmetros de qualidade e estrutura. Essa documentação também ajuda em casos de problemas.

O memorial é também uma maneira de garantir o acesso à informação. Esse é outro dos direitos do comprador de imóvel e de outros consumidores, conforme o inciso III do artigo 6 do CDC.

Vistorias: um procedimento importante para a entrega do imóvel

É recomendado que o consumidor providencie vistoria própria com auxílio de profissional apto e de sua confiança antes da entrega efetiva do imóvel. Com ela, é possível evitar problemas futuros de construção, acabamento e instalação no espaço.

Por isso, é importante que nessa vistoria de imóvel sejam checados os aspectos estruturais, preferencialmente na presença de um representante legal da construtora. Ele pode atestar que todas as especificações de qualidade contidas no memorial descritivo foram respeitadas.

Qualquer problema identificado deve ser imediatamente comunicado por escrito à construtora, preferencialmente acompanhado de laudo fruto da vistoria providenciada na presença das partes. Ao manter tudo descrito, o consumidor garante a clareza da sua demanda.

É comum que no contrato de compra e venda de imóvel adquirido na planta, esteja disposto que precisa haver uma vistoria obrigatória. Caso o procedimento não seja feito, você pode ajuizar uma Ação Cautelar de Vistoria. Isso não significa que vai ter prejuízo caso queira reivindicar os direitos indenizatórios causados pelos danos não identificados ou ignorados pela construtora depois de sinalizados.

Pagamento do condomínio: quando começar a realizá-lo?

Outra dúvida supercomum sobre os direitos do consumidor na compra de imóveis é o pagamento do condomínio. A regra geral estabelece que a cobrança só pode ser feita após a entrega efetiva das chaves ao comprador, mas cabe ressaltar que, até mesmo nesse caso, existem algumas ressalvas, como:

• pendências quanto às áreas do condomínio;
• falta de água, luz ou gás;
• uso de materiais diferentes dos descritos no memorial descritivo.

Nesses casos, um dos direitos do comprador de imóvel é recusar o lugar até a retificação das inconsistências. Durante esse período, a cobrança da taxa condominial é de responsabilidade da construtora.

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