Lei do distrato: o que é, regras, multa e direitos na compra de imóvel

Assinar um contrato de compra e venda de imóvel costuma ser um passo planejado, mas algumas situações podem trazer a necessidade de cancelamento. A lei do distrato surge justamente para organizar esse momento delicado, garantindo segurança aos envolvidos. 

Seja por mudanças financeiras, imprevistos pessoais ou até reavaliações de estratégia, conhecer as regras faz toda a diferença para evitar perdas desnecessárias e conflitos no distrato do acordo.

A legislação define quanto pode ser retido, o que deve ser devolvido e quais são os direitos e deveres de cada parte. É sobre isso que vamos falar ao longo deste conteúdo.

Continue a leitura para entender as regras previstas na lei e conhecer o passo a passo para solicitação do distrato imobiliário.

O que diz a lei do distrato para contratos imobiliários?

Regulamentada pela Lei 13.786/2018, a lei do distrato imobiliário estabelece regras para o cancelamento de contratos de compra e venda de imóveis, especialmente os adquiridos na planta ou em construção.

A legislação define quanto pode ser retido pela construtora ou vendedor, quais valores devem ser devolvidos ao comprador e em quais prazos isso deve acontecer.

O distrato imobiliário ocorre quando uma das partes decide encerrar o contrato antes da conclusão da compra. Nestes casos, a lei busca trazer mais transparência e segurança tanto para o comprador quanto para o vendedor. 

Como funciona a devolução de valores no distrato imobiliário?

A devolução de valores no distrato imobiliário ocorre de forma parcial, com retenção de um percentual previsto em lei e no contrato. 

Segundo a legislação, a construtora ou incorporadora pode reter parte do valor pago para cobrir despesas administrativas, tributos e taxa de corretagem, quando aplicável.

Nos empreendimentos com patrimônio de afetação (regime que garante a destinação do dinheiro pago pelo comprador exclusivamente para a conclusão das obras), a retenção pode chegar a até 50% dos valores pagos, além da corretagem. 

Já nos casos sem patrimônio de afetação, a retenção costuma ser de até 25%, também podendo incluir a comissão do corretor, se estiver prevista em contrato.

O prazo para devolução também varia: pode ocorrer em até 180 dias após o distrato ou, em alguns casos, somente após a revenda da unidade. 

Caso a revenda aconteça antes do prazo limite, a devolução deve ser realizada em até 30 dias após a revenda. 

Qual a multa do distrato imobiliário?

A multa do distrato imobiliário é o percentual que a construtora ou vendedor pode reter do valor já pago pelo comprador em caso de desistência. Pela lei, essa retenção pode chegar a até 25% nos contratos sem patrimônio de afetação.

Em caso de contratos com patrimônio de afetação, o percentual pode chegar até 50%. 

O percentual se aplica quando há desistência da compra de imóvel sem que haja descumprimento contratual por parte da construtora.

Quais são os direitos do comprador no distrato imobiliário?

Em caso de distrato, o comprador tem direito à devolução de parte dos valores pagos, conforme previsto na legislação. Vale destacar que as condições de cancelamento e todos os direitos devem ser claramente informados no contrato de compra e venda.

Confira os principais direitos do comprador:

• Proteção contra retenções abusivas: a construtora não pode reter valores acima dos limites legais. Caso isso aconteça, o comprador pode contestar a cobrança e buscar seus direitos;
• Conhecer o prazo de devolução: a lei determina prazos máximos para restituição, que variam conforme o tipo de empreendimento. Essas informações também devem estar expressas no contrato;
• Formalizar o distrato de forma segura: o comprador pode solicitar o cancelamento por escrito e exigir um documento que comprove o distrato, garantindo segurança jurídica para ambas as partes;
• Receber a devolução dos valores pagos: mesmo em caso de desistência, o comprador tem direito ao reembolso parcial das quantias pagas, com retenção limitada aos percentuais previstos na lei do distrato e no contrato;
• Ser informado com clareza sobre as condições do distrato: o contrato deve apresentar de forma objetiva as regras sobre multa, prazos de devolução e demais condições, permitindo uma decisão consciente antes da assinatura.

Quais são as obrigações do vendedor sob a legislação atual do distrato?

O vendedor, seja construtora, incorporadora ou proprietário, tem a obrigação de seguir as regras estabelecidas pela lei do distrato imobiliário. Ele deve garantir transparência, cumprimento dos prazos e devolução correta dos valores.

A legislação protege o comprador contra práticas abusivas e exige clareza em todas as etapas do processo. Por isso, o vendedor deve cumprir obrigações como:

• Formalizar o distrato por meio de documentação adequada: o vendedor deve emitir um termo de distrato que oficialize o encerramento do contrato e detalhe os valores devolvidos e retidos;
• Garantir transparência nas condições contratuais: o contrato deve apresentar de forma clara todas as regras relacionadas ao distrato, incluindo percentual de retenção, prazos de devolução e possíveis encargos;
• Informar corretamente o percentual de multa e retenção: todos os descontos aplicáveis, como multa e comissão de corretagem, devem estar previstos no contrato e respeitar os limites definidos pela legislação;
• Justificar a rescisão quando a iniciativa partir do vendedor: se a construtora ou vendedor desistir da negociação sem justificativa legal, o comprador pode ter direito à devolução integral dos valores pagos, além de possíveis indenizações;
• Cumprir o prazo legal para devolução dos valores: após a formalização do distrato, o vendedor deve devolver os valores dentro do prazo previsto em lei e em contrato. O descumprimento pode gerar penalidades e processos judiciais.

Em casos de descumprimento contratual por parte do vendedor, como atraso na entrega do imóvel comprado na planta ou cancelamento injustificado, a legislação tende a proteger o comprador, garantindo condições mais favoráveis para a devolução dos valores.

Como solicitar o distrato em contratos de compra de imóvel?

Para solicitar o distrato em contratos de compra de imóvel, o comprador deve formalizar o pedido por escrito junto à construtora ou incorporadora, seguindo as regras previstas no contrato e na legislação.

Reunir a documentação necessária, verificar as cláusulas de multa e devolução e registrar oficialmente a solicitação são passos essenciais para garantir segurança jurídica.

Confira o passo a passo para fazer a solicitação, mantendo a conformidade com a lei do distrato.

1. Revise o contrato com atenção

Antes de qualquer solicitação, leia todas as cláusulas relacionadas ao distrato. Verifique informações como percentual de multa previsto, forma e prazo para devolução dos valores e regras específicas de cancelamento.

Isso é fundamental para entender exatamente quais serão as condições aplicadas ao seu caso.

2. Reúna os documentos necessários

Os documentos necessários para o distrato imobiliário podem variar, mas normalmente são solicitados:

• Comprovante de residência;
• Contrato de compra e venda;
• Eventual termo de cessão, se houver;
• Documento de identificação (RG e CPF ou CNH);
• Comprovantes de pagamento (boletos, transferências, recibos).

A dica é organizar a documentação com antecedência para agilizar a análise do pedido de distrato. 

3. Formalize o pedido por escrito

O distrato deve ser solicitado formalmente para garantir a emissão de um comprovante do pedido e do processo de cancelamento da compra.

É possível fazer essa formalização por meio de e-mail com confirmação de recebimento, protocolo presencial na incorporadora ou carta registrada com aviso de recebimento, por exemplo. O método pode variar de acordo com o vendedor.

4. Aguarde a proposta de distrato

Após o pedido, o vendedor deve apresentar um termo de distrato com informações sobre o valor total pago pelo comprador até o momento, o percentual de retenção, o valor a ser devolvido e o prazo para essa devolução.

Leia atentamente o documento para verificar se há alguma inconsistência em relação à lei do distrato e assine o termo. 

Depois, é só acompanhar o prazo estabelecido para o reembolso.

Perguntas frequentes sobre a lei do distrato imobiliário

Como calcular o valor de reembolso num distrato imobiliário?

O valor de reembolso é calculado com base no total pago até o momento da desistência, descontando o percentual de retenção previsto em contrato e dentro dos limites da lei do distrato.

Posso cancelar a compra de um imóvel e receber todo o dinheiro de volta?

Na maioria dos casos, não. A legislação permite que a construtora retenha parte dos valores pagos como multa compensatória. 

A devolução integral só costuma acontecer quando a rescisão acontece por culpa da incorporadora, como em casos de atraso na obra ou descumprimento contratual.

Como a lei do distrato se aplica a imóveis ainda em construção?

A lei se aplica especialmente a imóveis adquiridos na planta ou em fase de construção. Nesses casos, os percentuais de retenção e os prazos de devolução seguem regras específicas previstas na legislação.

Empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, por exemplo, podem ter retenção de até 50% dos valores pagos. Para os que não seguem esse regime, o percentual máximo é de 25%. 

Desistir do imóvel pode ser uma oportunidade?

Nem todo distrato representa um problema. Em muitos casos, desistir do imóvel pode abrir espaço para decisões mais alinhadas ao seu momento de vida e às suas prioridades financeiras.

Alguns motivos comuns para o distrato incluem:

• Atrasos na obra além do previsto;
• Mudança na renda ou reorganização do orçamento;
• Transferência de cidade ou mudança de planos profissionais;
• Identificação de uma oportunidade mais vantajosa no mercado.

A verdade é que reavaliar a compra pode ser uma forma estratégica de evitar endividamento excessivo ou de buscar melhores condições.

Se você desistiu de um contrato, pode ser o momento ideal para encontrar um imóvel mais alinhado ao seu momento de vida. 

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