Usucapião extrajudicial: o que é, requisitos, tipos e passo a passo
No Brasil, o processo de usucapião é uma maneira legal de adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada e pacífica.
Quando falamos de usucapião extrajudicial, estamos tratando de uma modalidade que poupa o interessado dos trâmites judiciais, tornando o processo mais rápido e menos burocrático.
Sim, você leu certo: é possível se tornar dono de um imóvel sem precisar comprar! Mas calma, vamos explicar tudo direitinho para você entender.
Acompanhe o nosso artigo e confira!
O que é usucapião extrajudicial?
Usucapião extrajudicial é um processo administrativo que permite reconhecer a posse de um imóvel sem a necessidade de passar pelos tribunais.
Essa modalidade foi introduzida para descomplicar e agilizar a regularização de propriedades que, por anos, foram ocupadas de forma contínua e sem contestação.
No Brasil, ela foi oficializada pela Lei nº 13.465/2017, oferecendo uma maneira mais rápida de regularizar imóveis sem precisar ir à Justiça.
Quando optar por este procedimento?
Optar pela usucapião extrajudicial pode ser a solução ideal para quem possui a posse de um imóvel de forma mansa e pacífica, atendendo aos requisitos legais, mas espera evitar as delongas do sistema judiciário.
Considere essa via quando você tiver a documentação necessária e o consenso dos envolvidos, como vizinhos e outros interessados, eliminando potenciais conflitos.
A usucapião extrajudicial é uma excelente opção para quem ocupa um imóvel há bastante tempo e deseja regularizar a sua situação.
Se você mora em uma casa ou apartamento há anos, pagando os impostos e fazendo melhorias no local, pode ter direito a solicitar a usucapião.
O que é usucapião? Entenda os detalhes da utilização em nosso artigo!
Entenda o que diz o novo CPC sobre o tema
O novo Código de Processo Civil (CPC) trouxe inovações que facilitam o acesso à usucapião extrajudicial e alterou o procedimento tradicional na justiça.
A Lei nº 13.465/2017 instituiu a usucapião extrajudicial, oferecendo uma alternativa mais ágil e acessível aos cidadãos.
Assim, o artigo 1.071 do CPC (Lei nº 13.105) trata da usucapião extrajudicial. Ele permite que a usucapião seja realizada de forma extrajudicial, ou seja, sem a necessidade de entrar com uma ação na Justiça.
Confira um trecho do artigo:
“O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência).
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.”
Ao permitir que o procedimento seja realizado nos cartórios de registro de imóveis, o CPC moderniza o instituto e aproxima a regularização de propriedades da realidade dos cidadãos.
As modalidades de usucapião
Embora nosso foco seja a usucapião extrajudicial, há várias modalidades de usucapião, cada uma com características específicas.
Confira as principais modalidade de usucapião:
Usucapião ordinária
Para adquirir um imóvel por meio da usucapião ordinária, é necessário que a pessoa possua o bem de forma contínua e incontestada por 10 anos, com justo título e boa-fé.
Ela é um documento que, embora não transmita a propriedade, dá ao possuidor a expectativa de se tornar proprietário, como um contrato de promessa de compra e venda. A boa-fé significa que o possuidor acredita estar adquirindo a propriedade de forma legítima.
Em alguns casos, como quando o imóvel foi adquirido com base em um registro posteriormente cancelado, o prazo pode ser reduzido para cinco anos.
Usucapião extraordinária
Com exigência é ainda maior, a usucapião extraordinária precisa da posse contínua e incontestada de 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé.
No entanto, o prazo pode ser reduzido para 10 anos se o proprietário estabelecer sua moradia no imóvel ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião rural
Destinada a áreas rurais, essa modalidade exige a posse por cinco anos ininterruptos, sem oposição, em uma área de até 50 hectares.
O possuidor deve tornar a área produtiva e utilizar o imóvel como moradia, além de não ser proprietário de outro imóvel.
Usucapião urbana
Semelhante à rural, mas aplicada a áreas urbanas, exige a posse de um terreno de até 250 m² por cinco anos ininterruptos, sem oposição, para moradia própria ou da família. O possuidor também não pode ser proprietário de outro imóvel.
Usucapião familiar
Essa modalidade se aplica a casos em que um cônjuge ou companheiro abandona o lar, deixando o outro na posse exclusiva do imóvel. O prazo para adquirir a propriedade é de dois anos, e o imóvel deve ser utilizado como moradia.
Usucapião coletiva
Destinada a grupos de pessoas que ocupam uma área urbana superior a 250 m² de forma contínua e pacífica por cinco anos. Essa modalidade é especialmente relevante para comunidades de baixa renda.
Os requisitos para usucapião extrajudicial
Para se qualificar para a usucapião extrajudicial, você precisa demonstrar a posse mansa e pacífica do imóvel por um período que varia conforme a modalidade. Além disso, precisa da documentação que comprove vínculos com a propriedade e anuência de possíveis interessados.
Sem esses requisitos, a tentativa de regularizar extrajudicialmente pode ser frustrada, necessitando de ajustes ou escolha por outro caminho.
Confira os requisitos básicos:
- Posse prolongada: o tempo de posse varia de acordo com a modalidade de usucapião escolhida;
- Posse ininterrupta: a posse não pode ter sido interrompida por terceiros;
- Posse pacífica: a posse não pode ter sido exercida de forma violenta ou clandestina;
- Ânimo de dono: o possuidor deve demonstrar que sempre agiu como se fosse o verdadeiro dono do imóvel;
- O proprietário não pode ter outro imóvel;
- O possuidor não pode ter adquirido outro imóvel por usucapião anteriormente.
Passo a passo para solicitar a usucapião extrajudicial
Iniciar o processo de usucapião extrajudicial envolve reunir a documentação necessária, como a declaração de posse dos vizinhos e a planta do imóvel, e fazer uma petição ao cartório de registro de imóveis.
Após a análise documental, os registros são feitos, e, se tudo estiver em ordem, a posse é oficializada. Assim, o procedimento não apenas oficializa a propriedade, mas pode elevar o valor do imóvel no mercado.
Confira o passo a passo:
- Contratar um advogado: é fundamental contar com a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário para te auxiliar em todo o processo;
- Reunir a documentação: o advogado irá solicitar os documentos necessários para comprovar a posse do imóvel, como contratos de compra e venda, contas de água e luz, certidões negativas e outros;
- Elaborar o requerimento: o advogado irá elaborar um requerimento dirigido ao cartório de registro de imóveis, solicitando o reconhecimento da usucapião;
- Publicação do edital: o cartório irá publicar um edital no jornal oficial, informando sobre o pedido de usucapião;
- Análise do pedido: o oficial do cartório irá analisar toda a documentação apresentada e, se tudo estiver correto, irá deferir o pedido;
- Registro da propriedade: após o deferimento do pedido, o imóvel será registrado em nome do usucapiente.
Prazo e documentos necessários
Os prazos para a usucapião extrajudicial variam conforme a modalidade selecionada, normalmente entre cinco e 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
O prazo para a conclusão do processo de usucapião extrajudicial pode variar de caso para caso, mas, em geral, leva alguns meses, aproximadamente 90 a 120 dias.
Os documentos para usucapião extrajudicial também pode variar, mas, de forma geral, são exigidos os seguintes documentos:
- Documento de identificação do requerente;
- Comprovante de endereço;
- Certidão de nascimento ou casamento;
- Imposto de renda;
- Comprovante de pagamento de IPTU;
- Escritura do imóvel (se houver);
- Plantas e croquis do imóvel;
- Testemunhas.
Qual o valor do usucapião extrajudicial?
O custo para realizar uma usucapião extrajudicial não é fixo, variando conforme os emolumentos cartorários e possíveis despesas com profissionais que ajudarão na regularização, como topógrafos e advogados.
Contudo, essa modalidade tende a ser mais econômica que a via judicial, uma vez que evita custas processuais e honorários advocatícios prolongados.
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Como você viu, a usucapião extrajudicial é uma excelente opção para quem deseja regularizar a propriedade de um imóvel que ocupa há bastante tempo.
No entanto, é importante ressaltar que o processo exige a contratação de um advogado e a apresentação de diversos documentos.
Escolher o procedimento certo pode ser decisivo para regularizar seu imóvel de forma eficaz.
Aqui no ZAP, nós compreendemos o impacto que possuir uma casa regularizada tem na vida de uma pessoa e estamos prontos para guiá-lo a encontrar as melhores oportunidades no mercado de imóveis para alugar ou comprar.
