Entenda o que é usucapião urbano e como funciona
Em meio à complexidade do mercado imobiliário, com suas inúmeras regras e procedimentos, existe um mecanismo jurídico que muito se fala mas nem todo mundo entende: o usucapião urbano.
Ele chama atenção justamente pelo potencial de consolidar a propriedade de imóveis urbanos para aqueles que, mesmo sem a documentação formal, possuem a posse efetiva da propriedade ao longo do tempo.
Mas ele vai muito além disso e você, provavelmente, tem dúvidas sobre o assunto. Então, esse artigo é para você!
Vamos explorar o conceito de usucapião urbano, detalhar seus requisitos e explicar o processo para requerê-lo.
Boa leitura!
O que é usucapião urbano?
Usucapião urbano é uma forma de aquisição da propriedade imóvel que se dá pelo uso contínuo, pacífico e sem oposição por um período ininterrupto de tempo estipulado por lei.
Previsto na legislação brasileira, é uma maneira de regularizar a situação de indivíduos que, embora não possuam a documentação formal do imóvel, exercem posse sobre ele como se fossem os verdadeiros proprietários.
Ele faz parte do Estatuto das Cidades (Lei nº 10.257/2001) e da Constituição Federal, essa modalidade de aquisição é um instrumento de política urbana — visando a função social da propriedade.
Também fomenta a formalização de assentamentos, garantindo segurança jurídica e permitindo o acesso a serviços públicos fundamentais aos ocupantes de longa data.
Como funciona o usucapião urbano?
O usucapião urbano funciona como um mecanismo legal que possibilita adquirir a propriedade de um imóvel após possuí-lo de forma contínua e pacífica por cinco anos.
Nesse formato, é imprescindível que o imóvel esteja localizado em zona urbana e que, durante o período de posse estabelecido pelo Código Civil — que em regra geral é de cinco anos —, o possuidor tenha utilizado o bem como sua moradia ou de sua família.
E mais: para espaços de até 250 metros quadrados, essa modalidade está restrita a quem não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Tipos de usucapião urbano
No direito brasileiro, existem diferentes tipos de usucapião urbano que se aplicam conforme as características específicas da posse e a função que o imóvel exerce para seus ocupantes.
Quando se fala de ambiente urbano, os tipos fundamentais que se destacam são: usucapião ordinário, extraordinário e especial urbano.
Cada um segue regras e períodos de tempo distintos, além de requisitos legais que precisam ser atendidos para que o posseiro possa converter a posse de fato em propriedade reconhecida legalmente.
Vamos explorar brevemente cada um deles!
Usucapião ordinário
Este tipo exige um período de posse de 10 anos e pressupõe que o interessado tenha um comportamento que indique a propriedade do imóvel, como pagar impostos e contas.
A posse precisa ser mansa, pacífica e ininterrupta, com boa-fé e justo título, ou seja, um documento que, mesmo que não tenha efetivado a transferência da propriedade, demonstre ao menos a intenção de adquiri-la.
Usucapião extraordinário
O prazo necessário para requerer o usucapião extraordinário é de 15 anos ininterruptos e sem necessidade de justo título ou boa-fé por parte do possuidor.
O tempo, no entanto, pode ser reduzido em 10 anos caso tenha acontecido um dos dois cenários: a pessoa interessada morou o tempo todo no imóvel ou fez benfeitorias nele.
Aqui a relação do possuidor com o imóvel é puramente fática, sendo caracterizado pelo lapso temporal e pela forma como a posse é exercida.
Usucapião especial urbano
Alinhado com o objetivo de atender a uma função social, este tipo pode ser requerido após 5 anos de posse ininterrupta e sem contestação se o imóvel não exceder 250 metros quadrados e o posseiro não possuir outro imóvel urbano ou rural.
Essa modalidade é para quem utiliza o imóvel para sua moradia ou de sua família, adequando-se à política de regularização fundiária e desenvolvimento urbano.
O processo pode ser realizado tanto judicial quanto extrajudicialmente, caso não haja conflito e atendidos os requisitos legais.
Requisitos de usucapião urbano
Alguns dos principais requisitos do usucapião urbano são:
- Posse ininterrupta e pacífica do imóvel: o interessado deve ter possuído o imóvel continuamente por:
- 5 anos para usucapião especial urbano.
- 10 anos para usucapião ordinário urbano se existir justo título e boa-fé.
- 15 anos para usucapião extraordinário urbano, independentemente de título ou boa-fé;
- Uso do imóvel como sua moradia ou de sua família: o imóvel deve ter sido utilizado como residência pelo período requerido;
- Limite de área: para usucapião especial urbano, o imóvel não deve ultrapassar 250 metros quadrados;
- Exclusividade de propriedade: o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural, aplicável apenas ao usucapião especial urbano;
- Comprovação da posse: apresentação de provas, como documentos, testemunhas, fotos, e contas de consumo, que comprovem a posse mansa e sem contestação.
Como requerer o usucapião urbano?
Requerer a usucapião urbano é um processo que envolve várias etapas, condizentes com as evidências de longa data e incontestável posse do imóvel.
Além da paciência e diligência, é essencial reunir e apresentar o conjunto correto de documentos, contar com a assessoria de um profissional do direito e seguir meticulosamente os procedimentos legais.
Abaixo, elaboramos um guia passo a passo para auxiliar no processo de requisição!
Reúna os documentos do imóvel
Concentrar-se na organização e coleta de documentos relevantes é o primeiro passo para reforçar a reivindicação da posse do imóvel.
Isso inclui registros antigos como escrituras, contas de serviços públicos historicamente pagas, fotos do imóvel ao longo do tempo e quaisquer outros documentos que validem a presença e o uso do espaço.
Contrate um advogado especialista
Um advogado especializado em direito imobiliário pode ser bem interessante para orientar todo o processo legal, assegurando que a documentação esteja em ordem e que os trâmites sejam executados de acordo com as normas jurídicas.
O profissional irá avaliar as circunstâncias específicas do caso e, claro, determinar a melhor estratégia para avançar com a requisição de usucapião.
Prepare a documentação
Com a ajuda do seu advogado, prepare uma petição que inclui todos os documentos necessários e evidências adicionais, como declarações de testemunhas e outras provas da posse contínua que caracterizam o usucapião.
Cada detalhe deve ser minuciosamente revisado para garantir uma petição robusta e irrefutável.
Apresente a Documentação ao Cartório de Imóveis ou ao Poder Judiciário
Finalmente, a documentação deve ser apresentada. Em relação ao Cartório de Registro de Imóveis, caso se opte pela via extrajudicial, vai ser feita uma notificação para que terceiros apresentem oposição, se houver.
Já ao Poder Judiciário se houver necessidade de uma ação judicial, será preciso entregá-la para que o juiz analise e delibere sobre o pedido de usucapião.
O roteiro pode variar dependendo do caso específico e se a usucapião é consensual ou enfrenta contestações.
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Perguntas frequentes
Quais são os requisitos do usucapião urbano?
Posse ininterrupta e pacífica, uso do bem como moradia própria ou da família, período de posse conforme o tipo de usucapião, e, para o especial, não possuir outro imóvel.
Como provar usucapião urbano?
Por meio de documentação como contas de serviços, fotos, declarações de testemunhas e qualquer evidência que comprove a posse ininterrupta.
Como funciona o usucapião urbano?
Através da posse contínua e incontestada pelo tempo estabelecido por lei, podendo ser requerido judicialmente ou em cartório para reconhecimento da propriedade.
Como requerer a usucapião urbano?
Reunindo a documentação necessária, contratando um advogado especialista, preparando e apresentando a petição necessária ao Cartório de Imóveis ou Poder Judiciário.
