Imóvel tombado: o que é e quais regras os proprietários devem seguir

Há diversas características que fazem com que muitas pessoas considerem morar em um imóvel histórico. Alguns preferem pelo charme de remeter ao passado, outros pela elegância na arquitetura, amplo espaço ou pela boa localização. 

A questão é que muitos deles foram tombados ou estão em processo para se tornar um patrimônio devido à sua importância histórica e diversos cuidados devem ser tomados, inclusive para evitar processos judiciais.

Um imóvel tombado não pode ser descaracterizado ou destruído e, por conta disso, tem algumas restrições impostas a quem vai morar nele, o que é visto por muitos moradores como um problema. 

Mas, por outro lado, é comum que este tipo de moradia receba uma série de incentivos e benefícios fiscais. Saiba quais são as vantagens e desvantagens de morar em uma propriedade tombada.

O que é um imóvel tombado?

Um imóvel tombado é uma propriedade reconhecida oficialmente pelo seu valor histórico, cultural, arquitetônico ou ambiental. Devido a isso, ela é protegida por leis específicas, que tem como objetivo garantir a preservação do patrimônio.

Por isso, ao ser tombado, o imóvel fica sujeito a uma série de regras. Vem entender melhor quais são as condições que ajudam a proteger um patrimônio que passou pelo processo de tombamento.

Restrições

O tombamento de imóvel tem como objetivo a proteção a um patrimônio histórico ou artístico e existe uma série de restrições em relação a ele. 

“Um imóvel quando é tombado não pode sofrer nenhuma alteração, a não ser que seja devidamente aprovada pelo órgão que o tombou”, pontua Luciano Novaes, vice-presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).

Justamente por isso muitas pessoas enxergam o processo de tombamento do seu imóvel como algo negativo ou ficam com receio na hora de comprar um bem deste tipo.

Portanto, o primeiro passo importante é tomar conhecimento de quais restrições são impostas àquele patrimônio. 

“É fundamental que o morador vá até a lei para identificar quais são as restrições impostas para determinado imóvel tombado”, explica a advogada Juliana Longman, especialista em Direito Imobiliário do escritório Da Fonte Advogados.

“Às vezes, inclusive, não está na lei, mas tem análise no órgão responsável”, complementa Juliana.

Variações

As restrições variam de acordo com cada imóvel e, por isso, é importante que o morador tenha atenção ao que cabe na sua casa para evitar qualquer tipo de problema. 

“Às vezes pode ser uma restrição apenas em relação à fachada, outras é em relação ao piso do interior do imóvel que é tombado, em outros casos podem ter mais limitações”, diz a Juliana.

“Por isso é fundamental entender quais são as restrições e quais são as motivações que levaram a ela”, completa a advogada. 

“Existe até a condição de a região ser tombada e a restrição se estender para outros imóveis”, acrescenta. 

Apesar dessas restrições, é importante salientar que não há nenhum impedimento para a venda, aluguel ou herança deste tipo de propriedade.

Contrapontos

Segundo Juliana Longman, muitas pessoas acabam optando por comprar um imóvel tombado porque valorizam esse tipo de moradia. 

“Para elas, é uma vantagem quando tem gosto pela obra de arte ou pela satisfação de morar em um lugar naquela determinada região porque elas ressaltam que agrega valor”, pontua.

No entanto, situações corriqueiras do dia a dia podem se transformar em um transtorno, já que se trata de imóveis antigos. 

“Pode acontecer de ter um vazamento e ter que mexer, mas precisa estar ciente se há alguma restrição interna caso precise reformar a estrutura”, ressalta a advogada. 

Vale lembrar que reformas são permitidas nesse tipo de imóvel, mas devem ser previamente aprovadas pelos órgãos responsáveis.

Custos

O que muitas vezes pesa de forma negativa na hora de decidir morar em um imóvel tombado é que a preservação dele, por se tratar de um patrimônio, pode pesar no bolso do morador. 

Isso porque é preciso preservar as características originais da propriedade, o que pode ser uma missão bastante cara.

“Às vezes o imóvel vira tombado quando a pessoa já está morando nele e ela não tem facilidade financeira para estar preservando”, comenta Juliana Longman.

“Então uma coisa que era de interesse particular se torna algo de interesse público E a pessoa pode receber um auto de infração por não estar preservando”, argumenta a advogada.

Por outro lado, é possível obter incentivos financeiros para quem vive em um casarão tombado. 

“É comum as prefeituras darem alguma vantagem para quem mora neste tipo de imóvel, algum benefício fiscal”, alerta Luciano Novaes.

Tributos sobre imóveis urbanos e tarifas que se referem a serviços públicos podem ser diferenciados. 

Em muitos municípios é garantida a isenção do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) para os proprietários de bens tombados que mantêm o bom estado de conservação, por exemplo.

E, a depender da localização do imóvel, essa pode ser uma economia significativa no orçamento.

Direito

Como o proprietário do imóvel tombado fica impossibilitado de construir no seu próprio terreno, existe outra forma de fazer uma reserva financeira.

Isso porque ele pode garantir a venda das Unidades de Transferência do Direito de Construir para compensar o potencial construtivo que o morador deixa de ter quando o imóvel é tombado.

Ou seja, ele passa a ter o direito de construir em outro terreno ou ainda pode vender esse direito. Vale ressaltar que, em alguns casos, é permitido construir atrás ou ao lado da propriedade tombada, desde que ela seja preservada.

Quem é responsável pelo tombamento de um imóvel?

O tombamento é realizado por órgãos de proteção do patrimônio, como o IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), que atua no âmbito federal, ou pelos órgãos estaduais e municipais correspondentes.

Portanto, o processo é uma responsabilidade compartilhada entre diferentes esferas governamentais, cada uma atuando de acordo com sua jurisdição e competência.

O IPHAN, por exemplo, conduz o tombamento de patrimônios de relevância nacional. Em nível estadual, cada estado conta com um órgão próprio de preservação, responsável pelo tombamento de imóveis com importância regional.

Já os órgãos de preservação municipais têm a responsabilidade de proteger imóveis com valor para a comunidade local, garantindo a proteção da memória e da identidade cultural da cidade. 

O que pode ser tombado?

O tombamento não é algo exclusivo de imóveis e pode abranger uma variedade de bens, como:

• monumentos: estátuas, obeliscos, monumentos comemorativos e outras estruturas que apresentam significado histórico ou artístico, como o Cristo Redentor, no Rio de Janeiro;
• paisagens culturais: locais que combinam elementos naturais e culturais, como parques, jardins históricos e áreas rurais. É o caso do Conjunto Moderno da Pampulha, em Belo Horizonte;
• edifícios históricos: imóveis que possuem importância arquitetônica ou histórica, como casarões antigos, igrejas, teatros e museus. O Santuário do Bom Jesus de Matosinhos, em Minas Gerais, é um exemplo;
• sítios arqueológicos: áreas que contêm vestígios de ocupações humanas antigas, como ruínas de civilizações passadas, cemitérios indígenas e locais de escavações arqueológicas. O Parque Nacional Serra da Capivara, no Piauí, é um exemplo;
• conjuntos urbanos: áreas inteiras de uma cidade com valor histórico ou arquitetônico, como bairros, praças e ruas com construções antigas. Um exemplo nacional de conjunto arquitetônico e paisagístico tombado é Paraty, no Rio de Janeiro.

Além dos patrimônios materiais, também é possível tombar documentos e arquivos com valor informativo e cultural. 

Há ainda o processo de tombamento de patrimônios imateriais, como festas, danças, músicas e outros elementos culturais que fazem parte da identidade de uma comunidade.

Como funciona o processo de tombamento de um imóvel?

O processo de tombamento geralmente envolve estudos e avaliações técnicas para determinar o valor histórico, artístico, cultural e arquitetônico do imóvel.

Tudo começa com a identificação de um bem com potencial para ser tombado. Qualquer pessoa, entidade ou órgão público pode sugerir o tombamento de um imóvel.

Depois dessa sugestão, inicia-se a etapa de análise técnica detalhada, que envolve pesquisas históricas, levantamento arquitetônico e avaliações de estado de conservação da propriedade. 

Esse estudo é compilado em um dossiê, entregue aos órgãos responsáveis para avaliação. Caso o tombamento seja aprovado e o imóvel seja privado, uma notificação é enviada ao proprietário.

O proprietário pode consentir ou contestar (impugnar) o processo. Vale destacar que o tombamento não transfere a propriedade do imóvel ao poder público, apenas impõe algumas regras para manter a conservação do bem.

É possível alugar ou vender um imóvel tombado?

Não existe uma especificação que impeça a venda ou o aluguel de um imóvel tombado, mas é necessário comunicar o órgão responsável antes de realizar qualquer uma dessas ações.

É importante saber que, de acordo com o artigo 22 do decreto 25/1937, União, Estados e municípios têm o direito de preferência sobre o bem.

Isso significa que os órgãos públicos têm preferência caso tenham interesse em adquirir a propriedade. 

Após a notificação, há um prazo de 30 dias para informar sobre esse interesse e manter o direito de preferência. Caso nenhum ente se manifeste, o proprietário pode seguir com a transação a terceiros. 

Leia também: Locador e locatário: direitos e deveres ao alugar um imóvel

Vale a pena adquirir um imóvel tombado?

Adquirir um imóvel tombado pode ser uma excelente escolha para quem aprecia história, cultura e arquitetura, mas, como existem restrições, é importante considerar alguns fatores antes de tomar a decisão.

Como esses bens são protegidos por leis de preservação do patrimônio, o proprietário tem a responsabilidade de manter as suas características originais. Além disso, reformas só podem ser feitas com a autorização dos órgãos competentes.

Isso significa que os custos de manutenção podem ser mais elevados e que não há autonomia para fazer mudanças no imóvel. 

Por outro lado, é possível conseguir auxílio financeiro para realizar manutenções necessárias. Como outros pontos positivos, podemos citar:

• potencial de valorização;
• possibilidade de locação para eventos;
• oportunidade de morar em um imóvel único;
• localização privilegiada em áreas históricas e normalmente centrais.

Antes de adquirir uma propriedade tombada, é importante considerar os pontos positivos e negativos para avaliar se a escolha está alinhada com seu estilo de vida e objetivos. 

O que acontece se as regras de imóvel tombado não forem cumpridas?

A legislação brasileira prevê a aplicação de multas para casos de destruição, restaurações ou reparações realizadas sem autorização em imóveis tombados. 

Conforme determinado pelo decreto 25/1937, as infrações cometidas contra o bem tombado são equiparadas às praticadas contra o patrimônio nacional. A multa por destruição ou alteração não autorizada é de 50% do dano causado. 

Em caso de venda da propriedade realizada sem aviso aos órgãos competentes, o proprietário também fica sujeito a multa. O valor previsto pela lei é de 10% do valor da venda. 

Conclusão

Morar ou possuir um imóvel tombado é uma experiência única, mas traz consigo a responsabilidade de cuidar e preservar um pedaço da história de um lugar ou de uma comunidade.

O tombamento garante a preservação das características originais do imóvel, o que traz a responsabilidade de manutenção ao proprietário.

Por outro lado, essas costumam ser propriedades muito bem localizadas, com detalhes históricos e alto potencial de valorização.

Se você pensa em adquirir um imóvel deste tipo, considere os prós e contras, e aproveite para conferir nosso conteúdo sobre contrato de compra e venda para estar preparado.

No blog do ZAP Imóveis você encontra essas e outras informações para entender mais sobre o processo de compra de um imóvel. Aproveite os conteúdos!

Perguntas frequentes sobre imóvel tombado

O que é um imóvel tombado?

Imóveis tombados são propriedades reconhecidas pelo valor histórico, artístico ou cultural, e protegidas por leis específicas de preservação do patrimônio. 

Quando um patrimônio é tombado?

Um imóvel passa pelo processo de tombamento quando, após uma avaliação técnica, há o reconhecimento da sua importância histórica, cultural ou arquitetônica. 

Pode vender um imóvel tombado?

Sim, é possível vender uma propriedade tombada, mas é necessário avisar os órgãos responsáveis pela preservação de patrimônio. Isso porque eles têm direito de preferência na compra.

Caso o ente competente não demonstre interesse dentro do prazo de 30 dias, a venda pode ser feita para terceiros.

Como saber se o imóvel é tombado?

Para descobrir se uma propriedade é tombada, basta consultar o banco de dados do SICG (Sistema Integrado de Conhecimento e Gestão). É necessário fazer um rápido cadastro na plataforma para usar o serviço.