Lucro Imobiliário: o que é, como calcular e quem está isento
O Lucro Imobiliário, ou Ganho de Capital, representa a diferença positiva entre o valor de compra e venda de um imóvel.
Sobre este valor, incide imposto definido pelo governo federal, podendo variar de 15% a 22,5%. Em alguns casos, pode ocorrer a isenção total ou parcial deste imposto, assim como podem ser adotadas estratégias de abatimento do valor final recolhido pela União.
Neste artigo, explicamos em detalhe o que é este tipo de lucro, qual o seu conceito, funcionamento, cálculo, em quais cenários é prevista a isenção e como diminuir o valor final pago em imposto.
Continue no artigo e tenha uma excelente leitura!
O que é e como funciona o lucro imobiliário?
Lucro Imobiliário e Ganho de Capital são termos que indicam o mesmo processo: o lucro obtido com a venda de um imóvel. Vale ressaltar que sobre este valor incide taxação, assim como a obrigação de ser declarado em Imposto de Renda.
Este valor é determinado pela diferença entre o preço de venda do imóvel e o custo original da propriedade quando foi adquirida. Ou seja, expressando o quanto de ganho ocorreu sobre o valor original foi possível.
Neste cálculo também são consideradas benfeitorias, melhorias e reformas significativas na propriedade que, ao longo de seu uso, impactaram no aumento do valor inicial do imóvel. Mas, como esse lucro é calculado? Continue e saiba mais.
Como é calculado o lucro imobiliário?
O lucro imobiliário (LI) representa a diferença entre o preço de venda e o preço de compra, considerando-se os custos com melhorias e as despesas com a venda ou a aquisição da propriedade.
Basicamente, o LI pode ser representado pela fórmula:
· LI = Preço de Venda − (Preço de Compra + Custos de Melhorias + Despesas de Venda/Aquisição)
Para tanto, é necessário seguir algumas etapas essenciais. A primeira delas é identificar o Preço da Compra, ou seja, o valor originalmente gasto com a aquisição da propriedade. Este valor deve englobar todos os custos associados com a compra.
O segundo passo é contabilizar todos os Custos de Melhorias. Por exemplo, construções novas, reformas significativas, substituição de sistemas estruturais, entre outras ações que impactam na valorização do imóvel.
Por fim, considere todos os gastos e Despesas de Venda/Aquisição do imóvel, contabilizando os processos de transação imobiliária, taxação de corretagem, tributação e recolhimentos fiscais.
Do valor calculado, ao final, incide alíquota de Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, alcançando 22,5% em alguns casos. No entanto, pode ocorrer a isenção sobre o lucro. Confira a seguir as situações.
Em quais situações ocorre a isenção do lucro imobiliário?
A isenção de incidência de alíquota de Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital ocorre em três situações bem específicas.
· Em imóveis adquiridos até 1969. Após esta data, também é previsto o abatimento legal de 5% por ano sobre a alíquota. Por exemplo, um imóvel de 1970 teria 95% do valor da alíquota. Já um de 1971, 90%, e assim sucessivamente até 1988.
· Venda do único imóvel por até R$440.000,00. Isto é, caso o imóvel seja o único registrado em nome do vendedor e seja vendido por valor igual ou inferior a R$440 mil.
· Realizar a venda pelo mesmo valor da compra. Quando o imóvel é vendido pelo mesmo valor que foi adquirido, não registra Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital.
Quando essa taxa deve ser paga?
Como vimos, sobre o valor de lucro auferido na venda do imóvel, ocorre a incidência de tributação pelo Imposto de Renda a ser declarado. Estas taxas são progressivas, de acordo com o Ganho de Capital registrado. Especificamente:
· Até R$5 milhões de Ganho de Capital: 15% de alíquota
· Entre R$5 milhões e R$10 milhões: 17,5% de alíquota
· Entre R$10 milhões e R$30 milhões: 20% de alíquota
· Acima de R$30 milhões: 22,5% de alíquota
Por exemplo, em um Ganho de Capital de R$150.000,00 sobre a venda do imóvel, a alíquota incidente no IR é de 15%, ou seja, R$22.500,00.
Aproveite e saiba também sobre o ITBI, um imposto municipal incidente sobre transações imobiliárias.
Passo a passo para declarar o Ganho de Capital no IR
No caso do Ganho de Capital, o Governo Federal disponibiliza uma plataforma direcionada ao recolhimento do imposto. Vale lembrar que são duas etapas: na primeira, é necessário quitar o imposto; na segunda, declarar no IR do ano respectivo.
O pagamento do imposto é realizado via DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) e o boleto é gerado via app do Programa Gerador de Declaração (PGD).
Nesta guia de recolhimento, você deve indicar o valor final calculado sobre o Ganho de Capital e, posteriormente, realizar o pagamento do boleto, indicando à Receita Federal a situação regular.
Em momento posterior, quando for declarar o Imposto de Renda, estes dados devem ser declarados. Caso utilize sistemas automáticos do Governo Federal, é possível que a situação já esteja atualizada no banco de dados do órgão público.
Dicas para evitar ou reduzir o pagamento do Lucro Imobiliário seguindo a legislação
Na hora de vender um imóvel, é essencial considerar aspectos como a tributação sobre o Ganho de Capital, de modo que a venda seja lucrativa e vantajosa.
Apesar da legislação determinar o recolhimento deste imposto, existem algumas estratégias com capacidade de reduzir o montante a ser pago para a União. Confira a seguir.
· 1º caso: comprar um novo imóvel residencial em até 180 dias, desde que a venda seja efetuada antes do processo de aquisição da nova propriedade. Esta estratégia somente é autorizada para compradores Pessoa Física.
· 2º caso: atualizar o histórico de imóvel, declarando as benfeitorias realizadas e melhoramentos. Nesta estratégia, o propósito é reduzir a diferença entre valor de aquisição e valor de venda. Contudo, deve-se atentar ao impacto no Imposto de Renda. Portanto, realize uma análise detalhada dos ganhos efetivos.
· 3º caso: considerar o fator redutor de Ganho de Capital válido para imóveis de 1969 a 1988. Como vimos anteriormente, para os imóveis construídos antes de 1969, ocorre a isenção total do imposto sobre Ganho de Capital. Para os de 1970 até 1988, uma progressiva redução anual de 5% sobre o valor.
· 4º caso: avaliar o ganho efetivo para imóvel de até R$440.000. Isto é, considere a venda por um valor que possibilite a isenção fiscal. Por exemplo, um imóvel vendido a R$440.500,00 se enquadra no imposto, mas, reduzindo R$500 do valor de venda, o imóvel está isento. Avalie os ganhos efetivos e o impacto nas suas metas de lucro.
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Conclusão
Neste artigo você aprendeu sobre o Lucro Imobiliário, ou Ganho de Capital, a diferença positiva registrada com a venda de um imóvel. Sobre este valor, como vimos, ocorre a incidência de impostos.
Basicamente, quando um imóvel é vendido por um valor acima do que foi adquirido é registrado um lucro. Este lucro, pela legislação brasileira, deve ser taxado, com recolhimento entre 15% e 22,5%, assim como declarado em Imposto de Renda.
No entanto, em alguns casos, este valor pode estar isento de tributação. Essencialmente, em três cenários: imóveis adquiridos até 1969; único imóvel por até R$440.000,00; e venda pelo mesmo valor da compra.
Portanto, caso deseje vender um imóvel, é interessante realizar uma análise detalhada de todo o contexto e histórico da propriedade, avaliando o potencial lucro e os impostos incidentes, assim como as estratégias para abatimento do montante a ser recolhido pelo estado.
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