Como vender um apartamento financiado?
Comprou o tão sonhado apartamento por meio de um financiamento imobiliário, algum tempo se passou e você quer vender o imóvel, mas ainda não terminou de pagar o financiamento: e agora?
Esse é um cenário muito comum, afinal, as suas necessidades e seu estilo de vida atual podem já não ser os mesmos de quando você adquiriu o apartamento.
Nesses casos, o financiamento do imóvel não precisa ser um obstáculo para a venda, mas a transação requer alguns cuidados adicionais.
Por isso, é importante entender como vender um apartamento financiado, seja para comprar um imóvel maior, para mudar de cidade ou simplesmente para conseguir uma renda extra.
É sobre isso que vamos falar neste conteúdo. Continue a leitura para saber mais!
É possível vender um apartamento antes de quitar o financiamento?
Sim, é possível vender um apartamento antes de quitar o financiamento imobiliário. Para isso, existem dois caminhos: pagar o saldo devedor ou “transferir” o financiamento para o comprador do imóvel.
Antes de entender como essas transações funcionam na prática, é importante conhecer alguns detalhes sobre a operação de financiamento imobiliário.
O primeiro deles é em relação à propriedade do imóvel.
Quando você financia um imóvel com alienação fiduciária, tem direito à posse do bem (ou seja, ao uso), mas o banco obtém o direito de propriedade (ou seja, poder para vender, alugar e doar o bem).
Na prática, isso significa que você não tem 100% dos direitos sobre o imóvel, pois ele serve como garantia enquanto o financiamento está em aberto.
Ao final do contrato, com o saldo quitado, o banco emite um comprovante de quitação, que deve ser apresentado ao cartório de registro de imóveis para cancelar a alienação descrita na matrícula do imóvel.
Neste momento, você ganha o direito de propriedade e torna-se o proprietário oficial do imóvel.
Para saber como vender um apartamento financiado, é essencial compreender esses conceitos.
Como o saldo devedor não foi quitado e você ainda não tem direito de propriedade sobre o imóvel, a venda depende de algumas condições, como a notificação da instituição financeira e o financiamento da dívida pelo novo comprador.
Afinal, o que é saldo devedor?
Citamos o termo saldo devedor algumas vezes e esse é outro detalhe que precisa ser esclarecido sobre o financiamento imobiliário.
O termo se refere ao valor restante da sua dívida com o banco. Ou seja, quanto você ainda precisa pagar para quitar o financiamento, incluindo taxas de juros e outros encargos.
É a diferença entre o valor do crédito oferecido pelo banco e o valor pago por você até o momento.
Pode vender um apartamento financiado se tiver parcelas em atraso?
Sim, você pode vender um apartamento financiado mesmo se houver parcelas em atraso, mas o processo exige atenção a alguns requisitos.
Antes de realizar a venda, é necessário regularizar as pendências diretamente com o banco ou negociar o valor da dívida com o comprador.
Em alguns casos, o novo proprietário pode assumir o saldo devedor, mas isso precisa ser previamente autorizado pela instituição financeira responsável pelo financiamento.
Tem como vender um apartamento financiado pela Caixa?
Sim, é possível vender um apartamento financiado pela Caixa Econômica Federal, desde que a instituição aprove a transação.
Essa regra também é válida para imóveis financiados por meio do programa Minha Casa, Minha Vida.
No entanto, se a venda for realizada nos primeiros 5 anos do contrato, o beneficiado precisa devolver parte proporcional dos subsídios recebidos, conforme esclarecido pelo Governo Federal.
E como vender um apartamento financiado? Entenda o processo
Existem algumas condições para que a venda de um apartamento financiado seja possível, que podem variar de uma instituição para outra, mas normalmente incluem:
- análise de restrições no contrato: é importante verificar as cláusulas do contrato para garantir que não existe período de carência ou outras condições que impeçam a venda do imóvel financiado;
- liberação do banco para a venda: o banco precisa ser notificado sobre a venda e deve aprovar a transação, especialmente quando há a transferência do financiamento para o comprador;
- regularização da documentação: para evitar problemas durante o processo de venda de um apartamento financiado, é fundamental garantir que a documentação do imóvel e do financiamento esteja em dia;
- avaliação do imóvel: em alguns casos, a instituição financeira pode solicitar uma nova avaliação do imóvel antes de autorizar a venda para verificar as condições da propriedade e garantir que o valor de mercado esteja adequado.
Com esses requisitos preenchidos, alguns caminhos podem ser seguidos para concluir a venda do imóvel. Confira quais são eles a seguir.
Pagamento sem um novo financiamento
Se o comprador tem o valor total do imóvel à vista, a venda pode ser realizada de forma direta. Nesse caso, o valor da venda é utilizado para quitar o saldo devedor com o banco e o restante fica com o vendedor.
Depois disso, basta retirar a alienação fiduciária da matrícula e fazer uma escritura pública para oficializar o repasse de apartamento para o novo proprietário.
Pagamento com financiamento pelo mesmo banco
O comprador também pode optar por financiar o imóvel com o mesmo banco que já detém o financiamento. Nesse processo, você deve notificar a instituição financeira para que uma atualização do saldo devedor seja emitida.
A partir disso, o banco elabora um novo contrato de compra e venda para oficializar o processo. Vale destacar que parte do valor do novo financiamento é utilizado para quitar o saldo devedor do contrato antigo.
Leia também: Repasse de financiamento: como funciona e como evitar problemas
Pagamento com financiamento em outras instituições financeiras
Se o comprador deseja financiar o imóvel por outro banco, é necessário quitar o financiamento original e, em seguida, formalizar o novo financiamento.
Quem faz a quitação são as próprias instituições financeiras: o novo banco quita a dívida no antigo e passa a ter a alienação fiduciária do imóvel.
Como calcular o valor da venda de um imóvel financiado?
Não há um cálculo padrão para definir o valor de venda de um imóvel financiado, mas você deve considerar alguns fatores para apresentar uma precificação justa, como:
- valorização do imóvel;
- saldo devedor do financiamento;
- valor de mercado para imóveis com características similares.
Vale destacar que um profissional do mercado imobiliário, como corretores e avaliadores de imóveis, podem ajudar nesse processo, trazendo uma visão especializada para definir o melhor valor.
Para facilitar essa tarefa, o ZAP Imóveis desenvolveu a calculadora de avaliação de imóveis.
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É só preencher a localização, o tamanho e as principais características do seu imóvel para obter uma estimativa de preço muito mais precisa, justa e atrativa.
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Conclusão
Depois dessas explicações, ficou claro como vender um apartamento financiado exige atenção aos detalhes, não é mesmo?
Como vimos, existem diferentes formas de fechar essa negociação. O processo pode parecer complicado, mas com as informações certas e um bom planejamento, o tudo fica mais simples e seguro
Entender as condições do seu financiamento, avaliar as opções disponíveis para quitação ou transferência da dívida, e contar com o suporte do banco são passos fundamentais para garantir uma transação bem-sucedida.
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