Inventário de imóvel: o que é e como é feito

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A morte de um familiar ou um ente querido é ― e sempre será ― um momento extremamente doloroso para qualquer um. Porém, quando uma pessoa deixa uma propriedade para um ou mais herdeiros, é necessário fazer um inventário de imóvel.

Apesar de ser um processo tanto quanto burocrático, saber o que é inventário de imóvel e todas as particularidades dele é fundamental para não cometer nenhum erro em relação à partilha de bens.

O que é um inventário de imóvel?

O inventário de imóvel nada mais é que um processo para apurar bens, direitos e dívidas de uma pessoa falecida. Esse documento, que pode ser feito de forma judicial ou extrajudicial, é importante para partilhar e transferir corretamente os bens aos herdeiros.

Judicial x extrajudicial

Judicial: o inventário judicial é obrigatório quando há disputa entre os herdeiros, se houver herdeiros menores de idade ou incapazes ou se não houver consenso entre as partes. Esse processo é mais demorado, pois envolve decisões do juiz, audiências e, em alguns casos, a participação de advogados para cada herdeiro;
Extrajudicial: o inventário extrajudicial é mais rápido e simplificado, podendo ser feito em cartório, desde que não haja litígio entre os herdeiros e todos sejam maiores e capazes. Nesse caso, é possível concluir o processo de inventário com a mediação de um tabelião, mediante a concordância de todos os envolvidos e o pagamento dos impostos e taxas devidas.

Ambos os processos resultam na regularização e transferência legal dos imóveis para os herdeiros, mas o extrajudicial é mais ágil e menos burocrático quando há consenso entre os herdeiros.

Como é feito o inventário de um imóvel?

Veja o passo a passo:

1. Reunião de documentos: os herdeiros devem reunir documentos como certidões de óbito, certidões de nascimento ou casamento dos herdeiros, escritura ou matrícula do imóvel e comprovantes de dívidas ou tributos pendentes;
2. Nomeação de inventariante: no processo judicial, um inventariante (geralmente um dos herdeiros) é nomeado para representar o espólio. No extrajudicial, a escolha é feita pelos herdeiros;
3. Avaliação do imóvel: o imóvel é avaliado para determinar seu valor de mercado, o que servirá de base para o cálculo de impostos, como o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação);
4. Pagamento de dívidas e impostos: quaisquer dívidas pendentes do falecido, bem como o ITCMD, devem ser pagos antes da conclusão do inventário;
5. Acordo entre herdeiros: no caso de inventário extrajudicial, os herdeiros precisam chegar a um consenso sobre a divisão do imóvel. No judicial, o juiz decidirá em caso de conflitos;
6. Escritura pública ou sentença judicial: no inventário extrajudicial, o acordo é formalizado por uma escritura pública no cartório. No judicial, o juiz emite uma sentença que oficializa a partilha;
7. Transferência do imóvel: com a escritura pública ou a sentença judicial em mãos, os herdeiros devem registrar o imóvel no cartório de registro de imóveis, formalizando a transferência da propriedade para os novos titulares;
8. Regularização final: o imóvel passa a estar legalmente no nome dos herdeiros, concluindo o processo de inventário.

Qual é o valor de inventário de imóvel?

Seja de maneira judicial, seja extrajudicial, fazer um inventário de imóvel gera um custo, pois é necessário pagar o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), tributação cobrada sobre heranças no país.

Em relação ao valor de inventário de imóvel, o custo de um processo de inventário é de quase 20% do valor da herança, mas pode variar de acordo com cada estado.

Além disso, é necessário arcar com os custos processuais em casos de inventários judiciais e os custos do cartório em extrajudiciais.

É preciso colocar na conta também honorários advocatícios, que representam uma quantia de 2% a 10% do valor total do bem.

Inventário de imóvel: quais as documentações necessárias?

Para realizar um inventário de maneira bem-sucedida, além de contratar um advogado de confiança, é preciso ter em mãos alguns documentos pessoais como comprovante de residência, CPF e RG, além dos referentes ao imóvel, como:

documentos do falecido proprietário;
atestado de óbito;
IPTU do imóvel;
declaração de pagamento do ITCMD;
matrícula do imóvel.

Além disso, é necessário apresentar a certidão de ônus reais, um documento obtido por meio do Poder Judiciário e usado para comprovar se há algum ônus que recaia sobre a propriedade, como hipoteca ou penhora, por exemplo.

Por que é importante e quando fazer o inventário de imóveis?

O inventário é um processo obrigatório que deve ser feito logo após o falecimento da pessoa (no máximo, após 60 dias da morte). Apenas depois deste processo pode ocorrer a divisão dos bens materiais.

Caso o inventário não seja feito, a divisão dos bens não pode acontecer legalmente. Em outras palavras, mesmo com um consenso entre os herdeiros, o processo é obrigatório, já que essa é a maneira de informar o Estado sobre a partilha, além do pagamento de impostos.

A seguir, veja o que pode acontecer se o inventário não for realizado:

Se for o caso, o viúvo será impedido de casar novamente;
Os herdeiros legais não terão acesso aos bens;
O imóvel e outros bens poderão ser bloqueados;
Qualquer transação bancária em nome da pessoa falecida será bloqueada.

E se um dos herdeiros não concordar em fazer o inventário?

Se um dos herdeiros não concordar em realizar o inventário ou discordar dos termos da divisão dos bens, o processo não pode ser feito de forma extrajudicial. Nesse caso, o inventário deve ser feito de forma judicial, onde o impasse será resolvido por um juiz.

Neste processo, o juiz atua para garantir que o inventário ocorra conforme a lei, levando em consideração os direitos de todos os herdeiros. Mesmo que um ou mais herdeiros discordem, o juiz decidirá como os bens, incluindo o imóvel, devem ser divididos.

Durante o processo judicial, pode ocorrer uma tentativa de mediação, em que as partes são incentivadas a chegar a um acordo, mas, se isso não for possível, a decisão será tomada judicialmente.

Imóvel em inventário pode ser vendido?

Basicamente, um imóvel em inventário pode ser vendido, sendo possível negociar a propriedade antes mesmo de sair a partilha de bens. No entanto, é obrigatório que todos os herdeiros do imóvel concordem com a venda, para evitar futuros problemas na justiça.

Ainda assim, vale destacar que um imóvel em inventário judicial pode complicar a transação, uma vez que é necessária uma autorização do juiz para o negócio acontecer.

Já no caso de um inventário de imóvel extrajudicial, tudo é muito mais simples, já que o processo no cartório dura, em média, 45 dias. Portanto, basta que os herdeiros esperem a conclusão para realizar a venda.

Além disso, uma dúvida muito comum é se a Caixa financia imóvel em inventário em processo. A resposta é não, já que todos os bancos exigem a comprovação da propriedade do vendedor para aprovar o financiamento.

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