Entenda a origem, uso e como emitir a Certidão Enfitêutica
A aquisição de um imóvel é um processo que envolve uma série de etapas, desde a escolha da propriedade até a análise de sua documentação.
Para garantir a segurança jurídica da transação, é fundamental que o comprador esteja atento a todos os documentos que compõem o dossiê do imóvel.
Entre eles, a certidão enfitêutica é um documento específico que, embora não seja comum a todas as propriedades, possui um papel crucial em transações de imóveis que se encontram sob um regime jurídico particular.
Neste conteúdo, exploramos o conceito, relevância história e detalhamos o que é a certidão enfitêutica, explicando onde ela é exigida, como obtê-la e quais informações ela revela.
Continue e veja ao final um passo a passo para emitir o documento!
Origem histórica e o conceito de enfiteuse
Para compreender a importância desta certidão, é necessário primeiro entender o conceito de enfiteuse, um instituto jurídico que remonta à Roma Antiga e aos sistemas feudais.
Na sua essência, a enfiteuse estabelecia a divisão da propriedade de um bem em dois direitos distintos: o domínio direto e o domínio útil.
· Domínio direto: pertence ao senhorio (o proprietário original do terreno, que historicamente era a Coroa ou a Igreja), que mantém o direito sobre a terra, mas não a utiliza diretamente.
· Domínio útil: é cedido ao enfiteuta, que é a pessoa que adquire o direito de usar, usufruir e dispor do imóvel de maneira perpétua, como se fosse o verdadeiro proprietário, mas mediante o pagamento de uma pensão anual chamada foro.
No Brasil, esse instituto foi consolidado no Código Civil de 1916.
“Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável.”
Embora o Código Civil de 2002 tenha abolido a criação de novas enfiteuses, as já existentes foram mantidas.
A principal aplicação moderna desse regime jurídico se dá em propriedades da União (Governo Federal) e da Marinha do Brasil, principalmente em áreas de marinha, ou seja, terrenos localizados na orla marítima e em margens de rios federais.
O que é a certidão enfitêutica e para que ela serve?
Formalmente conhecida como Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica, este tipo de certidão é um documento que comprova a existência ou não de um regime de enfiteuse sobre um imóvel.
Sua principal função é atestar a situação fiscal da propriedade, informando se há pendências ou débitos relacionados aos tributos devidos ao senhorio.
As informações contidas na certidão são essenciais para quem pretende adquirir um imóvel enfitêutico.
Ela detalha não apenas a existência do vínculo jurídico, mas também a regularidade dos pagamentos de impostos e taxas, como o foro (a taxa anual paga ao senhorio) e o laudêmio (uma taxa paga em caso de transferência onerosa do imóvel).
Dessa forma, a certidão se torna um instrumento indispensável de auditoria, protegendo o comprador de eventuais dívidas anteriores à transação.
Neste sentido, a certidão informa a quem o imóvel é foreiro se existem débitos de foro inscritos em dívida ativa e se há alguma irregularidade que possa impedir a transferência de propriedade.
Onde e como solicitar a certidão: passo a passo detalhado
A emissão da certidão enfitêutica varia conforme a titularidade do senhorio. Geralmente, o documento é solicitado junto à Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
Para obter a certidão de um imóvel da União, o procedimento é o seguinte:
1. Acesso ao Portal da SPU: o processo é geralmente realizado de forma online. O interessado deve acessar o portal oficial da SPU;
2. Identificação do Imóvel: para iniciar a consulta, é necessário ter o Registro Imobiliário Patrimonial (RIP), um número de identificação único para os imóveis da União. Esse número pode ser obtido em certidões de foro anteriores ou em documentos do IPTU;
3. Consulta e Emissão: No portal, o usuário insere o número do RIP e os dados do imóvel. O sistema irá gerar a certidão que comprova a regularidade fiscal do bem, incluindo a inexistência de débitos de foro;
4. Atenção aos Débitos: Se a certidão indicar a existência de débitos, o documento não será emitido até que todas as pendências financeiras sejam quitadas.
No caso de enfiteuses de prefeituras, o procedimento de emissão deve ser verificado diretamente no portal da Secretaria de Finanças ou fazenda da prefeitura local.
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FAQ
É possível vender um imóvel enfitêutico?
Sim, é perfeitamente possível vender um imóvel sob regime de enfiteuse. A condição para a venda, no entanto, é que o comprador assuma o ônus do domínio útil.
Durante a transação, é obrigatório obter a certidão enfitêutica, que atesta a quitação de todos os débitos de foro. Além disso, a transferência de propriedade exige o pagamento de uma taxa específica, o laudêmio.
O que é e como funciona o laudêmio?
O laudêmio é uma taxa cobrada pelo senhorio (normalmente a União) em toda transação onerosa do imóvel enfitêutico.
Essa taxa, que corresponde a 5% do valor do terreno e das benfeitorias, é um tipo de compensação pela concessão de titularidade e deve ser paga antes da lavratura da escritura pública de compra e venda.
Como a enfiteuse afeta a propriedade do imóvel?
O regime de enfiteuse não impede que o enfiteuta utilize a propriedade plenamente, como se fosse o proprietário. Ele pode construir, reformar, vender, alugar ou deixar o imóvel de herança.
A principal diferença é a obrigação de pagar a taxa anual de foro e o laudêmio em caso de venda, além do fato de o domínio direto pertencer a outra entidade.
