Transferência de imóvel por doação: como funciona?

Você sabia que é possível fazer uma doação de imóvel ainda em vida para qualquer pessoa, sejam filhos, sejam parentes, amigos ou até uma instituição? 

No entanto, é preciso seguir todos os requisitos exigidos para não haver risco de anulação.

Apesar de o inventário ser o meio mais comum utilizado entre herdeiros, esse processo de formalização judicial de divisão de bens pode gerar muitos conflitos familiares. 

Por isso, a transferência de imóvel por doação é uma grande aliada, mas exige atenção a alguns fatores, assim como qualquer outro trâmite burocrático. 

Neste artigo, vamos explicar como funciona a doação de uma propriedade, destacando os passos necessários e as considerações importantes para quem deseja realizar esse tipo de transação.

Continue a leitura para saber mais!

O que é a transferência de imóvel por doação?

A transferência de imóvel por doação é um processo pelo qual o proprietário de um imóvel decide transferir sua propriedade para outra pessoa sem a necessidade de pagamento em troca, como acontece no contrato de compra e venda.

Essa modalidade de transferência é regulamentada pelo Código Civil Brasileiro e envolve a formalização de um contrato de doação, no qual são estabelecidas as condições e os termos da transmissão.

Qual a diferença entre inventário, testamento e doação em vida?

Apesar de todos estarem ligados de alguma maneira a situações de transferência de propriedade, inventário, testamento e doação em vida são processos diferentes.

Entenda o que significa cada trâmite:

• testamento: documento feito em vida para estabelecer como os bens de uma pessoa serão distribuídos após sua morte, conforme sua vontade expressa;
• doação de imóvel em vida: é uma transmissão de propriedade feita enquanto o doador ainda está vivo, sem a necessidade de falecimento ou processo judicial;
• inventário: ocorre após o falecimento de alguém e envolve a divisão dos bens do falecido entre os herdeiros legais.

Benefícios da doação em vida: menos conflito, menos burocracia

Normalmente, não há divergências em casos de doação de imóvel para filhos em vida, porque ocorrem por meio do consenso entre os beneficiários. 

Consequentemente, a divisão dos bens torna-se menos burocrática e conflituosa, como explica o advogado Luís Fernando Teixeira, especialista em Direito Imobiliário.

“Após o falecimento do proprietário, pode haver brigas entre os filhos por conta da partilha. Se houver discordância, o processo de inventário vai ser mais burocrático e demorado”, alerta.

Isso porque, nos casos de inventário, a divisão de bens ocorre mediante acionamento da Justiça. Mesmo quando há um testamento em que o doador define e registra como será a partilha dos bens, ele também pode ser contestado judicialmente por algum herdeiro.

Outra vantagem da doação em vida é que o processo se torna mais econômico de modo geral. O bem adquirido por doação está isento de pagamento do Imposto de Renda (IR), tanto por parte de quem doa quanto de quem recebe.

Além disso, diferentemente dos casos de inventário e contestação de testamento na Justiça, não é obrigatória a contratação de um advogado no processo de transferência por doação, reduzindo gastos com honorários advocatícios.

Como funciona a transferência de imóvel por doação?

O processo de doação de imóveis é realizado a partir da lavratura do Ato de Escritura Pública de Doação. Esse é o documento que formaliza a passagem do bem, e deve ser assinado e registrado no Tabelionato de Notas.

Geralmente, a doação de imóveis é realizada entre familiares, como pais e filhos, cônjuges ou irmãos, mas também pode ocorrer entre pessoas sem parentesco. 

Neste processo, o doador transfere todos os direitos e responsabilidades sobre o imóvel para o donatário, que passa a ser o novo proprietário legal.

Mesmo com a transmissão, é possível definir alguns detalhes sobre o uso da propriedade no momento de assinar a escritura de doação, como o usufruto, por exemplo.

Nesta modalidade de transferência, o doador cede a chamada nua-propriedade. Isso significa que ele ainda pode utilizar o imóvel até um determinado momento, mesmo não sendo mais o proprietário oficial.

Ou seja, a propriedade é transferida para o donatário, mas ele só poderá usufruir do imóvel após o tempo determinado pelo doador.

Caso escolha fazer a doação de imóvel com reserva de usufruto vitalício, o doador tem direito de usar o imóvel até seu falecimento. Só depois disso, a pessoa que recebeu a propriedade por meio da doação poderá usufruir dela. 

Outras opções para definir os tipos de doação são:

• impenhorabilidade: não permite que o imóvel seja penhorado ou utilizado como garantia em solicitações de crédito, por exemplo;
• incomunicabilidade: não permite que o donatário transfira o bem cônjuges e herdeiros;
• inalienabilidade: impede a venda da propriedade sob qualquer hipótese.

Conheça as regras

Antes de decidir fazer uma transferência de imóvel por doação, é preciso cumprir alguns requisitos para o procedimento acontecer da maneira correta, evitando problemas no futuro.

A doação entre irmãos pode ser feita para os filhos ou apenas para um deles, desde que o valor da propriedade não supere a porcentagem que esse filho teria direito por herança no processo de divisão dos bens.

Já na concessão da posse para não descendentes, há outra regra, como explica o advogado Luís Fernando Teixeira. 

“Nesse caso, o doador não pode ficar sem nada depois da doação. Por isso, ele não pode doar além da metade do seu patrimônio, pois o restante é herança”, esclarece.

Se a propriedade for a mesma de residência do doador, deve-se instituir uma cláusula de usufruto na declaração de doação da propriedade que garanta que o doador continue sendo o titular da receita do imóvel, como destacamos anteriormente.

“Enquanto o doador estiver vivo, ele pode usar esse imóvel sem que isso lhe cause nenhum prejuízo. Caso não more no imóvel, deve-se instituir que o recebimento do aluguel fique com o doador”, explica o advogado.

O especialista garante que, seguindo todos esses critérios, não há nenhum risco futuro de anulação da doação. 

“Se for respeitado o valor que será de herança, ou seja, a metade do patrimônio, acordado entre descendente e demais envolvidos, não há risco”, finaliza Teixeira.

O que é necessário para fazer a transferência de imóvel por doação?

O processo de doação de imóvel consiste na elaboração de uma escritura pública de doação, que será averbada no cartório de registro de imóveis.

A transferência da posse ocorre com a participação do doador, do donatário e, se for possível, de um advogado, embora esta não seja uma condição obrigatória.

O advogado Luís Fernando lembra que o processo tem um custo de imposto sobre a doação, que varia de acordo com cada município onde está localizado o imóvel. 

Além disso, soma-se a taxa de escritura cobrada no cartório de notas. “Essa taxa é maior que a do inventário judicial, mas a diferença não é grande”, garante.

Documentos necessários

O primeiro passo é conhecer a documentação normalmente solicitada. Anote quais são os documentos para pessoas físicas, tanto para doador quanto para donatário:

• cópia do CPF e RG;
• comprovante de endereço;
• certidão de casamento, se casado;
• certidão negativa do Poder Judiciário;
• comprovante de atividade profissional;
• certidão atualizada da matrícula do imóvel;
• certidões negativas de tributos municipais e federais.

Já para pessoas jurídicas, os documentos são:

• comprovante de CNPJ;
• cópia do contrato social;
• certidão de junta comercial;
• documento de identificação de cada sócio, se existir;
• certidão negativa de débitos do INSS (instituto Nacional de Seguro Social);
• certidão negativa de débitos da Receita Federal e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN).

Além de reunir essa documentação, lembre-se de conferir as taxas envolvidas no processo. O valor da lavratura da escritura, por exemplo, pode variar de uma região para outra, por isso é importante checar diretamente com o cartório.

Outro custo que pode recair sobre alguns casos de doação é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, conhecido como ITCD ou ITCMD. 

Esse é um tributo estadual, que cobra uma alíquota sobre o valor do imóvel nas transferências por doação. A alíquota varia de um estado para outro, mas tem limite máximo de 8% do valor do imóvel. 

É recomendável consultar mais detalhes do procedimento nos órgãos de sua cidade, pois pode haver algum documento extra exigido no momento de efetivar a doação de imóvel.

Quais são os cuidados necessários para fazer uma transferência de imóvel por doação?

Existem algumas situações que impedem a doação de propriedade, por isso é importante conhecer as normas antes de iniciar qualquer processo para evitar problemas. 

Além de ficar atento a documentação necessária para garantir um processo tranquilo, confira quando o imóvel não pode ser doado:

• se o imóvel tem dívidas ativas;
• caso a doação prejudique a subsistência do proprietário;
• se o imóvel fizer parte dos 50% de patrimônio obrigatoriamente destinado aos herdeiros;
• quando os cônjuges são casados em comunhão total de bens, assim como quando há regime parcial de bens e o imóvel foi adquirido após o casamento.

Conclusão

Como vimos ao longo deste conteúdo, a doação de imóveis é um processo que exige atenção a alguns detalhes.

A documentação necessária, as taxas a serem pagas e as situações em que a doação não é permitida estão entre esses detalhes.

Ter conhecimento sobre isso é fundamental para garantir uma transmissão segura e sem dificuldades no caminho.

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Perguntas frequentes sobre transferência de imóvel por doação

O que é a transferência de imóvel por doação?

A doação de imóvel é um processo legal que permite a transferência da propriedade de uma pessoa para outra sem a necessidade de um pagamento em troca, como acontece na relação de compra e venda.

Quanto custa transferir um imóvel como doação?

Não há um valor fixo para a transmissão de imóvel por doação, por isso cada região pode estabelecer suas próprias taxas. 

O custo total do processo também pode variar de acordo com o valor venal do imóvel e com o pagamento de outras despesas, como o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).

O que precisa para fazer doação de imóvel?

É necessário realizar uma escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis para fazer a doação. Para isso, você deve entregar alguns documentos, como comprovante de endereço, certidão de matrícula atualizada do imóvel e certidões negativas de tributos municipais e federais.

Lembre-se de conferir a documentação necessária com o cartório responsável pelo procedimento.