Hipoteca reversa: o que é, como funciona, regras e mais
Com certeza você já ouviu falar sobre a hipoteca, uma linha de crédito em que é deixado um imóvel como garantia — em alguns casos específicos podem ser até mesmo navios e aeronaves. Ela se tornou muito popular nos Estados Unidos e posteriormente no Brasil, mas você já ouviu falar sobre a hipoteca reversa?
Nós, da Redação ZAP, preparamos este artigo para explicar o que é a hipoteca reversa e como ela funciona no Brasil.
Siga conosco na leitura e saiba porque essa linha de crédito pode se tornar até mesmo uma renda extra vitalícia para aqueles que possuem um imóvel em seu nome.
O conceito de hipoteca reversa
Diferentemente da hipoteca comum — onde é deixado um imóvel como garantia de adimplência em um empréstimo — nessa modalidade, o cidadão que possui um imóvel devidamente registrado em seu nome faz um acordo com uma instituição financeira e passa a receber um valor vitalício, sem precisar de fato vender a casa, enquanto vivo.
Em países como os Estados Unidos, o Canadá e o Reino Unido, essa linha de crédito é bastante comum.
Já a hipoteca reversa no Brasil foi uma proposta do Governo Federal (Projeto de Lei 3096/19) como uma possível solução para a crise financeira entre a população idosa, causada pelas reformas da previdência.
Com a finalidade de melhorar a qualidade de vida dos brasileiros, em especial a da terceira idade, que, em sua maioria, recebem apenas uma aposentadoria no valor de um salário mínimo e não conseguem, devido sua idade, complementar sua renda.
Na prática
Lembrando que a hipoteca reversa tem como público alvo os idosos, ela funciona da seguinte maneira: o proprietário da residência, devidamente registrada e sem irregularidades, deve ir em uma instituição financeira e fazer a solicitação.
O processo é muito simples e, assim que aprovado, a pessoa passa a receber o valor mensal.
Para calcular o valor dessa mesada, a instituição financeira considera alguns fatores importantes, como o tempo de expectativa de vida do dono, o valor de venda do imóvel e o estado de conservação em que ele se encontra.
Regras da hipoteca reversa
Embora não exista ainda nenhuma lei regulamentadora, é preciso cumprir as seguintes exigências para solicitar essa linha de crédito em qualquer instituição financeira:
- Ter mais de 62 anos de idade;
- Possuir um imóvel em seu nome sem irregularidades ou débito, ou seja, propriedades que ainda estejam sendo financiadas não se enquadram;
- A propriedade precisa ser a moradia principal da pessoa que está a procura dessa linha de crédito.
Com quem fica a posse do imóvel?
Diferentemente do que acontece na alienação fiduciária, em que o credor tem a posse do imóvel até que a dívida tenha sido paga, com a hipoteca reversa a instituição financeira só tem o usufruto da propriedade com o falecimento do dono. Em casos como esses, o mais comum é a casa ir a leilão posteriormente.
Contudo, no Brasil, o Senado tem uma proposta de lei para anexar a alienação fiduciária à hipoteca reversa. Já a Câmara dos Deputados busca legalizar essa ação junto ao Estatuto do Idoso.
Também é possível que os herdeiros legais reivindiquem seu direito de posse sobre a propriedade.
Para isso, é necessário quitar a dívida, ou seja, tudo aquilo que a instituição financeira já pagou com correção monetária. Em seguida eles podem reaver o imóvel e assim fazer o usufruto.
Existe ainda um respaldo para a seguinte situação: nos casos em que o proprietário do imóvel, então credor, faleça antes mesmo de a instituição financeira pagar pela casa, esse saldo devedor deve ser pago aos herdeiros se eles não quiserem reaver a posse da propriedade.
Vantagens da hipoteca reversa
A hipoteca reversa oferece uma série de benefícios para idosos que possuem imóveis, transformando parte do valor do bem em uma renda extra sem a necessidade de vendê-lo.
Entre as principais vantagens estão:
- Manutenção da posse do imóvel: o proprietário continua a morar na casa enquanto recebe os pagamentos;
- Complemento de renda: gera uma renda adicional, ideal para quem já está aposentado e precisa de um valor extra;
- Flexibilidade nos pagamentos: pode ser recebida em parcelas mensais ou em valor único.
Desvantagens desta linha de crédito
Apesar das vantagens, a hipoteca reversa também apresenta desvantagens que devem ser consideradas:
- Dívida crescente para recuperar o imóvel depois do falecimento: a dívida aumenta ao longo do tempo, pois os juros são acumulados;
- Valor limitado: a renda gerada não é equivalente ao valor total do imóvel;
- Impacto sobre herança: o imóvel pode ser vendido ao final do contrato para quitar a dívida, afetando o patrimônio a ser deixado para os herdeiros.
Hipoteca reversa x outras modalidades de crédito
Vejamos agora algumas diferenças entre a hipoteca reversa e outras formas de crédito.
Crédito consignado
O crédito consignado, ao contrário da hipoteca reversa, desconta as parcelas diretamente do benefício do aposentado ou pensionista.
Sua principal diferença é que, enquanto o consignado compromete a renda mensal desde o início, a hipoteca reversa permite que o idoso mantenha sua renda e receba uma quantia extra, pois o reembolso acontece apenas após o falecimento ou com a venda do imóvel.
No consignado, há um comprometimento imediato da renda.
Empréstimo pessoal
O empréstimo pessoal também exige o pagamento mensal e apresenta taxas de juros mais altas do que a hipoteca reversa.
A grande diferença é que, no empréstimo pessoal, o mutuário não precisa de um imóvel como garantia, mas compromete sua renda desde o início para pagar as parcelas. Enquanto na hipoteca reversa, o idoso mantém seu imóvel e não tem que arcar com pagamentos mensais.
Refinanciamento de imóvel
No refinanciamento de imóvel, o proprietário usa o bem como garantia para um empréstimo de valor elevado, mas deve pagar parcelas mensais ao banco.
Enquanto o refinanciamento requer que o proprietário faça pagamentos regulares (e corre o risco de perder o imóvel se não pagar), a hipoteca reversa não exige pagamentos até que o contrato termine ou o proprietário faleça, mantendo o imóvel até esse ponto.
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