Direito de preferência: saiba o que é e como funciona

Você já se perguntou o que acontece quando o proprietário decide vender o imóvel que você aluga? É aí que entra em jogo o direito de preferência na locação, uma medida legal que pode ser uma grande aliada dos inquilinos.

Com ela, é possível comprar o imóvel antes mesmo que o proprietário o ofereça ou anuncie para outras pessoas.

Mas como isso funciona na prática? O proprietário é obrigado a conceder essa preferência? Quanto tempo eu tenho para decidir se vou ou não comprar o imóvel?

A resposta para todas essas perguntas você encontra neste conteúdo. Boa leitura!

O que é o direito de preferência na locação?

O direito de preferência é a garantia dada a uma pessoa para adquirir um imóvel com prioridade em relação a outras. Ele está previsto em lei e acontece em várias situações.

No caso do contrato de locação, ele assegura ao inquilino a prioridade de aquisição caso o proprietário decida vender o imóvel alugado. 

Ou seja, se o proprietário quer vender um imóvel que está alugado e recebeu oferta de um terceiro, ele deve dar oportunidade ao inquilino de igualar a proposta, porque o inquilino tem preferência na compra.

Isso concede ao locatário (inquilino) o direito prioritário de adquirir o imóvel sob as mesmas condições que o comprador externo, de acordo com a determinação do artigo 27 da lei 8245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

Como funciona o direito de preferência?

Quando um proprietário decide vender um imóvel alugado, o primeiro passo é enviar um informativo ao inquilino para avisar sobre a pretensão de venda e avisar sobre o direito de preferência.

Para colocar em prática a determinação da lei e garantir o direito de preferência de compra, o locador deve dar conhecimento do negócio ao locatário por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio explícito, como explica a advogada Giovana Frascino Donato.

“A comunicação deverá conter todas as condições. Em especial, o preço, a forma de pagamento e a existência de ônus reais (dívidas), bem como o local e o horário em que pode ser examinada a documentação pertinente”, orienta a advogada.

Quem tem o direito de preferência?

Como vimos, o direito de preferência na locação é assegurado aos inquilinos atuais do imóvel e pode se estender a sublocatários, caso essa tenha sido uma possibilidade acordada no contrato de aluguel. 

No caso de vários pretendentes, a legislação prevê prioridade ao locatário mais antigo ou ao mais idoso, se houver dois inquilinos com a mesma data de início do contrato. 

Essa medida tem o objetivo proteger os interesses dos inquilinos, garantindo a chance de manter a residência ou o espaço comercial que já ocupam e que se tornou parte de suas vidas. 

Conforme previsto pela Lei do Inquilinato, o locatário deve ser informado sobre a venda com antecedência e receber tempo suficiente para avaliar a oferta e decidir se deseja ou não exercer seu direito de preferência. 

Qual é o prazo para exercer o direito de preferência?

O locatário tem 30 dias, a partir da notificação, para manifestar interesse e exercer seu direito de preferência.

A notificação deve ser feita por escrito — podendo ser via carta registrada — e deve conter todas as condições de venda, como preço, forma de pagamento e demais condições oferecidas a terceiros.

É importante respeitar o prazo para conseguir exercer o direito de fato.

O que acontece caso o direito de preferência de compra não seja respeitado?

Como a preferência é um direito do inquilino respaldado pela legislação, existem algumas consequências quando ele não é respeitado.

Se o proprietário optar por vender o imóvel e não informar o inquilino sobre a decisão, garantindo a ele o direito de prioridade na compra, a Lei do Inquilinato dispõe de duas possibilidades:

• o locatário pode reclamar as perdas e danos do proprietário;
• o inquilino pode reivindicar o imóvel, desde que deposite o preço de venda e as despesas referentes a transferência de propriedade.

Segundo o advogado Brunno Brandi, o locatário pode recorrer à Justiça se o seu direito de preferência não for observado, pedindo indenização pelas perdas e danos sofridos. 

No prazo de seis meses da venda, é possível ajuizar ação depositando, no processo, o preço e as demais despesas para ficar com o imóvel vendido irregularmente.

Além disso, o contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel dentro de um prazo mínimo de 30 dias antes da alienação.

O advogado explica, todavia, que existem algumas situações que impedem o exercício do direito de preferência pelo locatário, como a venda por decisão judicial (leilão, por exemplo), a permuta (troca de imóveis) e a doação.

“Também em caso de integralização de capital da empresa com o imóvel, cisão, fusão e incorporação da empresa titular do imóvel”, explica o advogado.

“Ou, ainda, se o imóvel for de mais de uma pessoa e apenas uma delas estiver vendendo, terá preferência sobre a do locatário”, complementa.

Qual é o tempo de desocupação do imóvel para o novo morador?

A Lei do Inquilinato também estabelece os prazos e procedimentos para a desocupação do imóvel pelo locatário quando o proprietário decide vender o imóvel e o novo proprietário deseja ocupar o imóvel.

Quando o imóvel é vendido e o novo proprietário deseja utilizá-lo para fins próprios, o locatário deve ser notificado. A partir dessa notificação, o locatário tem um prazo de 90 dias para desocupar o imóvel. Isso caso não haja algum período diferente estipulado em contrato. 

Esse período é concedido para que o locatário possa encontrar uma nova residência e realizar a mudança de forma adequada.

É importante que a notificação seja feita de forma clara e precisa, informando o motivo da desocupação e o prazo estipulado. A prova da notificação deve ser mantida para evitar possíveis litígios futuros.

Durante esse período de 90 dias, o locatário deve continuar cumprindo todas as suas obrigações contratuais, incluindo o pagamento do aluguel e demais encargos estabelecidos no contrato de locação. 

Após o término desse prazo, o imóvel deve ser entregue ao novo proprietário ou a quem ele designar, em conformidade com as condições estabelecidas no contrato de locação.

O inquilino precisa receber visitas de interessados no imóvel?

Sim, o inquilino tem a obrigação de permitir visitas de interessados na compra de um imóvel à venda.

De acordo com a Lei do Inquilinato, o locador tem o direito de mostrar o imóvel a possíveis compradores, desde que as visitas sejam previamente agendadas e em horários que não prejudiquem a rotina do inquilino. 

Esse procedimento deve ser conduzido de forma que respeite a privacidade e a conveniência do locatário.

O que é o direito de vigência?

É um direito complementar ao de preferência, que protege o inquilino em caso de venda para que ele continue até o término do contrato. No caso, falamos de vendas para outras pessoas. 

Isso significa que, independentemente da mudança de proprietário, o contrato de locação deve ser respeitado até o seu término. 

O novo proprietário assume todas as responsabilidades e direitos do antigo locador, garantindo ao inquilino a continuidade do contrato nas mesmas condições originalmente acordadas. 

Essa cláusula proporciona segurança jurídica tanto para o inquilino quanto para o locador, protegendo os interesses de ambas as partes.

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Conhecer as normas relacionadas a processos como o direito de preferência é essencial para que tanto inquilinos quanto proprietários possam proteger seus direitos e cumprir com seus deveres de forma adequada. 

Além da busca ativa dos imóveis, é importante estar por dentro de toda a documentação necessária, tanto da parte de quem compra como da de quem vende para evitar maiores surpresas.

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