Lei do Inquilinato: tudo sobre os direitos e deveres do locatário
O contrato de locação de um imóvel, parte fundamental desse tipo de negócio, é sempre elaborado de acordo com a Lei n.º 8245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato.
Nesta norma, encontram-se todas as regras que devem ser cumpridas tanto pelo locatário como pelo locador ao firmarem um acordo de locação, seja residencial, seja comercial.
Por isso, é importante conhecer minuciosamente cada um dos direitos do locatário e do inquilino, bem como os deveres de ambos a partir do momento em que firmam um contrato.
Ainda, com o mercado imobiliário em constante crescimento e a locação se tornando uma opção cada vez mais comum, saber os principais detalhes dessa legislação é essencial para tomar decisões informadas, seja você proprietário ou inquilino.
Por isso, mais uma vez, o ZAP vem te ajudar!
Neste artigo, vamos explicar melhor qual a Lei do Inquilinato e informações essenciais sobre o tema: como ela se aplica na prática, direitos e deveres que estabelece, além de orientações sobre prazos de contrato, reajustes de aluguel e os procedimentos para desocupação do imóvel.
Se você está pensando em alugar um imóvel ou já está envolvido em uma relação de locação, este guia vai ajudá-lo a entender todos os aspectos legais que regem o contrato de aluguel, proporcionando mais segurança e tranquilidade.
Acompanhe mais informações no texto!
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Qual a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato, formalmente conhecida como Lei nº 8.245, foi promulgada em 18 de outubro de 1991, com o objetivo de regulamentar as locações de imóveis urbanos no Brasil.
Essa legislação estabelece um conjunto de normas que definem os direitos e deveres tanto dos locadores (proprietários) quanto dos locatários (inquilinos), abrangendo desde a elaboração do contrato de aluguel até os procedimentos de desocupação do imóvel.
A criação dessa lei visou trazer maior segurança jurídica para ambas as partes, evitando conflitos e garantindo que as relações locatícias fossem conduzidas de maneira justa e equilibrada.
Vale destacar que o texto se aplica a todos os tipos de locação de imóveis urbanos, sejam eles residenciais ou comerciais — com exceção das locações de imóveis para fins de temporada, que possuem regras específicas.
Além de regular questões como prazos de contrato, reajustes de aluguel e a responsabilidade por reparos no imóvel, a Lei do Inquilinato também define os procedimentos legais para a renovação ou rescisão dos contratos, bem como as condições em que o locador pode solicitar a desocupação do imóvel.
Dessa forma, a lei atua como um guia indispensável para a formalização das relações de locação, promovendo a transparência e o cumprimento das obrigações por ambas as partes.
Quando o imóvel não é coberto pela Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato cobre a maioria das locações de imóveis urbanos no país — mas há algumas exceções importantes onde essa legislação não se aplica, ou tem aplicação limitada.
A lista desses imóveis fica descrita já no artigo 1º do texto; são eles:
- hotéis e pousadas;
- vagas de garagem autônomas;
- imóveis para fins de temporada;
- imóveis de propriedade da União;
- espaços destinados à publicidade.
Quais os direitos do inquilino?
Agora você já conhece a base que fundamenta essa Lei e, para começar a explorar mais sobre o tema, vamos listar e explicar mais sobre os principais direitos do inquilino previstos pela lei descrita anteriormente.
São eles:
1. Receber o imóvel em perfeito estado na entrega das chaves
De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino tem o direito de receber o imóvel em condições de usá-lo para aquilo a que se destina. Inclusive, ele poderá reclamar junto à imobiliária pela rescisão do contrato caso considere o ambiente inabitável.
Por isso, no início da vigência do contrato de aluguel, as imobiliárias realizam uma vistoria que registra todas as condições iniciais do imóvel, que devem estar de comum acordo entre o locador e o locatário.
2. Permanecer na propriedade pelo tempo acordado
O inquilino tem o direito de permanecer na propriedade pelo tempo acordado no contrato de locação.
Isso significa que, enquanto o contrato estiver vigente e o inquilino estiver cumprindo suas obrigações, como o pagamento pontual do aluguel, ele não pode ser forçado a deixar o imóvel.
Mesmo em casos de venda do imóvel, o novo proprietário deve respeitar o prazo do contrato vigente, a menos que o contrato estipule o contrário.
Além disso, o inquilino tem a opção de renovar o contrato ao final do prazo, desde que haja acordo entre as partes.
3. Isenção de despesas extraordinárias do condomínio
Caso o imóvel faça parte de um condomínio, a lei de locação de imóveis diz que o locatário tem o dever de arcar apenas com as taxas ordinárias, ou seja, aquelas que se referem a gastos rotineiros de manutenção, como:
- limpeza;
- zeladoria;
- pagamento de salários;
- reposição de fundo-reserva;
- instalação de novos equipamentos.
Geralmente, tais despesas ficam incluídas na taxa condominial que o inquilino receberá mensalmente.
Já as despesas extraordinárias, oriundas de gastos atípicos à zeladoria rotineira do condomínio, como reformas estruturais e indenizações trabalhistas, são de responsabilidade do locador, de acordo com a Lei n.º 8245 de 1991.
4. Indenização por reformas e benfeitorias
Todo inquilino tem o direito de ser ressarcido caso seja necessário um reparo no imóvel, desde que a reforma do apartamento ou da casa se enquadre na modalidade de “benfeitoria necessária”.
A Lei do Inquilinato define como benfeitorias necessárias aquelas que mantêm a condição de uso do imóvel — reformas estruturais, como instalações elétricas e reparos no encanamento.
Benfeitorias que dizem respeito à estética do imóvel não são indenizáveis e devem ocorrer somente com autorização prévia do proprietário.
5. Direito de preferência na compra do imóvel
No caso em que o proprietário decide vender o imóvel, o locatário tem preferência para adquiri-lo, segundo a lei, especificamente apresentada no artigo 27º do texto.
Isso significa que o proprietário deve oferecer o imóvel ao inquilino em primeiro lugar, nas mesmas condições de venda propostas a terceiros.
O inquilino tem o prazo de 30 dias, após a notificação formal, para manifestar seu interesse em adquirir o imóvel — e, se o locador não respeitar esse direito, o inquilino pode requerer a transferência do imóvel para si, nas mesmas condições oferecidas à outra parte.
6. Solicitar comprovantes de pagamento com discriminação de despesas
Caso necessite, o locatário pode exigir, junto à imobiliária ou ao proprietário, recibos discriminados do pagamento das despesas pelas quais é responsável.
Esses comprovantes devem ser detalhados, descrevendo cada uma das despesas pagas, para que o inquilino tenha total transparência sobre os valores que está sendo cobrado.
Tal direito é importante para não haver fraudes, cobranças indevidas nem repasses ilegais de valores.
Deveres do inquilino
É importante ressaltar que locador e locatário têm direitos e deveres. Por isso, além de saber sobre todos os direitos, é importante conhecer as obrigações que constam na lei.
Veja quais são:
1. Pagar pontualmente o aluguel e demais despesas de locação
O primeiro dever de um inquilino é se manter em dia quanto ao pagamento de aluguel, condomínio e outros gastos estabelecidos no acordo de locação.
A forma de pagamento também deve seguir o que foi discriminado na celebração do contrato, assim como datas e condições em caso de atraso.
O locatário que não cumprir com essa responsabilidade pode ser punido com ação de despejo ou outra sanção prevista em contrato e ter que pagar o que deve ao proprietário com os juros previstos no acordo.
2. Servir-se do imóvel apenas para o uso presumido
A Lei do Inquilinato diz que o locatário é proibido de fazer um uso do imóvel diferente do previsto pelo contrato.
Isso significa que, se o imóvel foi alugado para fins residenciais, ele não pode ser utilizado para atividades comerciais ou industriais, salvo se houver acordo prévio e autorização do proprietário.
O desvio de finalidade pode levar à rescisão do contrato por descumprimento das cláusulas pactuadas; ainda, o uso inadequado também pode gerar problemas legais e prejudicar a convivência com vizinhos e o próprio proprietário.
3. Devolver o imóvel no estado em que recebeu
O inquilino também tem como dever restituir o imóvel no mesmo estado em que o encontrou no início da locação.
Assim como antes da mudança, a imobiliária realiza uma vistoria no fim do contrato e confere se a residência manteve o estado de conservação.
Ainda de acordo com a Lei do Inquilinato atualizada, o locatário que não devolver o imóvel como recebeu tem o período estabelecido em contrato para fazer os reparos necessários; caso eles não sejam feitos, ele pode ser multado ou ter parte da caução retida.
4. Pagar as despesas de água, luz e demais serviços contratados
A partir do momento que o locatário inicia a estadia no imóvel, todos os serviços contratados se tornam responsabilidade dele.
Logo, despesas de consumo como água, luz, gás, telefone e internet são de responsabilidade do inquilino — e devem ser quitadas regularmente para evitar cortes de fornecimento e complicações com o proprietário.
Inclusive, é necessária a troca de titularidade das contas, de modo que as cobranças ocorram diretamente no nome dele.
5. Permitir a vistoria do imóvel
O inquilino deve permitir que o proprietário ou representante autorizado realize vistorias periódicas no imóvel, desde que previamente agendadas e com aviso antecipado.
Esse dever fica previsto no inciso IX do artigo 23 — e essas vistorias são importantes para que o locador verifique as condições do imóvel e se certifique de que ele está sendo utilizado de acordo com o contrato.
Durante essas visitas, o inquilino deve colaborar e facilitar o acesso às dependências do imóvel.
6. Respeitar o regulamento do condomínio
É comum que inquilinos pensem que não têm responsabilidades para com o condomínio, uma vez que não são proprietários do imóvel sob regimento.
Entretanto, a Lei do Inquilinato estabelece o total cumprimento do código de regras estabelecido pela administradora do condomínio como dever do locatário.
Caso o imóvel passe por punição em decorrência do descumprimento de alguma regra, o inquilino deve arcar com tal responsabilidade, seja uma multa, seja uma sanção de outra natureza.
Quando o inquilino pode pedir para encerrar o contrato de aluguel?
O inquilino pode pedir para encerrar o contrato de aluguel em várias situações, mas é importante seguir as regras estabelecidas na Lei do Inquilinato e no contrato assinado.
Ao final do prazo estipulado no contrato de locação (geralmente de 12 a 30 meses), o inquilino pode optar por não renovar o contrato e deixar o imóvel; nesses casos, basta informar o proprietário com antecedência, conforme o prazo estipulado no contrato (normalmente 30 dias), para evitar a cobrança de multas.
Porém, isso não quer dizer que o inquilino fica limitado a sair do imóvel apenas no prazo descrito: ele pode pedir o encerramento antecipado do contrato de aluguel antes do término do prazo acordado.
No entanto, pode haver uma multa rescisória, que geralmente é proporcional ao tempo restante no contrato; essa multa deve estar prevista no documento e ser calculada de forma justa.
Ainda, em algumas situações específicas, como mudança de cidade por transferência de emprego, a multa pode ser reduzida ou até isenta, conforme prevê a Lei do Inquilinato (vamos falar melhor sobre isso logo abaixo).
Em qualquer caso, é essencial que o inquilino comunique sua intenção de encerrar o contrato por escrito e dentro do prazo estipulado no contrato, para que todas as partes estejam cientes e possam tomar as devidas providências.
Em quais casos o inquilino não paga a multa de quebra de contrato?
O inquilino pode não ser obrigado a pagar a multa por quebra de contrato em algumas situações específicas, conforme previsto na Lei do Inquilinato e no próprio contrato de locação.
Aqui estão os principais casos em que a multa pode ser isenta:
- por meio de acordo amigável;
- cláusula de desocupação sem multa;
- descumprimento contratual por parte do proprietário;
- problemas estruturais ou de habitabilidade no imóvel;
- rescisão por motivos de força maior, como desastres naturais;
- transferência de trabalho em que precisa mudar de cidade (como previsto no artigo 4 da Lei).
Quando o locador pode pedir o despejo do inquilino?
O locador pode solicitar o despejo do inquilino em várias situações previstas na Lei do Inquilinato e no contrato de locação; são exemplos:
- alienação do imóvel;
- uso indevido do imóvel;
- realização de obras urgentes;
- necessidade de uso próprio ou familiar;
- descumprimento de cláusulas contratuais;
- falta de pagamento do aluguel e encargos;
- fim do contrato com pedido de desocupação.
Após quanto tempo de atraso no aluguel o proprietário pode pedir para sair do imóvel?
Ainda, o texto da Lei do Inquilinato prevê que o proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel em caso de atraso no pagamento do aluguel e encargos.
No entanto, esse prazo pode variar: pode acontecer desde a primeira parcela, a depender da negociação entre as partes.
Em geral, o proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel após o inquilino estar em atraso por três meses consecutivos ou não pagos; no entanto, o inquilino deve ser notificado sobre o atraso antes que qualquer ação de despejo seja tomada.
Após a notificação, se o inquilino não regularizar o pagamento dentro do prazo estipulado após o aviso, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo.
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A Lei do Inquilinato é fundamental para garantir uma relação equilibrada e justa entre locadores e locatários, trazendo segurança jurídica e previsibilidade para o mercado de aluguel.
Entender os direitos e deveres estabelecidos por essa lei é crucial para evitar problemas e assegurar que tanto proprietários quanto inquilinos possam usufruir de seus direitos com tranquilidade.
Agora que você já sabe o que é Lei do Inquilinato e quais são os principais direitos e deveres previstos, é hora de começar a buscar o imóvel perfeito para se tornar seu futuro lar!
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