IGP-M negativo: não deve haver redução no preço do aluguel
O IGP-M negativo têm gerado muitas dúvidas sobre a possibilidade de queda dos preços de locação, mas dados levantados pelo DataZAP+ mostram que uma parcela grande dos inquilinos não tem conhecimento do índice utilizado para o cálculo do reajuste do seu aluguel.
A economista da OLX Brasil Larissa Gonçalves explica que diferentes índices podem ser usados, desde que haja acordo entre o proprietário e o locatário.
No caso dos contratos que usam o IGP-M, mesmo com o índice negativo, os valores praticados não devem diminuir.
Confira!
Índice de reajuste de alugueis é desconhecido por grande parte dos locatários
Parte importante dos inquilinos brasileiros desconhece o índice utilizado para a aplicação de reajustes em seus contratos de locação. É o que mostra uma pesquisa elaborada pelo DataZAP+, braço de inteligência de dados do ZAP+.
De acordo com informações levantadas ao final de 2022, 36% das pessoas com contratos vigentes afirmaram não saber como funciona o reajuste, enquanto 58% das que procuram imóveis para locação não sabiam qual índice poderia ser aplicado em contrato.
Segundo a Lei do Inquilinato, o dono do imóvel tem o direito de reajustar de maneira periódica o valor do aluguel pago pelo locatário. Porém, o que não é definido pelo código é a frequência do reajuste, assim como o índice utilizado para a correção dos valores.
Quando se fala em periodicidade, no Brasil, é comum ser determinado o prazo de 12 meses para atualização.
Em relação ao indicador, o IGP-M (Índice Geral de Preços e Mercado) divulgado pelo FGV IBRE, historicamente, é aplicado de maneira padrão e é visto como referência para determinar os reajustes contratuais.
Embora seja o mais utilizado, o proprietário e o locatário têm o direito de optar por outros índices, em comum acordo. Alguns exemplos são:
- IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE.
- IVAR: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, calculado pelo FGV IBRE;
- IPC: Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE;
- INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE.
De acordo com Larissa Gonçalves, quem vai alugar deve ficar atento ao índice utilizado, pois existem variações importantes que podem alterar consideravelmente o preço final do aluguel.
“A escolha do índice é importante na jornada de locação. Dependendo do índice escolhido, o reajuste poderá ser maior ou menor, afetando as despesas do locatário em maior ou menor grau e impactando na continuação do acordo inicial entre o locador e locatário”, explica. Desta forma, o melhor caminho é pesquisar bem as opções.
Evolução dos índices de reajuste de 2021 a 2023
Um exercício prático, considerando um imóvel residencial que foi alugado em março de 2020, com reajustes até 2023, mostra bem o que aconteceu no período e o impacto do índice definido no longo prazo.
Para isso, foi considerado um valor inicial de aluguel de R$ 1.000 mensais, sem contar o condomínio, e os reajustes ano a ano, após 12 meses, pelos diferentes índices: IGP-M, IPCA e IVAR.
| Evolução do preço de aluguel | IGP-M | IPCA | IVAR |
| Mar. 2021 | R$ 1.311 | R$ 1.061,20 | R$ 1.008,40 |
| Mar. 2022 | R$ 1.504,63 | R$ 1.181,12 | R$ 1.071,32 |
| Mar. 2023 | R$ 1.507,19 | R$ 1.236,04 | R$ 1.166,67 |
| Alta no período | R$ 507,19 | R$ 236,04 | R$ 166,67 |
Contexto macroeconômico
Como o exercício acima demonstra, a escolha do índice não é uma tarefa simples. E a história recente do mercado de locação residencial comprova isso, em especial, no período entre 2020 e 2021, quando o segmento foi profundamente impactado pela pandemia de Covid-19.
No período, o IGP-M, que chegou a ser conhecido como o índice de reajuste dos aluguéis e era utilizado como padrão nos contratos de locação, sofreu uma alta de 37% em 12 meses, o que gerou um grande impasse nas negociações.
Embora o reajuste seja um direito do locador, na ocasião, a magnitude do índice, especialmente diante da crise sanitária e econômica, tornou esse repasse integral quase impraticável, situação que se estendeu até mesmo para novos contratos.
A alternativa encontrada em muitos casos para equilibrar a situação foi a adoção do IPCA como índice de correção nos contratos. “Uma das vantagens é que ele é menos sensível à volatilidade do câmbio em comparação com o IGP-M”, destaca Larissa.
Queda recente do IGP-M não deve reduzir o preço do aluguel
Desde seu pico, em maio de 2021, porém, o IGP-M seguiu em trajetória de queda, sendo o mais recente em abril de 2023, chegando a -2,17% no acumulado em 12 meses. Pelo histórico esta foi a primeira vez, desde fevereiro de 2018, que esse índice ficou negativo.
Embora a expectativa por parte de locatários seja que a queda represente uma redução no valor do aluguel, isso não deve refletir na maioria dos contratos vigentes no mercado, uma vez que geralmente há uma cláusula para que o reajuste seja aplicado somente se o índice for positivo.
Neste caso, o que deve acontecer é a manutenção do valor do aluguel, com a possibilidade de novas negociações.
Esse exemplo recente deixa clara a importância das duas partes dialogarem sobre o cenário econômico para escolherem um índice de referência que seja justo para ambos.
“É preciso ressaltar que qualquer que seja o índice definido, a recomendação é escolher aquele que reflita a real valorização do imóvel, sendo o valor factível para a manutenção do contrato tanto para o proprietário quanto para o inquilino”, finaliza Larissa.
