Como calcular aluguel? Entenda como chegar a um valor justo!

Como calcular aluguel? Descubra os fatores determinantes

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Você já se perguntou como calcular aluguel de uma residência? Para quem possui uma casa ou um apartamento e pretende disponibilizar o imóvel para locação, essa é uma das questões mais importantes antes de fazer o anúncio e atrair interessados.

Há muitos fatores que influenciam o cálculo de aluguel de um imóvel. Considerá-los de forma objetiva é essencial para definir um valor justo e competitivo, que favoreça a realização de bons negócios.

Para ajudar você a entender melhor como acontece esse cálculo e o que ele considera para definir o valor para locação, o ZAP Imóveis conta, abaixo, tudo o que você precisa saber sobre o tema.

(Claro, vale destacar já de início a importância do corretor de imóveis para ajudar nesse cálculo. Mas vamos dar dicas mais gerais para que você entenda!)

Índice-base para o cálculo

Para calcular quanto cobrar de aluguel por um imóvel, existem alguns índices considerados como base pelo mercado. Antigamente, acreditava-se que o preço do aluguel deveria ser em torno de 1% do valor de venda dele. Hoje, essa taxa gira entre 0,5% a 1%.

Além disso, é importante lembrar que, a cada ano, o valor do aluguel se reajusta de acordo com o IGPM, o Índice Geral de Preços do Mercado. Definida pela FGV, Fundação Getúlio Vargas, essa taxa é multiplicada pelo preço do aluguel, a cada 12 meses de contrato, para definir o novo preço de locação da residência.

Dessa forma, garante-se que o valor cobrado no aluguel do imóvel está de acordo com a inflação e os índices do mercado, sem nenhum prejuízo para o proprietário.

Quais são os fatores determinantes para calcular o aluguel?

Além dos índices básicos que indicamos anteriormente, há outros fatores essenciais para saber como calcular aluguel de um determinado imóvel. Confira detalhes sobre cada um deles abaixo.

Oferta e demanda

Esse é um dos critérios mais importantes na determinação do custo do aluguel de qualquer imóvel. O conceito de economia tem aplicação simples na locação de imóveis: quando há grande oferta, mas pouca procura por imóveis desse tipo, há uma queda no valor cobrado para locação.

Da mesma forma, nos casos em que imóveis dessa categoria são escassos e altamente procurados, o preço cobrado pelo aluguel certamente cresce. É assim que o mercado imobiliário se ajusta constantemente para manter uma base justa dos valores de venda e locação de imóveis.

Localização do imóvel

A localização de uma residência é um dos fatores mais considerados por quem busca um novo lar para a família. Então, é claro que esse fator também influencia o valor definido para locação.

Aspectos como desenvolvimento da cidade e do bairro em questão, disponibilidade de comércio e serviços, proximidade com estações de transporte público, além da oferta de itens de lazer, são cruciais para saber como calcular aluguel de uma casa ou um apartamento.

Preço médio da região

Como a localização é um fator determinante para o valor de locação do imóvel, o preço médio praticado em outros imóveis da região também deve ser considerado. Dessa forma, é possível oferecer um valor competitivo, que não faça você perder dinheiro nem afastar possíveis interessados.

Para te ajudar nessa questão, o ZAP tem um recurso incrível: o FipeZap, que dá informações mensais sobre o preço médio do m² nas principais cidades do Brasil.

Tamanho e condições de conservação

Há quem prefira morar em apartamentos modernos, mas menores, enquanto outras pessoas não abrem mão de viver em residências com cômodos maiores – nem que seja em um local um pouco mais antigo.

Portanto, o tamanho do imóvel também influencia a decisão de como calcular aluguel, sempre lembrando que um espaço maior não necessariamente custa mais caro. Tudo também depende das condições de conservação em que a casa ou o apartamento se encontra.

Idade e infraestrutura

Muito conectada à questão da conservação do imóvel está a idade dele. Residências mais antigas podem ter um custo menor na locação, enquanto as mais novas e modernas apresentam recursos que as tornam mais caras para quem queira alugar.

Além disso, a infraestrutura do local faz toda a diferença na hora de saber como calcular o valor do aluguel. No caso de edifícios, a presença ou a ausência de academia, churrasqueira, piscina e outros espaços de lazer são determinantes, assim como elevador e vagas de garagem, por exemplo.

Existência de mobiliário

Mudar-se para uma casa ou um apartamento que já vem com mobília representa uma grande economia para o novo morador, que não gastará com a compra de móveis, eletrodomésticos e nem mesmo com a mudança. No entanto, essa é uma condição que também torna o aluguel de uma residência mais caro que os demais.

Posição geográfica

Você gosta do silêncio e da vista linda oferecidos por aqueles apartamentos que ficam em andares altos ou adora ter o sol da manhã batendo na sua janela todo dia? Fatores geográficos como esses também interferem na definição do valor de aluguel – afinal, valorizam o imóvel em questão.

Valores de condomínio e IPTU

Para saber como calcular aluguel de uma residência, ainda é essencial considerar outras taxas já existentes, como o IPTU e o condomínio. Lembre-se de manter um valor razoável do aluguel para, quando somá-lo a essas outras tarifas, não ultrapassar o limite aceitável da competitividade.

Conforto e amenidades

O conforto e as amenidades de um imóvel também são fatores-chave na determinação do valor do aluguel.

Como esses conceitos podem ser amplos, vamos definir e especificar bem.

Conforto se refere à qualidade dos acabamentos, o estado de conservação do imóvel, a disposição dos cômodos e a presença de elementos que proporcionem bem-estar, como ar-condicionado e calefação.

Já as amenidades incluem facilidades como piscina, academia, salão de festas, segurança 24 horas, playground e áreas de lazer.

Quais os custos envolvidos no aluguel?

Saiba agora quais os principais custos envolvidos em um aluguel de propriedade.

Imposto de renda

O Imposto de Renda incide sobre o rendimento do aluguel. Proprietários que recebem aluguel devem declarar esse valor em suas declarações de imposto e podem estar sujeitos a tributações adicionais, conforme a tabela do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).

Taxa de administração imobiliária

Se o imóvel for gerenciado por uma imobiliária, é comum a cobrança de uma taxa de administração, que geralmente varia entre 8% a 12% do valor do aluguel. Essa taxa cobre os serviços de gestão do imóvel, como a cobrança do aluguel e a resolução de problemas com inquilinos.

Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)

O IPTU é um imposto municipal anual sobre a propriedade que, em muitos contratos de aluguel, é de responsabilidade do inquilino.

O valor do IPTU depende da localização e do valor venal do imóvel e é uma obrigação que deve ser incluída no planejamento financeiro do locatário.

Manutenção periódica

A manutenção periódica do imóvel inclui reparos elétricos, hidráulicos, pintura e outros cuidados necessários para manter o imóvel em boas condições.

Embora algumas dessas despesas possam ser responsabilidade do proprietário, muitas vezes os inquilinos arcam com os custos de pequenas manutenções e reparos preventivos.

Litígios

Em caso de disputas legais entre inquilino e proprietário, podem surgir custos adicionais relacionados a honorários advocatícios e taxas judiciais. Esses litígios geralmente envolvem questões como inadimplência, quebra de contrato ou necessidade de reparos não realizados.

É importante considerar esses potenciais custos ao calcular o valor total do aluguel.

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Agora que você já sabe como calcular o aluguel de um imóvel, não perca tempo e anuncie sua casa ou seu apartamento no ZAP Imóveis. Aqui, seu imóvel ganha visibilidade e é encontrado muito mais rapidamente por quem precisa.