Quebra de contrato de aluguel: tudo o que você precisa saber!

Spread the love

Alugar uma casa ou um apartamento sempre envolve muita expectativa de viver bons momentos nesse novo local — no entanto, surpresas e contratempos acontecem e, às vezes, a quebra de contrato de aluguel pode se tornar inevitável. 

Essa situação pode ocorrer por uma série de fatores diversos, onde qualquer uma das partes (locador ou locatário) sente a necessidade de rescindir o contrato vigente.

Há muitos detalhes envolvidos em um contrato de locação de imóvel e, por isso, atentar-se a todos eles é fundamental para saber todos os direitos e deveres de cada parte, além das consequências em caso de quebra do mesmo.

Esse é um assunto delicado e que gera muitas dúvidas, principalmente para quem está alugando um imóvel pela primeira vez.

O ZAP Imóveis é o seu parceiro de mudanças e, hoje, preparou um conteúdo especial para tratar somente desse tema: tudo sobre a rescisão de contrato de aluguel, quais as multas aplicáveis, bem como o que diz a lei do inquilinato sobre rescisão de contrato.

Pronto para tirar todas as suas dúvidas com o nosso guia completo?

Acompanhe até o final e boa leitura!

Tem outras dúvidas sobre locação de imóveis? Separamos em um artigo as principais questões sobre o assunto: confira no blog do ZAP!

O que diz a Lei do Inquilinato sobre quebra de contrato de aluguel?

A quebra de contrato de aluguel ocorre quando uma das partes não cumpre as cláusulas e condições estabelecidas no contrato assinado. 

Isso pode acontecer por diversos motivos, como:

  • uso inadequado do imóvel;
  • falta de pagamento do aluguel;
  • descumprimento de outras demais cláusulas do contrato.

Todos os contratos de locação de imóveis são regidos pela Lei n.º 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato

Nela, além de prever diversas situações e medidas a serem tomadas acerca de divergências contratuais, constam as regras que locadores e locatários devem seguir a respeito da quebra de contrato de aluguel por ambas as partes. 

Veja mais detalhes na sequência.

Quebra de contrato de aluguel pelo proprietário

De acordo com a Lei do Inquilinato, existem alguns casos em que o proprietário pode quebrar o contrato de aluguel. 

O primeiro é o mútuo acordo, ou seja, quando proprietário e inquilino conversam e decidem encerrar amigavelmente a locação antes da data estipulada em contrato. 

O segundo caso acontece quando o inquilino infringe algum dos próprios deveres previstos no contrato; como exemplos, podemos citar reformas sem aviso prévio ao proprietário ou o uso do imóvel para uma finalidade diferente daquela acordada (residencial ou comercial).

Na terceira situação, quando o morador deixa de pagar o aluguel e outros encargos previstos em contrato, o dono do imóvel pode exigir a saída dele. 

Caso não haja um acordo amigável, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo na Justiça contra o inquilino. 

Por fim, a outra permissão dada ao proprietário para quebra de contrato de aluguel é a necessidade de reparos urgentes que exigem esvaziar o imóvel – ou, quando não exigem, mas o morador se recusa a aceitar as obras. 

Quebra de contrato de aluguel pelo locatário

Agora, vamos partir para o outro lado da situação: quando há quebra de contrato de aluguel pelo locatário. 

Aqui, a lei diz que o morador do imóvel tem o direito de encerrar o contrato de locação no momento em que desejar, desde que arque com a multa rescisória. 

Apesar de prever a multa, a lei não define um valor exato para a taxa — esse valor deve ser acordado entre locatário e locador, de forma antecipada, e incluído no contrato de locação. 

Vale lembrar, é claro, que tudo isso serve apenas em casos de contratos firmados com tempo determinado – período que costuma ser de 30 meses, mas pode variar de acordo com a preferência do proprietário. 

Como funciona a multa por quebra de contrato de aluguel?

A multa para quebra de contrato é definida em uma cláusula específica do documento.

O valor máximo é de 3 meses de aluguel para contratos com prazo determinado, mas pode ser menor, de acordo com a negociação entre as partes.

O valor também pode ser proporcional ao tempo restante do contrato, onde a multa decresce à medida que se aproxima do fim do período de locação.

A fórmula para a multa do contrato é:

Valor da Multa Contratual x (Tempo Restante do Contrato / Tempo Total do Contrato)

Vamos falar ainda nesse artigo sobre como calcular o valor da multa.

Ainda, é importante mencionar que a multa não impede a cobrança de indenização por danos ao imóvel, como casos de danos além do desgaste natural, necessidade de reparos ou pagamento de indenização.

Em quais casos não se paga multa por quebra de contrato de aluguel?

Vale lembrar que a Lei do Inquilinato, que destacamos logo acima, protege tanto o inquilino quanto o locador em casos de rescisão do contrato de aluguel

No entanto, existem algumas exceções em que o inquilino pode rescindir o contrato sem pagar multa, mesmo que o contrato de aluguel tenha sido firmado por prazo determinado.

Separamos na tabela as situações mais comuns:

Transferência de local de trabalhoQuando precisa ocorrer mudança de cidade ou estado a serviço do empregador, deve ser enviada uma notificação por escrito ao locador com 30 dias de antecedência, além da apresentação do comprovante da transferência.
Imóvel inabitávelSe o imóvel apresenta condições que comprometem a saúde ou segurança do inquilino, deve ser emitida uma notificação por escrito ao locador com prazo para realização de reparos. Se persistir o problema após o prazo estabelecido, o contrato pode ser rescindido sem multa.
Violação das regras do contrato pelo locadorCasos de descumprimento de obrigações como reparos urgentes, cobrança de valores indevidos ou perturbação do sossego do inquilino podem levar à rescisão do contrato sem multa.
Morte do inquilinoA rescisão aqui pode ser feita pelos herdeiros ou fiadores mediante apresentação da certidão de óbito.
Imóvel expropriadoEm casos de desapropriação do imóvel por utilidade pública, a multa não se aplica; o inquilino deve receber uma notificação do Poder Público, bem como o proprietário.
Força maiorCasos fortuitos como inundações, terremotos ou incêndios, bem como quaisquer outros de mesma natureza que impeçam o cumprimento do contrato, podem levar à rescisão sem multa.
Acordo mútuoTambém é possível uma negociação entre locador e inquilino para uma rescisão amigável e sem multas; a formalização desse acordo deve ser feita por escrito.

Destacamos que é muito importante sempre consultar a Lei do Inquilinato para verificar direitos e obrigações e, em caso de dúvidas, procurar um advogado especializado em Direito do Consumidor ou Direito Imobiliário.

Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel?

Vamos entender melhor como esse cálculo funciona? Separamos aqui um exemplo prático.

Suponha que você decidiu sair de um imóvel após 10 meses de um contrato de aluguel de 30 meses. 

No contrato, a multa firmada tinha valor de três meses de aluguel, e sua mensalidade custa R$ 2.000,00 – portanto, a multa acordada é de R$ 6.000,00. 

Para chegar ao valor que deve ser pago, divida o valor total da multa (R$ 6.000,00) pelos 30 meses de locação: o resultado é R$ 200,00. 

Então, multiplique o resultado por 20, que é o número de meses que faltam para o término do contrato, e você chegará ao valor de R$ 4.000,00 – esta é a multa que deverá ser paga nessa situação.

Quer saber qual a documentação completa para comprar ou alugar um imóvel? Temos um artigo sobre o assunto: confira no blog.

Como funciona a quebra de contrato de aluguel com caução?

A caução, também conhecida como depósito caução, é uma garantia para o locador em caso de danos ao imóvel ou inadimplência do inquilino. 

No caso de quebra de contrato de aluguel, a caução pode ser utilizada para pagar a multa rescisória, conforme previsto no contrato.

Entretanto, a caução não pode ser utilizada para pagar a multa rescisória automaticamente: o locador precisa descontar a multa do valor da caução e devolver o restante ao inquilino.

Se a caução for menor que a multa, o inquilino precisa pagar a diferença ao locador.

Sobre a devolução da caução, o locador pode descontar valores referentes a: 

  • multa rescisória;
  • danos ao imóvel;
  • aluguel atrasado;
  • débitos com condomínio ou IPTU.

No entanto, em caso de imóvel inabitável ou violação das regras do contrato por parte do locador, o inquilino pode ter direito à devolução integral da caução.

Pensando em alugar um imóvel? No ZAP você confere os melhores anúncios de aluguel em todo o país: confira!

Alugue seu imóvel dos sonhos aqui no ZAP Imóveis!

Hoje, você viu que a quebra de contrato de aluguel é uma situação delicada que pode gerar conflitos e problemas para ambas as partes envolvidas. 

É fundamental buscar soluções pacíficas e legais para resolver essas questões, seja por meio de negociação direta, consultas legais ou processos judiciais, garantindo assim a proteção dos direitos e interesses de todos os envolvidos. 

Ao assinar um contrato de aluguel, é importante estar ciente das cláusulas e responsabilidades estabelecidas, buscando sempre agir de acordo com a lei e com ética para evitar situações desagradáveis no futuro.

Se você está procurando pelo imóvel ideal para dar esse importante passo de mudança, confira as opções de casas e apartamentos no nosso portal: o seu lar está a um clique de distância aqui no ZAP!

Perguntas frequentes sobre quebra de contrato de aluguel

Confira ainda o FAQ que separamos sobre esse assunto:

O que acontece quando se quebra o contrato de aluguel?

Variando de acordo com o motivo da rescisão e as cláusulas do contrato, a quebra do mesmo pode ter diversas consequências, como:

  • ação judicial;
  • multa rescisória;
  • indenização por danos ao imóvel.

Em quais casos não se paga multa por quebra de contrato de aluguel?

Conforme previsto na Lei do Inquilinato, são situações em que a multa por rescisão contratual de uma locação não pode ser cobrada:

  • força maior;
  • acordo mútuo;
  • imóvel inabitável;
  • morte do inquilino;
  • imóvel expropriado;
  • transferência do local de trabalho;
  • violação das regras do contrato pelo locador.

Qual é o valor da multa por quebra de contrato de aluguel?

O valor da multa por quebra de contrato de aluguel varia, mas está definido no documento de locação e costuma ter valor equivalente a duas ou três mensalidades do aluguel. 

Vale lembrar que esse valor sempre será proporcional ao tempo que falta para o encerramento do contrato de locação.

Como funciona a quebra de contrato de aluguel com caução?

Quando o locatário realiza o depósito caução, este montante pode ser utilizado para pagamento da multa rescisória.

Se o valor da multa for menor que o depósito, o proprietário deve abater o valor e devolver o restante; no caso de uma multa maior que a caução, o locatário deve pagar a diferença existente.

Quer mais conteúdos como este? Acesse o blog do ZAP para ficar sempre atualizado!

Mais vistos

Mais lidas