Taxa de financiamento imobiliário: saiba tudo sobre a burocracia

Está buscando o apartamento ou a casa dos sonhos e não sabe por onde começar? Entre tantas informações, documentos e procedimentos, um ponto importante é a taxa de juros do financiamento imobiliário que você vai pagar.

O financiamento é um dos principais caminhos para comprar um imóvel, mas a operação tem custos que precisam ser considerados antes de assinar o contrato.

Calcular os juros, comparar as taxas de cada banco e entender qual será o custo do processo é fundamental para escolher a opção que melhor se encaixa no seu orçamento.

Neste conteúdo, você vai descobrir o que é e como funcionam as taxas de juros de uma linha de financiamento imobiliário. Continue a leitura para saber mais!

O que é a taxa de financiamento imobiliário?

Quando a aquisição do imóvel ocorre por meio de financiamento imobiliário, há alguns encargos envolvidos na transação. Basicamente, essas taxas correspondem aos gastos e aos juros cobrados pela instituição financeira para a concessão do crédito imobiliário. 

Os juros aplicados em cada prestação paga garantem o lucro da financiadora. Além disso, outros encargos administrativos fazem parte do financiamento, como as taxas de avaliação do imóvel e avaliação jurídica. 

Elas devem ser pagas no momento em que a linha de crédito é aberta.

Segundo Carlos Eduardo Fleury, superintendente-geral da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), as taxas pagam os custos operacionais das instituições bancárias.

“É necessário saber se o comprador tem capacidade de pagamento e verificar se o imóvel tem algum impedimento jurídico para a negociação”, afirma. Ele ressalta que essas medidas tornam a transação mais segura para o comprador.

Também há a taxa de administração, que não precisa ser paga no ato da abertura do crédito. Ela vem embutida nas parcelas do financiamento e é cobrada por grande parte dos bancos. 

Todos esses valores e essas taxas são variáveis e podem sofrer mudanças conforme o financiamento selecionado. 

Quais são os tipos de financiamento?

Antes de entender como funciona a taxa de juros de financiamento imobiliário, é importante saber que você encontra principalmente quatro modalidades de crédito disponíveis no mercado:

• usando a Taxa Referencial (TR); 
• juros prefixados sem correção (taxa fixa);
• crédito imobiliário segundo índice de poupança; 
• financiamento da Caixa usando o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

Em cada uma dessas modalidades, os cálculos consideram fatores como a inflação, a taxa Selic e os índices mencionados para chegar a um plano de prestação e cobrança de juros mais adequado ao seu perfil.

O financiamento por meio da TR é uma das modalidades conservadoras. Nele, você paga as taxas de juros prefixadas junto à Taxa Referencial (TR). 

Já por meio da taxa fixa, não há correção do saldo devedor e da prestação pela TR: paga-se somente uma taxa de juros fixa por todo o prazo do financiamento, já conhecida na contratação.

Desse modo, cada pessoa pode fazer uma avaliação das condições e dos tipos de empréstimos, a fim de tomar uma decisão completamente informada. 

Para isso, é imprescindível fazer uma comparação dos valores aplicados por cada instituição financeira e se preparar para a compra.

Selic

Outra taxa importante para entender quais fatores influenciam o financiamento do seu imóvel é a Selic. Ela é a taxa básica de juros da economia brasileira e é definida a cada 45 dias pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom).

A poupança é o principal recurso utilizado pelas instituições para o financiamento de imóveis com o custo de 70% da Selic para os bancos. 

Dessa maneira, quanto mais alta é a taxa Selic, mais as instituições de crédito imobiliário vão pagar pelos recursos usados para o financiamento.

Como a taxa de financiamento imobiliário é calculada?

Antes de mais nada, vale destacar que o cálculo das taxas do financiamento imobiliário varia de acordo com cada contrato de crédito. 

Isso porque elas consideram características específicas da negociação, como valor do imóvel, renda do solicitante, análise de crédito e modalidade de financiamento escolhida.

Com isso em mente, vamos a um exemplo de cálculo considerando apenas os juros da operação. 

Imagine que você deseja financiar um imóvel de R$300.000, parcelado em 30 anos (360 parcelas), e escolheu uma linha de crédito com taxa de juros de 7% ao ano. 

O primeiro passo é entender qual é a taxa mensal aplicada sobre as parcelas. Para isso, basta dividir a taxa anual por 12 meses:

0,07 (7%) / 12 = 0,58%

Agora, para descobrir o total a ser pago com as taxas de juros do financiamento imobiliário, você só precisa multiplicar a taxa mensal pelo valor total do imóvel:

0,58% x 300.000 = 174.000

Ou seja, o imóvel com o financiamento custará R$300.000 + R$174.000 = R$474.000.

Vale lembrar que esse total considera apenas as taxas de juros do financiamento imobiliário, mas ainda há outros encargos cobrados pelos bancos.

Para facilitar, todos os custos são englobados no CET (Custo Efetivo Total). Essa alíquota reúne não apenas as taxas de juros, mas também outros encargos da operação de crédito, e deve estar especificada no contrato de financiamento.

A dica é sempre verificar o CET para ter uma ideia real do quanto você vai pagar pelo empréstimo no total. 

Como a taxa de juros de financiamento afeta o custo final do imóvel?

A taxa de juros tem um impacto direto sobre a operação de crédito, uma vez que ela altera o custo final do imóvel e o valor das parcelas do financiamento.

Por isso, sempre que não podemos realizar o pagamento à vista, é necessário calcular o valor da taxa de juros de financiamento imobiliário demandada pela instituição. 

Essa informação é muito importante para que você possa fazer uma previsão sólida sobre os gastos com seu financiamento, considerando que ele dura cerca de 35 anos.

Ou seja, trata-se de um investimento a longo prazo: é um custo extra que deve ser pago mensalmente, por isso impacta diretamente no seu orçamento. 

Como vimos no exemplo acima, um imóvel de R$300.000 custaria R$474.000 com os juros do financiamento. 

Essa diferença precisa ser considerada por você na hora de avaliar o melhor banco para financiamento imobiliário, com as taxas mais atrativas dentro das suas possibilidades. 

Quais são os tipos de taxa de financiamento imobiliário?

Além de saber como calcular a taxa de juros de financiamento imobiliário, é importante compreender que existem diferentes tipos dessas taxas aplicadas à operação de crédito.

Todas elas compõem o CET e ajudam a saber quais os custos reais do financiamento. Entenda a diferença entre cada modalidade a seguir. 

Taxa real

A taxa real considera a inflação do país durante o período de financiamento, por isso tem como base o IPCA.

Esse índice econômico serve como base para calcular as taxas de juros praticadas pelos bancos. Se ele sofrer alterações, seja de baixa ou de alta, a tendência é que os juros acompanhem essas movimentações.

Taxa efetiva

A taxa efetiva considera o valor real dos juros a ser pago no financiamento e é aplicada quando existe capitalização na operação.

Nestes casos, a taxa de juros do financiamento imobiliário incide sobre o capital inicial, que é considerado como base para o cálculo da operação. 

Isso acontece porque o valor é maior do que a taxa nominal, por isso convertemos a taxa para efetiva. 

Taxa nominal

A taxa nominal, também chamada de taxa fixa, é a taxa de juros em si – aquela divulgada pelos bancos e descrita no contrato de financiamento.

Como o nome sugere, essa é uma taxa fixa, que permanece inalterada ao longo dos meses. No entanto, por se tratar de um índice anual, pode sofrer alterações de um ano para outro.

Taxa referencial

A taxa referencial, conhecida pela sigla TR, é utilizada como base para corrigir o saldo devedor dos financiamentos imobiliários. 

Ela é divulgada pelo Banco Central e serve como referência para ajustar diferentes índices de correção monetária, incluindo investimentos e empréstimos.

Conclusão

Agora que você já sabe as principais informações sobre a taxa de juros de financiamento imobiliário, que tal conhecer mais sobre outras burocracias? 

O blog do ZAP Imóveis ajuda você a se atualizar sobre todas as etapas do financiamento. 

Além disso, queremos que você encontre o lar dos seus sonhos! Visitando a plataforma ZAP Imóveis, você pode navegar pelos nossos filtros e buscar imóveis para alugar ou vender de acordo com suas necessidades. 

Para te ajudar a encontrar o melhor negócio, você também pode utilizar a nossa calculadora de poder de compra. 

Com ela, você entende o seu potencial de financiamento, considerando o valor financiado, a entrada e gastos com taxas de juros e impostos.

A calculadora de financiamento imobiliário do ZAP Imóveis é bem simples de usar: basta preencher sua renda mensal e o valor disponível para entrada. 

Faça uma simulação agora mesmo com a calculadora de poder de compra do ZAP Imóveis!

Perguntas frequentes sobre taxa de juros de financiamento imobiliário

Qual é a taxa de juros do financiamento imobiliário hoje?

Em abril de 2024, a média de taxa de juros do financiamento imobiliário está entre 9,79% e 12,49%. 

Vale lembrar que essas taxas variam de acordo com o banco e com a linha de crédito escolhida, por isso consulte a instituição financeira para fazer uma simulação.

Qual é a menor taxa de juros para financiamento imobiliário?

Atualmente, a Caixa Econômica Federal oferece a menor taxa de juros para crédito imobiliário, com taxas começando em 9,79% ao ano. Esse índice pode sofrer alterações, por isso lembre-se de consultar a instituição.

Na Caixa, também é possível financiar um imóvel por meio do programa Minha Casa Minha Vida, que oferece taxas mais baixas e condições de pagamento especiais.

Quais são os tipos de taxa de financiamento imobiliário?

Taxa referencial, nominal, efetiva e real são as principais taxas envolvidas na operação de crédito imobiliário. Cada uma delas representa uma situação específica, mas sempre podem ser consultadas no contrato.

Como a taxa de financiamento imobiliário é calculada?

O cálculo da taxa de financiamento imobiliário leva em consideração vários fatores, como o valor do empréstimo, o prazo de pagamento e a taxa de juros, assim como a análise de crédito do solicitante. 

Esses elementos são combinados em uma fórmula para determinar o total que você deverá pagar ao longo do tempo. Esse montante pode ser conferido no CET (Custo Efetivo Total), descrito no contrato.