Confira o passo a passo e os documentos necessários para a permuta de imóveis

No mercado imobiliário, na hora de adquirir um imóvel, é mais comum realizar a compra. Porém, para quem já é proprietário, é possível fazer outro tipo de negociação: a permuta de imóveis. A transação funciona como uma troca entre imóveis, que podem ser casas, apartamentos, imóveis comerciais ou terrenos.

Para isso, é preciso que as duas partes do negócio estejam de acordo em relação aos imóveis e aos valores para fazer a permuta. Os bens costumam ter preços similares, mas é possível negociar com imóveis com valores diferentes. Saiba como funciona a permuta de imóveis e quais são os documentos necessários.

Como funciona a permuta?

A permuta de imóveis é a troca de imóveis entre duas pessoas. “Na permuta, a pessoa tem o imóvel e vai trocar por outro”, explica o advogado Victor Hugo Souza, especialista em Direito Civil do escritório Queiroz Cavalcanti Advocacia. 

“Neste tipo de negociação, a pessoa quer morar em um lugar e a outra parte tem o que ela quer. Então, pode haver a permuta, que nada mais é do que uma troca”, acrescenta.

Quanto cobrar?

Ao falar sobre o que é permuta de imóveis, o preço é a preocupação que vem primeiro. Nem sempre os valores são semelhantes, mas isso não impossibilita a negociação. A troca é considerada simples quando os preços são similares, o famoso ‘elas por elas’.

Porém, quando se fala sobre como funciona a permuta, a dúvida vem quando os preços são diferentes. “Quando há diferença de valor, ela é chamada de permuta com torna. Nela, quem adquiriu o imóvel com menor valor agregado paga a diferença, mas isso não descaracteriza a troca”, detalha Victor Hugo Souza.

O caso muda um pouco se for permuta de imóvel financiado. “Não aconselhamos a permuta neste caso, porque ela parte do pressuposto de que a pessoa que vai fazer a troca é proprietária. Em um financiamento, o imóvel serve como garantia e pertence ao banco até a quitação”, diz o advogado.

Custos da permuta

Segundo Souza, uma troca como a permuta de apartamento, por exemplo, funciona como duas vendas simultâneas. “O modelo de contratação é feito via escritura pública, que é levada ao cartório de registros de imóveis para ser registrada na matrícula e passar o imóvel para o nome do novo proprietário”, diz.

“Na permuta de imóveis, também será pago o Imposto de Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI). No final, as despesas basicamente se equivalem para os dois proprietários”, resume.

Quais são os riscos?

Os riscos de imóveis para permuta são os mesmos da compra e venda. “Um cuidado necessário é analisar se o imóvel realmente pertence ao proprietário. É importante verificar quais são as transmissões anteriores no cartório, para evitar que o bem seja perdido por alguma irregularidade anterior, e se o imóvel está desocupado”, diz Victor Hugo Souza.

“Além disso, deve-se certificar a inexistência de débitos de IPTU, condomínio, Imposto sobre Propriedade Territorial Rural (ITR) e SPU. Um imóvel serve como garantia de dívida, então essa dívida pode ser executada e o imóvel responder por ela”, sugere.

O que acontece na incorporação?

Muitas vezes, a permuta de casas acontece quando uma construtora quer fazer uma incorporação no lugar, oferece a troca por imóveis depois de construir o empreendimento. “É como se ela trocasse a fração do terreno por imóveis e esse contrato normalmente é feito por permuta”, diz o advogado.

Nesses casos, é preciso tomar alguns cuidados. “É fundamental investigar o histórico da construtora, se ela tem capacidade para erguer o empreendimento, e não trocar uma área construída por outra inacabada. Vale analisar o histórico de entrega e a capacidade de entregar no prazo”.

Cuidados na permuta

Veja o histórico de compras no cartório e analise os documentos apresentados pela outra parte. “Estude o histórico dos últimos 15 anos, porque esse é o prazo máximo de usucapião. Veja as transmissões feitas para saber se estão dentro da validade. Avalie se há restrições de uso do imóvel, se ele está penhorado ou hipotecado”, detalha.

Outro ponto importante na permuta de imóveis é a condição financeira do permutante. “É preciso verificar se há algum problema financeiro, porque isso pode ser alegado posteriormente como fraude, e a pessoa pode perder o imóvel se o antigo proprietário tiver algum débito”, explica o advogado.

Documentação

Um dos documentos mais importantes para fazer a permuta de imóveis é a certidão de quitação do IPTU, pois o adquirente deve pagar algum débito mesmo que seja anterior à permuta. Além disso, há a certidão negativa de débitos condominiais, se for um condomínio, porque é um débito que segue com o imóvel.

Caso o imóvel seja rural, veja a certidão negativa de Imposto Territorial Rural (ITR). Se o imóvel for da Marinha, veja a certidão negativa da Superintendência de Patrimônio da União. A certidão atualizada de matrícula traz o número de matrícula para analisar o histórico do imóvel.

Se for objeto de locação, comodato, sublocação ou arrendamento, faça um contrato com a notificação do ocupante para atestar que o imóvel está em condições, mas está ocupado e se será necessário respeitar o prazo do contrato de locação. Também veja a certidão negativa de débitos tributários da União, do estado ou do município.

Outros documentos

Veja a certidão de distribuição de ações e execuções cíveis, fiscais, trabalhistas e criminais da comarca onde está o imóvel e da comarca do vendedor. Para concluir, é necessário lavrar escritura pública que vai estabelecer os acertos comerciais, informar o preço, se tem torna e quem vai responder por débitos existentes. 

“É um documento para terminar o acerto. Os débitos compartilhados são uma indicação da lei, mas as partes podem acertar diferente e, neste momento, a escritura informa o que ficou acordado”, explica Souza. No fim, as partes vão ao cartório com a escritura para o registro na matrícula e passar o imóvel para os seus nomes.

Ache seu imóvel no Zap!

No ZAP tem seu futuro imóvel
Procure agora

Ele está esperando por você

Alugue ou compre já Procurar meu imóvel