Contrato de compra e venda de imóvel: como fazer + modelo

Contrato de compra e venda de imóvel: saiba como fazer e modelo

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O contrato de compra e venda é um instrumento jurídico fundamental para garantir que as partes tenham segurança da negociação.

No caso do contrato de compra e venda de imóvel, ele se torna ainda mais relevante devido ao seu valor monetário e a importância emocional e material do bem envolvido.

Documentar qualquer transação imobiliária é, assim, um processo indispensável, mas que exige bastante atenção do comprador e do vendedor.

Pensando nisso, o ZAP Imóveis preparou este conteúdo para tirar todas as suas dúvidas sobre este tipo de contrato.

Acompanhe a leitura!

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de imóvel é um documento que formaliza o interesse entre as partes em realizar a transação imobiliária. Nele, o vendedor se compromete a transferir o imóvel ao comprador, após o pagamento acordado.

É como um guia claro e detalhado das responsabilidades de cada parte, o que garante que tanto você quanto o outro envolvido estejam protegidos e cientes de todos os detalhes da negociação.

Porém, vale destacar que a transação só será concretizada após lavrar uma escritura pública no Cartório de Notas e, em seguida, registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis, certo?

Quais garantias existem no contrato de compra e venda de imóvel?

Um contrato de compra e venda de imóvel envolve uma transação de grande valor e implica em diversas responsabilidades para ambas as partes. Para assegurar os direitos e interesses de compradores e vendedores, o Código Civil Brasileiro prevê algumas garantias.

As principais garantias presentes nesse tipo de contrato são:

Reserva de domínio: o vendedor transfere a posse do imóvel para o comprador, mas mantém a propriedade até que o pagamento total seja efetuado. É uma forma de garantir que o vendedor receberá o valor integral da venda;
Alienação fiduciária: transfere a propriedade do imóvel para a instituição financeira enquanto o comprador paga as parcelas. Ao quitar o financiamento, a propriedade é transferida para o comprador;
Fiança: uma terceira pessoa se responsabiliza pelo pagamento do valor do imóvel em caso de inadimplência do comprador;
Garantia real: envolve a penhora de outros bens do comprador para garantir o pagamento do valor do imóvel.

Quais são as diferenças entre contrato de compra e venda e promessa de venda?

O contrato é um acordo final e definitivo, onde o vendedor se compromete a transferir o bem ao comprador, mediante pagamento.

Já a promessa ou compromisso de compra e venda de imóvel é um contrato preliminar, que antecede o definitivo, pelo qual as partes se comprometem a formalizar a venda no futuro.

É como um “acordo de intenções”, que cria obrigações e direitos para os envolvidos e estabelece as bases para o contrato final. Ele traz disposições sobre objeto, preço e forma de pagamento, mas não precisa obedecer à forma determinada por lei para transferir o imóvel, que é a escritura pública.

Vamos a um exemplo: imagine que você está vendendo seu apartamento, e o comprador fará o pagamento parcelado ao longo de um ano. Mas ele quer ter a posse do imóvel desde logo.

É possível, então, celebrar a promessa de compra e venda prevendo as condições de pagamento e de transferência da posse. O documento, por si só, não tornará o comprador dono do apartamento naquele momento, mas vincula as partes.

Após a ocorrência do pagamento integral, será possível registrar a escritura pública para que o comprador se torne dono.

Para esclarecer melhor este tipo contratual, vamos explicar seu funcionamento!

Qual a importância do contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de imóvel é um documento legal essencial para formalizar a negociação entre comprador e vendedor, garantindo a segurança jurídica e a transparência da transação.

Ao detalhar os direitos e obrigações de cada parte, ele evita futuras divergências e protege os interesses de todos os envolvidos.

Assim, ele é importante porque garante:

Segurança jurídica: o contrato oferece uma base sólida para a negociação, definindo claramente as condições da venda e evitando possíveis disputas futuras;
Proteção contra fraudes: ao descrever minuciosamente o imóvel, o valor da negociação e as formas de pagamento, o contrato reduz o risco de fraudes e garante que a transação seja realizada de forma transparente;
Registro em cartório: a formalização do contrato em cartório torna a transação pública, garantindo a validade da transferência da propriedade e evitando que o imóvel seja vendido para outras pessoas;
Definição de prazos: o contrato estabelece prazos para o pagamento, entrega das chaves e outras etapas do processo, evitando atrasos e imprevistos;
Estabelecimento de penalidades: em caso de descumprimento das cláusulas contratuais, o contrato prevê penalidades, garantindo que as partes cumpram suas obrigações;
Resolução de conflitos: caso surjam divergências entre as partes, o contrato serve como base para a resolução de conflitos, podendo ser utilizado em um eventual processo judicial.

Documentos necessários para elaborar este tipo de contrato

Para elaborar o contrato de transação imobiliária, é necessária uma série de documentos do bem, do vendedor e do comprador, seja como pessoa física, seja como pessoa jurídica. A seguir, confira quais são.

Imóvel

Em qualquer modelo de contrato de compra e venda de imóvel, será necessário:

Emitir uma cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região;
Separar a certidão negativa vintenária de ônus reais, que apresenta o histórico da propriedade nos últimos 20 anos;
Solicitar a cópia autenticada do IPTU do ano e a certidão negativa de impostos na prefeitura;
Solicitar a certidão negativa de débitos condominiais e a averbação da construção junto ao Cartório do Registro de Imóveis.

Imóvel em inventário

Quando o imóvel está em inventário, o contrato é um pouco diferente e exige alguns documentos à parte.

Primeiro, caso a propriedade pertença a uma pessoa menor de idade, é necessária a autorização de venda por meio do Ministério Público.

Com o documento em mãos, emita a certidão negativa vintenária de ônus reais e da cópia autenticada do atestado de óbito e do formal da partilha.

Vendedor como pessoa física

Com os documentos da propriedade separados, o vendedor também precisa apresentar os próprios documentos para realizar o contrato:

Cópias da carteira de identidade (RG) e do CPF;
Comprovante de residência;
Certidão de nascimento ou casamento;
Protestos de títulos;
Certidão negativa de interdição e tutela;
Certidão negativa de ações cíveis (Fórum);
Certidões de feitos (Justiça Federal e a Justiça do Trabalho).

Vendedor como pessoa jurídica

Para pessoa jurídica, o processo requer um pouco mais de atenção. Veja:

Protestos de títulos;
Certidão negativa de débitos do INSS;
Certidão negativa de devidos estaduais para a Secretaria de Estado da Fazenda;
Certidões negativas de ações cíveis, expedidas pela Justiça Federal e pela Justiça do Trabalho;
Carta com a data da última alteração do contrato social;
Cópia autenticada do contrato social ou do estatuto social (solicitação na Junta Comercial).

Comprador

O comprador deve apresentar documentos básicos e que requerem menos burocracias. São eles:

Cópia do RG e do CPF do comprador e do cônjuge, caso seja casado;
Certidão autenticada de casamento, se for o caso;
Comprovantes de endereço e profissão.

Com a documentação separada, é hora de elaborar o documento.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel em 6 passos

Em qualquer tipo de contrato de compra e venda, ele deve apresentar cláusulas objetivas, claras, coerentes e sem margem para dúvidas ou interpretações errôneas.

Por isso, para não correr o risco de sofrer golpes ou passar por atitudes fraudulentas, ele deve ser elaborado por profissionais capacitados, como corretores ou advogados.

E o que deve constar neste contrato imobiliário? Confira nos próximos tópicos:

1. Descrição completa das partes

No início de uma transação imobiliária, detalhar informações sobre as partes é crucial. Isso envolve comprador, vendedor, incorporadora ou construtora e seus representantes, se for o caso.

Para pessoas físicas, os dados incluem nome, CPF, endereço, contato e estado civil (incluindo informações do cônjuge, se necessário).

Já para pessoas jurídicas, são necessários CNPJ, endereço, inscrição estadual e informações dos sócios ou líderes, como CPF e contatos.

Esses detalhes são essenciais para a responsabilização e comunicação efetiva entre as partes envolvidas.

2. Detalhamento do que está sendo vendido

Ao redigir um contrato, é fundamental descrever detalhadamente o imóvel que está sendo negociado.

Inclua localização, tamanho, características estruturais, ano de construção e quaisquer especificidades legais ou físicas.

É aqui que são especificadas as áreas privativas, comuns e úteis, vagas de estacionamento, bem como o memorial descritivo com todas as informações de acabamento do imóvel, caso ele seja novo.

Este rigor na descrição limita o escopo do contrato, previne erros de interpretação e assegura que as obrigações sejam cumpridas conforme o acordado inicialmente.

3. Apresentação de preços e prazos

Outras cláusulas de suma importância são aquelas que detalham valores, prazos e formas de pagamento.

Primeiro, especifique o preço total do imóvel, explicando como esse valor foi calculado, incluindo custos adicionais como taxas e impostos.

Em seguida, é preciso definir os prazos.

Quanto aos pagamentos, aborde o tempo para quitação total e possíveis condições para pagamento parcelado.

Fixe também o período necessário para a entrega do imóvel e dos documentos referentes a ele, bem como para a resolução de eventuais pendências, como IPTU, contas de água e energia, escritura, inscrição no cartório e tributos.

E atenção: na compra e venda na planta, fique de olho no prazo de início e fim das obras, a periodicidade dos reajustes e as formas de correção de saldo e parcelas.

Por fim, classifique o método de pagamento, seja à vista, financiamento, ou outras modalidades.

4. Cláusulas antirriscos

Os contratos são instrumentos importantes para a gestão de riscos, pois podem abordar potenciais problemas e soluções.

No caso de imóveis, é possível prever cláusulas de compensação por não conformidades, como a entrega de um imóvel novo fora dos padrões do memorial descritivo.

Além de identificar riscos, o contrato deve minimizá-los com cláusulas de penalidades por descumprimento.

5. Anexos nos contratos de compra e venda

Existem anexos em um modelo de contrato de compra e venda de imóvel que ajudam a garantir a transparência e segurança da transação. Alguns dos mais comuns são:

Fotos do imóvel;
Planta do imóvel;
Certidões negativas;
Documento de vistoria;
Cópia da matrícula do imóvel;
Declaração de inexistência de ônus e gravames;
Prova de quitação de débitos (IPTU e condomínio);
Declaração de não existência de débitos condominiais;
Documentos de identificação e de endereço das partes;
Laudo de avaliação do imóvel (que pode ser incluído para justificar o preço de venda).

6. Foro eleito e assinatura de testemunhas

A parte final do contrato traz o foro eleito pelas partes para resolver eventuais ações judiciais que dizem respeito à transação. Em geral, é a cidade do comprador ou do vendedor.

E, por fim, a assinatura de duas testemunhas é essencial para que o contrato tenha força executiva, pois permite a execução judicial de suas cláusulas em caso de descumprimento.

Modelo de contrato de compra e venda de imóvel

Confira um modelo de contrato de compra e venda de imóvel:

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado, [Nome completo do vendedor], nacionalidade, estado civil, profissão, portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], doravante denominado(a) VENDEDOR, e, de outro lado, [Nome completo do comprador], nacionalidade, estado civil, profissão, portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], doravante denominado(a) COMPRADOR, têm entre si justo e contratado o que segue:

1. Do imóvel:

O presente contrato tem por objeto a compra e venda do imóvel situado à [endereço completo do imóvel], com as seguintes características: [Descrição detalhada do imóvel, incluindo área, número de quartos, banheiros, etc.]. O imóvel encontra-se registrado no Cartório de Registro de Imóveis de [nome do cartório], sob o número da matrícula [número da matrícula].

2. Do valor e forma de pagamento:

O preço do imóvel é de R$ [valor por extenso], a ser pago da seguinte forma:

[Valor da entrada] à vista, na data da assinatura deste contrato;
[Valor das parcelas] em [número] parcelas mensais e consecutivas de R$ [valor das parcelas], vencendo a primeira parcela no dia [data] e as demais nos mesmos dias dos meses subsequentes;
[Outras condições de pagamento, se houver].

3. Da entrega do imóvel:

O VENDEDOR se compromete a entregar o imóvel ao COMPRADOR no estado em que se encontra, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, no prazo de [número] dias, contados da data da assinatura deste contrato.

4. Da escritura pública:

As partes se obrigam a lavrar a escritura pública de compra e venda no prazo de [número] dias, contados da data da entrega do imóvel, perante o Tabelião de Notas de [nome do cartório].

5. Das despesas:

As despesas com a escritura pública, registro do imóvel e impostos incidentes sobre a transação serão por conta do [comprador/vendedor].

6. Cláusula penal:

Em caso de inadimplemento de qualquer das cláusulas deste contrato, a parte infratora pagará à outra parte uma penalidade de [valor ou percentual].

7. Foro de eleição:

Fica eleito o Foro da Comarca de [nome da comarca] para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios decorrentes deste contrato.

E, por estarem assim justos e contratados, as partes assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor e forma, na presença de duas testemunhas.

[Local e data]

[Nome do vendedor]

[Nome do comprador]

Testemunhas:

[Nome da testemunha]

Erros comuns ao elaborar o documento

Elaborar um contrato de compra e venda de imóvel é uma tarefa que exige atenção a diversos detalhes, pois um erro pode gerar consequências jurídicas e financeiras significativas.

Para ajudar você a evitar problemas, vamos explorar alguns dos erros mais comuns:

Falta de clareza: descrições vagas do imóvel, condições de pagamento imprecisas e prazos mal definidos geram incertezas;
Ausência de cláusulas essenciais: garantias, penalidades e foro de eleição são cláusulas indispensáveis;
Informações incorretas: dados errados sobre o imóvel, dívidas ou benfeitorias podem levar a problemas legais;
Falta de assessoria jurídica: um advogado especializado é fundamental para garantir a segurança jurídica da transação.

Portanto, os erros podem levar a pagamentos indevidos ou perda do imóvel e contratos mal elaborados podem gerar processos longos e custosos.

É necessário registrar o contrato de compra e venda em cartório?

Sim, é necessário registrar o contrato de compra e venda de um imóvel em cartório para garantir a segurança jurídica da transação e oficializar a transferência de propriedade.

No Brasil, após a assinatura deste contrato, o próximo passo é a lavratura da escritura pública em um tabelionato de notas. Na sequência, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.

O registro de imóveis no cartório é o que efetivamente transfere a propriedade do imóvel para o comprador. Até que esse registro seja feito, o vendedor permanece como proprietário oficial do imóvel.

O papel do advogado e corretor de imóveis em um contrato como este

Confira o papel do advogado e corretor de imóveis e como eles podem auxiliar no contrato de compra e venda:

Advogado:

Análise jurídica: verifica a legalidade da transação e a documentação do imóvel;
Elaboração do contrato: cria um contrato seguro e completo, protegendo os interesses do cliente;
Negociação: auxilia nas negociações, buscando as melhores condições para o cliente;
Orientação: esclarece dúvidas e informa sobre os direitos e deveres.

Corretor de Imóveis:

Intermediação: facilita a negociação entre comprador e vendedor;
Informações de mercado: oferece informações sobre o mercado imobiliário;
Suporte na negociação: auxilia na negociação das condições de pagamento e outras cláusulas.

Portanto, o advogado garante a segurança jurídica e o corretor facilita a negociação. Ambos são importantes para uma compra segura.

É fundamental contar com os dois profissionais para garantir uma transação tranquila e sem imprevistos.

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Como você viu, adquirir um imóvel é uma das maiores decisões financeiras de uma vida. Para garantir que essa transação seja segura e transparente, o contrato de compra e venda de imóvel desempenha um papel fundamental.

Ele formaliza o acordo entre comprador e vendedor, estabelecendo os direitos e obrigações de cada parte.

Ao detalhar informações como o imóvel em questão, o valor da negociação, as condições de pagamento e os prazos, o contrato serve como uma espécie de “seguro” para ambas as partes.

Portanto, o contrato de compra e venda é um documento essencial para a realização de um negócio imobiliário seguro e transparente.

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