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Saiba tudo sobre o contrato de compra e venda de imóvel

contrato de compra e venda
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O contrato de compra e venda é um instrumento jurídico fundamental para garantir que as partes tenham segurança da negociação. No caso do contrato de compra e venda de imóvel, ele se torna ainda mais relevante devido ao seu valor monetário e a importância emocional e material do bem envolvido.

Documentar qualquer transação imobiliária é, assim, um processo indispensável, mas que exige bastante atenção do comprador e do vendedor. Pensando nisso, o ZAP Imóveis preparou este conteúdo para tirar todas as suas dúvidas sobre este tipo de contrato. Acompanhe a leitura!

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de imóvel é um documento que formaliza o interesse do entre as partes em realizar a transação imobiliária. Nele, o vendedor se compromete a transferir o imóvel ao comprador, após o pagamento acordado. 

É como um guia claro e detalhado das responsabilidades de cada parte, o que garante que tanto você quanto o outro envolvido estejam protegidos e cientes de todos os detalhes da negociação. 

Porém, vale destacar que a transação só será concretizada após lavrar uma escritura pública no Cartório de Notas e, em seguida, registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis, certo?

Quais são as diferenças entre contrato de compra e venda e promessa de venda?

O contrato é um acordo final e definitivo, onde o vendedor se compromete a transferir o bem ao comprador, mediante pagamento. 

Já a promessa ou compromisso de compra e venda de imóvel é um contrato preliminar, que antecede o definitivo, pelo qual as partes se comprometem a formalizar a venda no futuro. 

É como um “acordo de intenções”, que cria obrigações e direitos para os envolvidos e estabelece as bases para o contrato final. Ele traz disposições sobre objeto, preço e forma de pagamento, mas não precisa obedecer à forma determinada por lei para transferir o imóvel, que é a escritura pública.

Mas por que celebrar esse acordo? Não seria mais simples assinar o contrato definitivo?

Vamos a um exemplo: imagine que você está vendendo seu apartamento, e o comprador fará o pagamento parcelado ao longo de um ano. Mas ele quer ter a posse do imóvel desde logo.

É possível, então, celebrar a promessa de compra e venda prevendo as condições de pagamento e de transferência da posse. O documento, por si só, não tornará o comprador dono do apartamento naquele momento, mas vincula as partes.

Após a ocorrência do pagamento integral, será possível registrar a escritura pública para que o comprador se torne dono.

Para esclarecer melhor este tipo contratual, vamos explicar seu funcionamento!

Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel?

como funciona o contrato de compra e venda

Para elaborar o contrato de transação imobiliária, é necessária uma série de documentos do bem, do vendedor e do comprador, seja como pessoa física, seja como pessoa jurídica. A seguir, confira quais são.

Imóvel

Em qualquer modelo de contrato de compra e venda de imóvel, será necessário:

  1. Emitir uma cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região;
  2. Separar a certidão negativa vintenária de ônus reais, que apresenta o histórico da propriedade nos últimos 20 anos;
  3. Solicitar a cópia autenticada do IPTU do ano e a certidão negativa de impostos na prefeitura;
  4. Solicitar a certidão negativa de débitos condominiais e a averbação da construção junto ao Cartório do Registro de Imóveis.

Imóvel em inventário

Quando o imóvel está em inventário, o contrato é um pouco diferente e exige alguns documentos à parte. 

Primeiro, caso a propriedade pertença a uma pessoa menor de idade, é necessária a autorização de venda por meio do Ministério Público.

Com o documento em mãos, emita a certidão negativa vintenária de ônus reais e da cópia autenticada do atestado de óbito e do formal da partilha. 

Vendedor como pessoa física

Com os documentos da propriedade separados, o vendedor também precisa apresentar a própria papelada para realizar o contrato: 

  • Cópias da carteira de identidade (RG) e do CPF;
  • Comprovante de residência;
  • Certidão de nascimento ou casamento;
  • Protestos de títulos;
  • Certidão negativa de interdição e tutela;
  • Certidão negativa de ações cíveis (Fórum);
  • Certidões de feitos (Justiça Federal e a Justiça do Trabalho).

Vendedor como pessoa jurídica

Para pessoa jurídica, o processo requer um pouco mais de atenção. Veja: 

  • Protestos de títulos;
  • Certidão negativa de débitos do INSS;
  • Certidão negativa de devidos estaduais para a Secretaria de Estado da Fazenda;
  • Certidões negativas de ações cíveis, expedidas pela Justiça Federal e pela Justiça do Trabalho;
  • Carta com a data da última alteração do contrato social;
  • Cópia autenticada do contrato social ou do estatuto social (solicitação na Junta Comercial).

Comprador

O comprador deve apresentar documentos básicos e que requerem menos burocracias. São eles: 

  • Cópia do RG e do CPF do comprador e do cônjuge, caso seja casado;
  • Certidão autenticada de casamento, se for o caso;
  • Comprovantes de endereço e profissão. 

Com a documentação separada, é hora de elaborar o documento.

Como fazer um contrato de compra e venda? 6 itens que não podem faltar

como fazer um contrato de compra e venda

Em qualquer tipo de contrato de compra e venda, ele deve apresentar cláusulas objetivas, claras, coerentes e sem margem para dúvidas ou interpretações errôneas.

Por isso, para não correr o risco de sofrer golpes ou passar por atitudes fraudulentas, ele deve ser elaborado por profissionais capacitados, como corretores ou advogados.

E o que deve constar neste contrato imobiliário?

Descrição completa das partes

No início de uma transação imobiliária, detalhar informações sobre as partes é crucial. Isso envolve comprador, vendedor, incorporadora ou construtora e seus representantes, se for o caso.

Para pessoas físicas, os dados incluem nome, CPF, endereço, contato, e estado civil (incluindo informações do cônjuge, se necessário). 

Já para pessoas jurídicas, são necessários CNPJ, endereço, inscrição estadual, e informações dos sócios ou líderes, como CPF e contatos. 

Esses detalhes são essenciais para responsabilização e comunicação efetiva entre as partes envolvidas. 

Detalhamento do que está sendo vendido

Ao redigir um contrato, é fundamental descrever detalhadamente o imóvel que está sendo negociado. 

Inclua localização, tamanho, características estruturais, ano de construção, e quaisquer especificidades legais ou físicas. 

É aqui que são especificadas as áreas privativas, comuns e úteis, vagas de estacionamento, bem como o memorial descritivo com todas as informações de acabamento do imóvel, caso ele seja novo.

Este rigor na descrição limita o escopo do contrato, previne erros de interpretação e assegura que as obrigações sejam cumpridas conforme o acordado inicialmente.

Apresentação de preços e prazos

Outras cláusulas de suma importância são aquelas que detalham valores, prazos e formas de pagamento. 

Primeiro, especifique o preço total do imóvel, explicando como esse valor foi calculado, incluindo custos adicionais como taxas e impostos. 

Em seguida, é preciso definir os prazos.

Quanto aos pagamentos, aborde o tempo para quitação total e possíveis condições para pagamento parcelado. 

Fixe também o período necessário para a entrega do imóvel e dos documentos referentes a ele, bem como para a resolução de eventuais pendências, como IPTU, contas de água e energia, escritura, inscrição no cartório e tributos.

E atenção: na compra e venda na planta, fique de olho no prazo de início e fim das obras, a periodicidade dos reajustes e as formas de correção de saldo e parcelas.

Por fim, clarifique o método de pagamento, seja à vista, financiamento, ou outras modalidades.

Leia também: Quais são as etapas da simulação de um financiamento imobiliário no Santander?

Cláusulas anti riscos

Os contratos são instrumentos importantes para a gestão de riscos, pois podem abordar potenciais problemas e soluções.

No caso de imóveis, é possível prever cláusulas de compensação por não conformidades, como a entrega de um imóvel novo fora dos padrões do memorial descritivo.

Além de identificar riscos, o contrato deve minimizá-los com cláusulas de penalidades por descumprimento. 

Anexos nos contratos de compra e venda

Existem anexos em um modelo de contrato de compra e venda de imóvel que ajudam a garantir a transparência e segurança da transação. Alguns dos mais comuns são:

  • Fotos do imóvel;
  • Planta do imóvel;
  • Certidões negativas;
  • Documento de vistoria;
  • Cópia da matrícula do imóvel;
  • Declaração de inexistência de ônus e gravames;
  • Prova de quitação de débitos (IPTU e condomínio);
  • Declaração de não existência de débitos condominiais;
  • Documentos de identificação e de endereço das partes;
  • Laudo de avaliação do imóvel (que pode ser incluído para justificar o preço de venda).

Foro eleito e assinatura de testemunhas

A parte final do contrato traz o foro eleito pelas partes para resolver eventuais ações judiciais que dizem respeito à transação. Em geral, é a cidade do comprador ou do vendedor. 

E, por fim, a assinatura de duas testemunhas é essencial para que o contrato tenha força executiva, pois permite a execução judicial de suas cláusulas em caso de descumprimento.

É necessário registrar o contrato de compra e venda em cartório?

Sim, é necessário registrar o contrato de compra e venda de um imóvel em cartório para garantir a segurança jurídica da transação e oficializar a transferência de propriedade. 

No Brasil, após a assinatura deste contrato, o próximo passo é a lavratura da escritura pública em um tabelionato de notas. Na sequência, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.

O registro de imóveis no cartório é o que efetivamente transfere a propriedade do imóvel para o comprador. Até que esse registro seja feito, o vendedor permanece como proprietário oficial do imóvel. 

Modelo de contrato de compra e venda

Está em busca de um modelo de contrato de compra e venda de imóvel para entender melhor nossas explicações?

Separamos uma sugestão do portal JusBrasil que traz as principais cláusulas.

Mas lembre-se de que o auxílio de profissionais competentes é essencial, ok?

Com o conhecimento sobre o contrato de compra e venda, você tem mais segurança na hora de fechar suas transações imobiliárias.

Aproveite o site do ZAP Imóveis para analisar alguns imóveis para compra ou colocar o seu à venda!

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