Saiba tudo sobre o contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda é um instrumento jurídico fundamental para garantir que as partes tenham segurança da negociação. No caso do contrato de compra e venda de imóvel, ele se torna ainda mais relevante devido ao seu valor monetário e a importância emocional e material do bem envolvido.
Documentar qualquer transação imobiliária é, assim, um processo indispensável, mas que exige bastante atenção do comprador e do vendedor. Pensando nisso, o ZAP Imóveis preparou este conteúdo para tirar todas as suas dúvidas sobre este tipo de contrato. Acompanhe a leitura!
O que é um contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato de compra e venda de imóvel é um documento que formaliza o interesse do entre as partes em realizar a transação imobiliária. Nele, o vendedor se compromete a transferir o imóvel ao comprador, após o pagamento acordado.
É como um guia claro e detalhado das responsabilidades de cada parte, o que garante que tanto você quanto o outro envolvido estejam protegidos e cientes de todos os detalhes da negociação.
Porém, vale destacar que a transação só será concretizada após lavrar uma escritura pública no Cartório de Notas e, em seguida, registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis, certo?
Quais são as diferenças entre contrato de compra e venda e promessa de venda?
O contrato é um acordo final e definitivo, onde o vendedor se compromete a transferir o bem ao comprador, mediante pagamento.
Já a promessa ou compromisso de compra e venda de imóvel é um contrato preliminar, que antecede o definitivo, pelo qual as partes se comprometem a formalizar a venda no futuro.
É como um “acordo de intenções”, que cria obrigações e direitos para os envolvidos e estabelece as bases para o contrato final. Ele traz disposições sobre objeto, preço e forma de pagamento, mas não precisa obedecer à forma determinada por lei para transferir o imóvel, que é a escritura pública.
Mas por que celebrar esse acordo? Não seria mais simples assinar o contrato definitivo?
Vamos a um exemplo: imagine que você está vendendo seu apartamento, e o comprador fará o pagamento parcelado ao longo de um ano. Mas ele quer ter a posse do imóvel desde logo.
É possível, então, celebrar a promessa de compra e venda prevendo as condições de pagamento e de transferência da posse. O documento, por si só, não tornará o comprador dono do apartamento naquele momento, mas vincula as partes.
Após a ocorrência do pagamento integral, será possível registrar a escritura pública para que o comprador se torne dono.
Para esclarecer melhor este tipo contratual, vamos explicar seu funcionamento!
Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel?

Para elaborar o contrato de transação imobiliária, é necessária uma série de documentos do bem, do vendedor e do comprador, seja como pessoa física, seja como pessoa jurídica. A seguir, confira quais são.
Imóvel
Em qualquer modelo de contrato de compra e venda de imóvel, será necessário:
- Emitir uma cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região;
- Separar a certidão negativa vintenária de ônus reais, que apresenta o histórico da propriedade nos últimos 20 anos;
- Solicitar a cópia autenticada do IPTU do ano e a certidão negativa de impostos na prefeitura;
- Solicitar a certidão negativa de débitos condominiais e a averbação da construção junto ao Cartório do Registro de Imóveis.
Imóvel em inventário
Quando o imóvel está em inventário, o contrato é um pouco diferente e exige alguns documentos à parte.
Primeiro, caso a propriedade pertença a uma pessoa menor de idade, é necessária a autorização de venda por meio do Ministério Público.
Com o documento em mãos, emita a certidão negativa vintenária de ônus reais e da cópia autenticada do atestado de óbito e do formal da partilha.
Vendedor como pessoa física
Com os documentos da propriedade separados, o vendedor também precisa apresentar a própria papelada para realizar o contrato:
- Cópias da carteira de identidade (RG) e do CPF;
- Comprovante de residência;
- Certidão de nascimento ou casamento;
- Protestos de títulos;
- Certidão negativa de interdição e tutela;
- Certidão negativa de ações cíveis (Fórum);
- Certidões de feitos (Justiça Federal e a Justiça do Trabalho).
Vendedor como pessoa jurídica
Para pessoa jurídica, o processo requer um pouco mais de atenção. Veja:
- Protestos de títulos;
- Certidão negativa de débitos do INSS;
- Certidão negativa de devidos estaduais para a Secretaria de Estado da Fazenda;
- Certidões negativas de ações cíveis, expedidas pela Justiça Federal e pela Justiça do Trabalho;
- Carta com a data da última alteração do contrato social;
- Cópia autenticada do contrato social ou do estatuto social (solicitação na Junta Comercial).
Comprador
O comprador deve apresentar documentos básicos e que requerem menos burocracias. São eles:
- Cópia do RG e do CPF do comprador e do cônjuge, caso seja casado;
- Certidão autenticada de casamento, se for o caso;
- Comprovantes de endereço e profissão.
Com a documentação separada, é hora de elaborar o documento.
Como fazer um contrato de compra e venda? 6 itens que não podem faltar

Em qualquer tipo de contrato de compra e venda, ele deve apresentar cláusulas objetivas, claras, coerentes e sem margem para dúvidas ou interpretações errôneas.
Por isso, para não correr o risco de sofrer golpes ou passar por atitudes fraudulentas, ele deve ser elaborado por profissionais capacitados, como corretores ou advogados.
E o que deve constar neste contrato imobiliário?
Descrição completa das partes
No início de uma transação imobiliária, detalhar informações sobre as partes é crucial. Isso envolve comprador, vendedor, incorporadora ou construtora e seus representantes, se for o caso.
Para pessoas físicas, os dados incluem nome, CPF, endereço, contato, e estado civil (incluindo informações do cônjuge, se necessário).
Já para pessoas jurídicas, são necessários CNPJ, endereço, inscrição estadual, e informações dos sócios ou líderes, como CPF e contatos.
Esses detalhes são essenciais para responsabilização e comunicação efetiva entre as partes envolvidas.
Detalhamento do que está sendo vendido
Ao redigir um contrato, é fundamental descrever detalhadamente o imóvel que está sendo negociado.
Inclua localização, tamanho, características estruturais, ano de construção, e quaisquer especificidades legais ou físicas.
É aqui que são especificadas as áreas privativas, comuns e úteis, vagas de estacionamento, bem como o memorial descritivo com todas as informações de acabamento do imóvel, caso ele seja novo.
Este rigor na descrição limita o escopo do contrato, previne erros de interpretação e assegura que as obrigações sejam cumpridas conforme o acordado inicialmente.
Apresentação de preços e prazos
Outras cláusulas de suma importância são aquelas que detalham valores, prazos e formas de pagamento.
Primeiro, especifique o preço total do imóvel, explicando como esse valor foi calculado, incluindo custos adicionais como taxas e impostos.
Em seguida, é preciso definir os prazos.
Quanto aos pagamentos, aborde o tempo para quitação total e possíveis condições para pagamento parcelado.
Fixe também o período necessário para a entrega do imóvel e dos documentos referentes a ele, bem como para a resolução de eventuais pendências, como IPTU, contas de água e energia, escritura, inscrição no cartório e tributos.
E atenção: na compra e venda na planta, fique de olho no prazo de início e fim das obras, a periodicidade dos reajustes e as formas de correção de saldo e parcelas.
Por fim, clarifique o método de pagamento, seja à vista, financiamento, ou outras modalidades.
Leia também: Quais são as etapas da simulação de um financiamento imobiliário no Santander?
Cláusulas anti riscos
Os contratos são instrumentos importantes para a gestão de riscos, pois podem abordar potenciais problemas e soluções.
No caso de imóveis, é possível prever cláusulas de compensação por não conformidades, como a entrega de um imóvel novo fora dos padrões do memorial descritivo.
Além de identificar riscos, o contrato deve minimizá-los com cláusulas de penalidades por descumprimento.
Anexos nos contratos de compra e venda
Existem anexos em um modelo de contrato de compra e venda de imóvel que ajudam a garantir a transparência e segurança da transação. Alguns dos mais comuns são:
- Fotos do imóvel;
- Planta do imóvel;
- Certidões negativas;
- Documento de vistoria;
- Cópia da matrícula do imóvel;
- Declaração de inexistência de ônus e gravames;
- Prova de quitação de débitos (IPTU e condomínio);
- Declaração de não existência de débitos condominiais;
- Documentos de identificação e de endereço das partes;
- Laudo de avaliação do imóvel (que pode ser incluído para justificar o preço de venda).
Foro eleito e assinatura de testemunhas
A parte final do contrato traz o foro eleito pelas partes para resolver eventuais ações judiciais que dizem respeito à transação. Em geral, é a cidade do comprador ou do vendedor.
E, por fim, a assinatura de duas testemunhas é essencial para que o contrato tenha força executiva, pois permite a execução judicial de suas cláusulas em caso de descumprimento.
É necessário registrar o contrato de compra e venda em cartório?
Sim, é necessário registrar o contrato de compra e venda de um imóvel em cartório para garantir a segurança jurídica da transação e oficializar a transferência de propriedade.
No Brasil, após a assinatura deste contrato, o próximo passo é a lavratura da escritura pública em um tabelionato de notas. Na sequência, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.
O registro de imóveis no cartório é o que efetivamente transfere a propriedade do imóvel para o comprador. Até que esse registro seja feito, o vendedor permanece como proprietário oficial do imóvel.
Modelo de contrato de compra e venda
Está em busca de um modelo de contrato de compra e venda de imóvel para entender melhor nossas explicações?
Separamos uma sugestão do portal JusBrasil que traz as principais cláusulas.
Mas lembre-se de que o auxílio de profissionais competentes é essencial, ok?
Com o conhecimento sobre o contrato de compra e venda, você tem mais segurança na hora de fechar suas transações imobiliárias.
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