Manutenção predial: importância, serviços e como realizar

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A conservação, a manutenção e a inspeção de um prédio comercial ou residencial é essencial para manter a segurança do empreendimento. Para isso, é preciso entender o que é manutenção predial e por que ela é útil para as edificações.

Ela é um conjunto de atividades e serviços realizados em um edifício com o objetivo de preservar sua estrutura, garantir o seu bom funcionamento e aumentar sua vida útil.

Neste artigo, o ZAP Imóveis ajudará você a entender melhor como esse serviço funciona. A seguir, ainda é possível conferir a importância dessa atividade e muito mais!

Afinal, o que é manutenção predial?

A manutenção predial é o cuidado que deve ser tomado com a construção de um edifício. Ela busca garantir a segurança e a conservação da edificação com base no projeto do empreendimento.

Dessa forma, ela inclui serviços de sistemas hidráulicos, elétricos, de gás, alvenaria, telhas, portões, fechaduras e climatização, além de segurança contra incêndio e limpeza.

Por envolver diversos tipos de serviços, ela é dividida em manutenção preditiva, preventiva e corretiva. A seguir, detalhamos a importância de cada uma delas para seu condomínio.

Qual a importância da manutenção predial?

A manutenção predial é fundamental para garantir a durabilidade, segurança e eficiência de um edifício. Pois, ao realizar manutenções regulares, é possível identificar e corrigir problemas antes que se transformem em grandes e custosos reparos, prolongando a vida útil do imóvel e preservando os materiais de construção.

Além disso, ela é muito importante para a segurança dos ocupantes, prevenindo acidentes causados por problemas como fiação elétrica desgastada, vazamentos e estruturas comprometidas.

Ao garantir a conformidade com as normas de segurança, a manutenção protege a vida e a saúde de todos os usuários do edifício.

Investir em manutenção predial também gera economia a longo prazo, que corrige problemas no início, evitando gastos maiores com reparos emergenciais e substituições.

Um edifício bem cuidado e com manutenção em dia possui um valor de mercado maior e atrai inquilinos, aumentando a rentabilidade do imóvel.

Em resumo, a manutenção predial é um investimento estratégico que traz diversos benefícios, como:

Extensão da vida útil do imóvel;
Aumento da segurança;
Redução de custos;
Valorização do imóvel;
Melhoria do conforto.

Tipos de manutenção predial

A manutenção predial é essencial para garantir a longevidade, segurança e eficiência de um edifício.

Existem diversos tipos de manutenção, cada um com suas particularidades e objetivos. Vamos explorar os três principais:

Manutenção Preventiva

A manutenção preventiva é realizada de forma programada e regular, com o objetivo de evitar falhas e problemas futuros. Ela envolve a inspeção, limpeza, lubrificação e substituição de componentes antes que eles apresentem sinais de desgaste.

Com ela, alguns produtos podem ser substituídos segundo a validade ou apenas checados e reparados em caso de necessidade.

Alguns exemplos de atividades de manutenção preventiva são a limpeza de filtros e dutos de ar condicionado, lubrificação de equipamentos, inspeção de sistemas elétricos e hidráulicos, e troca de lâmpadas e filtros.

Confira os benefícios da manutenção preventiva:

Redução de custos: ao evitar falhas inesperadas, a manutenção preventiva reduz os custos com reparos emergenciais;
Aumento da vida útil dos equipamentos: a manutenção regular prolonga a vida útil dos sistemas do edifício;
Maior segurança: a identificação e correção de problemas em potencial garantem um ambiente mais seguro para os ocupantes;
Melhoria da eficiência: equipamentos bem cuidados operam com maior eficiência, reduzindo o consumo de energia e outros recursos.

Manutenção Corretiva

A manutenção corretiva é realizada após a ocorrência de uma falha ou pane. Ela consiste em reparar ou substituir componentes danificados para restaurar o funcionamento do equipamento.

O reparo de um vazamento em uma tubulação é um exemplo de manutenção corretiva, assim como a substituição de uma lâmpada queimada ou o conserto de um motor quebrado.

Ela se divide em:

Emergencial: geralmente é realizada de forma urgente, o que pode gerar custos adicionais e interrupções nas atividades;
Reativa: a manutenção corretiva reage a um problema existente, em vez de preveni-lo.

Manutenção Preditiva

A manutenção preditiva utiliza tecnologias e análises de dados para prever quando um equipamento irá falhar.

Ela permite realizar a manutenção de forma proativa, antes que a falha ocorra, como no monitoramento remoto, análise de óleo e de vibração.

Veja alguns benefícios:

Otimização da programação da manutenção: as intervenções são realizadas no momento ideal, evitando paradas não programadas;
Redução de custos: ao evitar falhas inesperadas, a manutenção preditiva reduz os custos com reparos e perda de produção;
Aumento da confiabilidade dos equipamentos: a monitoração constante permite identificar e solucionar problemas antes que eles se agravem.

Quais são os serviços de manutenção predial?

Os serviços de manutenção predial englobam um conjunto de atividades que visam conservar e reparar edificações, garantindo sua segurança, funcionalidade e estética.

Esses serviços podem variar de acordo com o tipo de edifício e suas necessidades específicas, mas, de forma geral, incluem:

Manutenção elétrica: instalação, reparo e manutenção de sistemas elétricos, como tomadas, interruptores, luminárias, quadros de distribuição, entre outros;
Manutenção hidráulica: instalação, reparo e manutenção de sistemas hidráulicos, como tubulações, válvulas e bombas;
Manutenção de elevadores: inspeção, manutenção e reparo de elevadores e escadas rolantes;
Manutenção de sistemas de climatização: limpeza, manutenção e reparo de sistemas de ar condicionado;
Manutenção de sistemas de segurança: instalação, manutenção e reparo de sistemas de alarme, câmeras de segurança e controle de acesso;
Manutenção de telhados e impermeabilização: limpeza, reparo e impermeabilização de telhados;
Pintura e revestimentos: pintura de paredes, tetos e fachadas, aplicação de revestimentos;
Limpeza e conservação de áreas comuns: limpeza de áreas comuns, como halls, corredores, escadas, entre outros;
Manutenção de jardins e paisagismo: manutenção de jardins e poda de árvores.

A lista acima é apenas um exemplo e pode variar de acordo com as necessidades de cada edifício.

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Quem é responsável pela manutenção predial?

A responsabilidade pela manutenção predial varia de acordo com o tipo de edifício:

Edifícios residenciais:

Condomínios: geralmente, a responsabilidade pela manutenção das áreas comuns é do condomínio, sendo gerenciada pelo síndico e administradora;
Casas: a responsabilidade é do proprietário.

Edifícios comerciais:

Empresas: a responsabilidade é da empresa proprietária ou locatária do imóvel;
Shoppings centers: a responsabilidade é da administradora do shopping;

Edifícios públicos:

Prédios públicos: a responsabilidade é do órgão público responsável pela gestão do edifício.

Em todos os casos, é importante contar com profissionais qualificados para realizar os serviços de manutenção predial.

Esses profissionais podem ser contratados de forma individual ou através de empresas especializadas.

Como realizar a manutenção predial em condomínios?

A manutenção predial é feita com base na norma da ABNT NBR 5.674/2012. Por isso, ela deve ser realizada por um profissional ou uma empresa especializada.

Por isso, é essencial seguir as normas, pois existem ações jurídicas, ambientais e operacionais que envolvem a atividade.

Para realizar essa tarefa de forma eficiente, é preciso seguir algumas etapas e considerar diversos fatores.

Confira a seguir:

Planejamento

A norma obriga que todos os condomínios tenham um plano de manutenção predial nos próprios orçamentos. No documento, é possível conferir algumas recomendações para criar o planejamento.

Com ele, fica fácil determinar o tipo de reparo e as ações de curto, médio e longo prazo que devem ser feitas.

Definição de prioridades

A NBR 5674/2012 orienta que a definição de prioridades na manutenção predial seja baseada em uma análise criteriosa das necessidades da edificação, considerando:

Risco: atividades que mitigam riscos maiores e mais prováveis devem ter prioridade;
Criticidade: sistemas e componentes essenciais para o funcionamento da edificação e a segurança dos usuários devem ser priorizados;
Custo-benefício: a relação entre o custo da manutenção e os benefícios obtidos deve ser avaliada para definir as prioridades;
Urgência: tarefas que precisam ser realizadas imediatamente, como reparos em sistemas críticos, devem ter prioridade;
Impacto: as atividades que geram maior impacto na vida útil da edificação e no conforto dos usuários devem ser priorizadas.

Prevenção

A melhor forma de evitar a danificação das instalações do prédio é fazendo a manutenção preventiva. Nela, além dos pontos que já citamos, é preciso observar a limpeza de fachadas, caixas d’água, piscinas, saunas e muitos outros espaços.

Dedetização

A dedetização é o controle de pragas feito por uma empresa específica. Ela é fundamental para manter o prédio livre de insetos e ratos, por exemplo, e é de responsabilidade do síndico. Dessa forma, deve ser uma das tarefas do plano de manutenção, feita a cada seis meses.

Inspeção

A inspeção predial anual é importante para dar um direcionamento à manutenção predial. Com os laudos técnicos emitidos por ela, é possível fazer o planejamento da ação atendendo os requisitos da NBR 14.037.

Além disso, existem algumas cidades do estado de São Paulo que possuem legislação própria para o serviço, como:

Ribeirão Preto (Lei Complementar n. 1.699);
Bauru (Lei n. 4.444);
Jundiaí (Leis Complementares n. 261 e 278);
Santos (Lei Complementar n. 441);
São Vicente (Lei n. 285 – A).

Execução

Depois do planejamento e da inspeção, chegou a hora de executar a manutenção predial. Para isso, é preciso estabelecer um cronograma para realizar as atividades e evitar problemas futuros.

Vistoria

A NBR 5674/2012 estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações.

Ela é um componente muito importante, sendo definida como uma inspeção detalhada realizada em um determinado intervalo de tempo, com o objetivo de identificar o estado de conservação de um bem ou sistema.

A NBR 5674/2012 estabelece que a vistoria deve ser realizada por profissionais qualificados e que os resultados devem ser documentados.

A norma também determina que a frequência das vistorias deve ser definida em função das características da edificação e dos sistemas.

Riscos e implicações do não investimento neste tipo de manutenção

A negligência com a manutenção predial pode gerar diversas consequências negativas, tanto para os usuários do edifício quanto para o proprietário.

Problemas que poderiam ser resolvidos com pequenos reparos podem se agravar, resultando em custos de reparo muito mais elevados.

Além disso, a falta de manutenção pode comprometer a segurança das pessoas, causar danos à estrutura do prédio e diminuir o valor do imóvel.

É importante ressaltar que a manutenção predial não se resume apenas a reparos emergenciais. A realização de inspeções periódicas e a adoção de medidas preventivas são essenciais para identificar e solucionar problemas antes que eles se tornem mais graves.

Dessa forma, é possível prolongar a vida útil do edifício, garantir o conforto dos usuários e evitar gastos inesperados.

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