Área construída: entenda o que é, como calcular e conceitos importantes
Sempre que vamos construir um imóvel, podem surgir muitas dúvidas, principalmente relacionadas ao que é decidido na legislação, como saber o que é área construída. De antemão, esse conceito está ligado ao valor do IPTU e à aprovação de obras pela prefeitura.
O conceito, apesar de parecer difícil, é bem tranquilo de ser compreendido, e existem outras definições que podem facilitar esse aprendizado.
Pensando nisso, o ZAP Imóveis montou um guia completo sobre a área construída. Então, continue a leitura e confira!
O que é área construída?
Basicamente, para entender o que é área construída, você pode considerar todos os espaços com pisos e coberturas dentro de um imóvel.
Então, por exemplo, se a casa possui dois andares e uma garagem coberta, sua área construída será a soma do térreo, do segundo andar e da garagem.
É importante ter em mente que cada prefeitura possui determinações específicas em relação à área construída. Por isso, o conceito gera dúvidas, já que algumas pessoas não sabem se áreas como varandas e piscinas estão incluídas no cálculo.
Assim, verifique a legislação do município a fim de conhecer as especificidades.
Classificações das áreas construídas
Entender as classificações das áreas construídas é fundamental para quem está envolvido com compra, venda ou aluguel de imóveis.
Essa classificação impacta diretamente no valor do imóvel, nos impostos e até mesmo na funcionalidade de certos espaços.
Para compreender melhor o conceito de área construída, é preciso entender duas classificações importantes: área computável e não computável.
Pelas nomenclaturas, já dá para ter uma ideia sobre o que cada uma significa, sendo algo ligado ao cálculo para base de IPTU e à aprovação de empreendimentos.
Área computável
A área computável é aquela que realmente entra no cálculo para definir o valor de um imóvel, sendo geralmente a parte mais importante nas transações.
Trata-se dos espaços internos da edificação e com potencial para construção em um terreno, como salas, quartos, banheiros, cozinhas e outros ambientes que têm um uso direto no cotidiano.
Essa área é considerada para fins de cálculo de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), valor do imóvel e outras questões urbanísticas.
Confira algumas das suas características:
- Áreas fechadas e cobertas: tudo o que estiver dentro de um espaço fechado e coberto, como cômodos e corredores;
- Garagens cobertas: mesmo que a garagem seja um espaço acessório, se ela for coberta, é computada como parte da área construída;
- Varandas cobertas: varandas ou sacadas que são cobertas também entram na conta.
Essas áreas são computadas porque fazem parte diretamente da funcionalidade do imóvel. Quanto mais área computável, maior tende a ser o valor de mercado do imóvel, pois indica que há mais espaço utilizável para os moradores.
Área não computável
A área não computável, por outro lado, inclui partes do imóvel que, embora façam parte da construção, não são consideradas para cálculo de área total em termos de valorização ou tributação.
Essa área inclui elementos que são considerados auxiliares ou secundários, ou que não aumentam significativamente o valor do imóvel, como:
- Jardins e áreas externas descobertas: espaços como jardins, quintais e terraços descobertos não são considerados parte da área computável;
- Garagens descobertas: diferentemente das cobertas, as garagens que não possuem cobertura não são computadas;
- Áreas técnicas: locais destinados a equipamentos, como casas de máquinas de elevadores ou espaços de manutenção.
Essas áreas, ainda que façam parte da construção do imóvel, não influenciam diretamente no cálculo da metragem oficial, ou seja, não são contadas como parte da área construída oficial que impacta impostos e valores de venda.
Então, o que não é área construída?
Quando falamos sobre o que não é considerado área construída, a resposta pode variar de acordo com as regras de cada prefeitura e as leis de zoneamento do município. Por isso, é sempre recomendável verificar essas normas com antecedência.
No entanto, de maneira geral, os espaços não cobertos não são classificados como área construída e, portanto, não entram no cálculo.
Por exemplo, imagine um quintal ao ar livre. Se ele não tem nenhuma edificação, como uma área coberta com churrasqueira, ele não é considerado área construída.
Além disso, estruturas como reservatórios localizados na cobertura ou no subsolo também costumam ficar de fora desse cálculo, justamente por não serem cobertas.
Outro ponto que muitas vezes gera dúvidas são os beirais de telhado. O beiral é aquela última fileira de telhas que ultrapassa as paredes, servindo para proteger a construção da chuva.
Em geral, beirais de até 50 centímetros não são considerados como parte da área construída, mas, novamente, vale a pena consultar a prefeitura local antes de calcular.
Casos especiais
O pergolado gera muitas dúvidas na hora de saber a área construída de um imóvel. Ele é uma estrutura com colunas e vigas que, normalmente, é colocada em jardins e terraços.
Como ele possui uma cobertura, algumas legislações municipais incluem na área construída, porém outras não.
Cobertura de policarbonato, mezanino, beirais e sacadas também geram dúvidas em quem quer aprender o que é área construída.
Para checar, vale consultar a lei que rege o IPTU e entender se o espaço entra na conta.
Como calcular a área construída?
Calcular a área construída de um imóvel é uma tarefa essencial, seja para a compra, venda, ou até mesmo para regularizar documentos e pagar impostos, como o IPTU.
Para chegar a esse número, é preciso medir corretamente todas as áreas cobertas do imóvel que estão em uso, tanto internas quanto externas.
O cálculo inclui, em sua maior parte, os espaços que têm cobertura e são delimitados por paredes. Por exemplo, cômodos como quartos, salas, banheiros, cozinhas, além de áreas externas cobertas, como varandas e garagens fechadas, fazem parte da área construída.
O método mais comum para calcular é somar as metragens quadradas de todos esses espaços cobertos.
Para garantir que você está fazendo o cálculo correto, algumas diretrizes devem ser seguidas:
- Meça cada ambiente: utilize uma fita métrica ou trena para medir a largura e o comprimento de cada cômodo. Multiplique essas medidas para encontrar a área de cada um (comprimento x largura = m²);
- Considere áreas externas cobertas: varandas, garagens e corredores externos que são cobertos entram na contagem;
- Exclua áreas descobertas: espaços como jardins, quintais e vagas de garagem descobertas não devem ser incluídos no cálculo.
Além disso, é importante lembrar que certos elementos estruturais podem não ser considerados, dependendo da regulamentação local.
Se quer ter uma ideia sobre esse valor, pode fazer a seguinte conta: comece medindo o comprimento de duas paredes de cada cômodo e multiplique os valores. Isso resultará na área desse ambiente.
Faça isso com todos os cômodos desejados; depois, some todos os resultados. Se a casa ou o apartamento possui dois andares, faça a conta para cada um deles e realize a soma dos dois valores.
Com essas orientações, você consegue calcular a área construída de forma precisa, seja para valorização do imóvel ou para fins tributários.
Leia também: Como calcular área construída de um imóvel?
Conheça outros conceitos importantes para áreas edificadas
A área construída é um conceito muito importante, todavia existem outros que podem fazer a diferença, como a área total, área útil, área comum e área privativa.
Compreender essas definições é essencial para tomar as melhores decisões sobre o uso e a negociação de imóveis
Confira os detalhes sobre elas:
Área privativa
Como o próprio nome sugere, a área privativa é o espaço de domínio e uso exclusivo do proprietário.
Nela, estão incluídos todos os cômodos e as espessuras das paredes. Para simplificar o conceito, entenda que é a própria casa ou o próprio apartamento.
Área útil
Esse conceito é similar ao anterior. Abrange a área privativa e de uso exclusivo do proprietário, mas a diferença está na presença das paredes nos cálculos.
Por isso, a área útil é comumente chamada “área da vassoura”, já que engloba os espaços onde é possível varrer.
Área comum
A área comum é aquela que todos os moradores podem frequentar em prédios e condomínios.
É o caso, por exemplo, de portarias, salões de festas, piscinas, churrasqueiras, que são espaços onde, normalmente, há regras para uso e respeito.
Área total
Como seu próprio nome já diz, é a soma das áreas privativas, das áreas comuns e da garagem, se existir.
É importante conhecer bem os conceitos anteriores para chegar ao resultado.
Principais dúvidas sobre área construída
Ao lidar com o conceito de área construída, muitas dúvidas surgem, especialmente sobre o que deve ser contabilizado e como isso afeta a avaliação e o uso do imóvel.
Mas não se preocupe! Vamos esclarecer algumas das perguntas mais frequentes para ajudar você a entender melhor.
Qual a diferença entre área coberta e área construída?
A área coberta inclui qualquer espaço que tenha cobertura, mas nem sempre é contabilizada como área construída.
Por exemplo, uma varanda coberta ou um pergolado podem ser considerados área coberta, mas dependendo das regulamentações locais, podem não ser incluídos na área construída, especialmente se não tiverem paredes.
O que é contabilizado como área construída?
A área construída refere-se a todo o espaço coberto e fechado do imóvel, delimitado por paredes. Isso inclui cômodos internos, garagens fechadas, varandas cobertas, entre outros. Elementos como beirais pequenos ou estruturas não cobertas não são contabilizados.
Qual é a diferença entre área útil e área construída?
A área útil representa os espaços do imóvel que são efetivamente utilizáveis, ou seja, o espaço interno descontando as paredes e pilares.
Já a área construída inclui todo o perímetro construído, mesmo as áreas que não são diretamente utilizáveis, como paredes, colunas e áreas técnicas.
Piscina conta como área construída em uma casa?
Em geral, uma piscina não é considerada parte da área construída, pois, na maioria dos casos, ela é uma estrutura ao ar livre e não coberta.
No entanto, se a piscina estiver localizada em uma área fechada e coberta, como um espaço interno ou varanda, pode ser contabilizada.
Isso depende das regulamentações locais, então é sempre importante verificar as normas da prefeitura.
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Pronto! Agora você já sabe o que é área construída e ainda conhece outros conceitos importantes relacionados a ela.
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