As sete exceções capitais

Você sabia que pode perder seu único imóvel por dívidas com condomínio, IPTU e até taxa de incêndio? E se deixar de honrar o pagamento e a previdência de funcionários que trabalham em sua casa, também? Pois poucos conhecem as exceções à lei 8.009/90, que diz que a moradia da família não pode ser penhorada. Até quem tem alguma familiaridade com o tema, aliás, ficou confuso quando, em dezembro, o projeto de lei com alterações ao Código de Processo Civil foi enviado à sanção do presidente Lula. É que o texto incluía a ampliação dos casos em que a penhora do único bem era permitida. Na publicação da lei 11.382, entretanto, o artigo referente à perda do imóvel acabou sendo vetado. Mas as dúvidas continuaram no ar.

Além disso, a morosidade da Justiça e os recursos capazes de adiar a decisão final de um processo fazem muita gente crer que é preciso o acúmulo significativo da dívida para que uma ação seja movida. No entanto, com apenas um dia de atraso no pagamento de condomínio e taxas referentes ao imóvel, o devedor pode se tornar réu num processo judicial. Nos casos de dívida de condomínio, a decisão costuma sair a partir de oito meses. Nos de IPTU, em quatro ou cinco anos.

Devedor costuma ser acionado em um mês

— Em geral, as administradoras encaminham carta ao inadimplente após dez dias de atraso no pagamento. Passados 20 dias de inadimplência, ele recebe nova cobrança e, ao fim de um mês, é informado sobre a possibilidade de ação de despejo, no caso de dívida com aluguel, ou de ser acionado na Justiça, no caso de não-pagamento das taxas relativas ao bem — explica o diretor de Condomínios da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Rogério Quintanilha.

A administradora Lowndes, que gerencia 18 mil imóveis em 400 condomínios no Rio, informa que em 2006 quatro proprietários tiveram as casas levadas a leilão pelo não-pagamento de condomínio. Em dois casos, as unidades foram vendidas:

— Quando o imóvel é do fiador, geralmente ele negocia a dívida e consegue evitar a perda. Se é do morador, não costuma haver muita opção e ele perde o bem — analisa Geraldo Amorim, advogado da Lowndes.

Figura do fiador está cada vez mais escassa

Somente metade dos contratos conta hoje com a garantia de um proprietário, diz Abadi

O alto nível de inadimplência e a possibilidade de perder o único imóvel de família têm feito a figura do fiador ser cada vez mais escassa, segundo o consultor da Cipa Administradora de Imóveis, Maurício Carvalho:

— Em 90% dos nossos contratos, o fiador só tem um imóvel. E, por medo da inadimplência do inquilino, a maioria esmagadora aceita ser fiador apenas de parentes próximos, como filhos e irmãos. Dificilmente o locatário consegue, por exemplo, que um colega de trabalho seja fiador.

O diretor de Condomínios da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Rogério Quintanilha, concorda com essa avaliação. E ele lembra que atualmente o seguro-fiança é cada vez mais comum na locação:

— Hoje é difícil encontrar alguém disposto a ser fiador. Até 2002, 99,9% dos contratos de aluguel contavam com essa garantia. Esse percentual caiu para cerca de 50%. Minha expectativa é que essa redução se acelere daqui por diante.

O consultor Cipa, entretanto, acredita que a figura do fiador só vai desaparecer quando o seguro-fiança se tornar uma garantia mais barata:

— A anuidade ainda é muito alta, e é preciso que haja mais companhias brigando por esse mercado. Só assim, a extinção do fiador se tornará viável.

Na maioria dos contratos, a exigência da fiança

Renato Anet, especialista em direito imobiliário, também não acredita que a figura do fiador esteja fadada ao desaparecimento num curto prazo. Segundo Anet, essa ainda é a garantia preferida dos proprietários, na hora de fechar um contrato de aluguel:

— Muitos locatários não aceitam outro tipo de fiança.

A caução — pela qual o inquilino entrega ao locador um cheque referente a três meses do aluguel — é uma opção de garantia pouco usada.