O que é reforma tributária e como ela afeta o setor imobiliário

A reforma tributária tem sido destaque no Brasil nos últimos anos e, inevitavelmente, gera impactos em diversos setores da economia, incluindo o mercado imobiliário.

Afinal, o que é reforma tributária? Será que as mudanças influenciam a compra e venda de imóveis? Como elas podem impactar as negociações? As alterações serão positivas?

Esses questionamentos são comuns e entender essas alterações é essencial para quem pretende fazer algum tipo de operação imobiliária, seja como comprador, vendedor, investidor ou corretor.

Para te ajudar a se preparar para essas mudanças, vamos explicar os detalhes da reforma e como ela pode afetar diretamente as transações imobiliárias neste conteúdo. Boa leitura!

O que é reforma tributária?

A reforma tributária é um conjunto de mudanças nas leis e normas que regem a arrecadação de impostos nacionais. No Brasil, o principal objetivo dessas alterações é facilitar o sistema tributário, conhecido pela sua complexidade.

Hoje, o sistema brasileiro tem tributos em diferentes esferas (federal, estadual e municipal). Isso gera dificuldades tanto para os contribuintes, que precisam lidar com várias obrigações fiscais, quanto para o governo, que enfrenta desafios na arrecadação e fiscalização.

A reforma visa tornar a tributação mais justa, transparente e simples, assim como promover o crescimento econômico, impulsionar o ambiente de negócios e reduzir as desigualdades sociais no país. 

O que é IBS e CBS?

IBS e CBS são siglas que representam propostas de novos tributos sobre consumo a serem aplicados com a reforma do sistema brasileiro. Elas significam Imposto sobre Bens e Serviços, e Contribuição sobre Bens e Serviços, respectivamente.

Os dois conceitos buscam simplificar a cobrança de impostos sobre consumo a partir de uma única alíquota para todas as operações envolvendo bens materiais e imateriais. 

Para compreender a fundo o que é reforma tributária, vamos descobrir a finalidade de cada um desses novos impostos:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): voltada às esferas municipal e estadual, é uma proposta de imposto unificado para substituir o ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) e o ISS (Imposto sobre Serviços);
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): voltada para a esfera federal, essa proposta de imposto unificado prevê a substituição do PIS (Programa de Integração Social), IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) e Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social.

A reforma tributária foi aprovada?

A reforma foi aprovada em 2023 pelo Congresso, mas ainda precisa ser regulamentada para entrar em vigor. Isso significa que é necessário criar algumas leis complementares para definir os detalhes de funcionamento do novo sistema antes de promulgá-lo.

Parece complexo, mas é importante compreender que, antes de se tornar lei, uma PEC (Proposta de Emenda Constitucional) como a reforma, passa por diversas votações no Senado Federal e na Câmara dos Deputados. 

Durante essa tramitação, o projeto pode ser alterado e ajustado antes de ser aprovado e encaminhado para promulgação pelo presidente do país.

A reforma, por exemplo, foi proposta por meio das PECs 45/2019 e 110/2019. Essas proposituras foram debatidas e ajustadas até chegar na EC (Emenda Constitucional) 132/2023, aprovada em 2023. 

Agora, seguem em andamento os projetos voltados para a regulamentação das alterações no sistema de impostos brasileiro. 

Com a reforma tributária aprovada, os contribuintes terão um período de transição para se adaptar ao novo regime. 

A previsão é que as mudanças aconteçam de forma gradual, entre 2026 e 2032 – assim, em 2033, valerá apenas a tributação unificada. 

O que muda com a reforma tributária?

A principal mudança trazida pela reforma do sistema tributário no Brasil é a unificação de impostos. Com isso, cinco tributos serão substituídos: PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI.

Com as mudanças, esses cinco impostos serão unificados em dois tributos: o IBS e o CBS. A ideia foi baseada no sistema IVA (Imposto sobre Valor Agregado), padrão internacional aplicado por outros países.

No Brasil, essa concepção foi transformada em IVA Dual, trazendo o IBS e o CBS para simplificar a arrecadação no país. 

Além disso, a Emenda Constitucional determina a criação do IS (Imposto Seletivo), que deve incidir sobre produtos considerados prejudiciais ao meio ambiente e a saúde, como bebidas alcoólicas e cigarros, por exemplo.

Como a reforma tributária afeta a compra e venda de imóveis?

Apesar de focar nas arrecadações sobre consumo, os impostos unificados incidem sobre todas as operações com bens materiais e imateriais. Ou seja, transações imobiliárias também serão impactadas pelas mudanças tributárias.

Tanto o IBS quanto o CBS recairão sobre negócios como locação, cessão, arrendamento e alienação de imóveis. 

Como mencionamos anteriormente, os detalhes ainda estão em processo de definição enquanto leis complementares tramitam pelo Congresso. Por isso, ainda não é possível determinar quais serão as condições exatas da cobrança para o mercado imobiliário.

Particularidades como as alíquotas de cada imposto e momento de ocorrência da cobrança ainda estão em aberto, mas já é possível observar algumas movimentações que podem indicar alterações importantes.

É o caso do Projeto de Lei Complementar 108/2024, que teve seu texto-base aprovado pela Câmara dos Deputados e propõe pontos como:

• definição de uma alíquota máxima para o ITCD, também chamado de ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação);
• possibilidade de antecipar a cobrança do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na escritura com redução de alíquota. 

Vale destacar que o texto-base foi aprovado pela Câmara dos Deputados, mas ainda deve ser votado no Senado antes de seguir para a presidência, que pode sancionar a lei ou vetá-la de forma parcial ou total. 

Isso significa que ainda podem haver mudanças no texto. 

O governo ainda deve apresentar propostas de alterações para os impostos cobrados sobre renda e patrimônio, o que também pode influenciar as negociações de compra e venda de imóveis. 

Por isso, vale ficar atento às movimentações para acompanhar a definição dessas questões. 

Leia também: O que significa alienação fiduciária de imóveis e quais as vantagens do processo

Conclusão

Com a reforma tributária cada vez mais próxima de se tornar realidade, é natural que surjam dúvidas sobre seus impactos em diferentes setores, inclusive no mercado imobiliário.

A proposta de simplificar o sistema de tributação brasileiro pode trazer benefícios, como a facilitação do cálculo tributário e a redução de custos nas transações.

No entanto, é fundamental que os envolvidos em transações imobiliárias, seja na compra, na venda ou no aluguel de imóveis, fiquem atentos às novas regulamentações e à forma como elas serão aplicadas.

Compreender o que é reforma tributária e acompanhar essas movimentações permite uma melhor adaptação ao novo cenário tributário, evitando problemas com as operações e garantindo o melhor proveito das oportunidades que possam surgir com as novas regras.

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