Troca de administradora pode não compensar

Epitácio Pessoa/AEFunção – Dever de administradora é mais do que prestar contas

Como o bolso é a parte mais sensível dos condôminos e com receio da inadimplência, o síndico procura meios para reduzir os custos condominiais, numa posição lógica e sensata. É nesse ponto, que surgem idéias como procurar outra administradora. E com a busca começam a surgir os problemas, pois a aparente solução pode transformar-se em uma grande dor de cabeça: substituir a administradora do prédio por outra empresa sem tradição no mercado, que cobra metade dos honorários de suas concorrentes e promete mundos e fundos ao condomínio, é uma barca furada.

Agindo dessa forma, o síndico descumprindo o previsto no novo Código Civil Brasileiro, no que diz respeito à delegação de funções do síndico a uma empresa administradora, está dando um tiro no próprio pé. As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos. Ou seja, há síndicos que não estão atentando para a legislação e poderão, no futuro, ser penalizados civil e criminalmente por isso.

É preciso analisar as características do mercado. A maioria das administradoras, especialmente as mais tradicionais, normalmente associadas da Aabic, são empresas sérias, idôneas, aliadas do cliente. Mas há, nesse mesmo mercado, profissionais que, infelizmente, denigrem a imagem do setor, cobrando honorários muito abaixo da média, que comprometem sua saúde financeira e, conseqüentemente, colocam em risco os condomínios de suas carteiras.

O trabalho prestado pelas administradoras vai muito além da elaboração de balancetes, pagamento de funcionários e convocação de assembléias. O envolvimento das empresas com seus clientes é muito maior do que em outros países, pois os síndicos e condôminos brasileiros exigem qualidade personalizada no atendimento e comodidade. Para cada dois,s três condomínios administrados, necessita-se um funcionário em média de uma administradora, com atuação integral, sem se falar nos empregados que atuam no condomínio, geralmente em torno de sete pessoas.

Tal envolvimento resulta, evidentemente, em custo, cobrado pelas administradoras em forma de honorários. Para balizar o mercado, a Aabic divulga regularmente estudo que traz importantes parâmetros para que as empresas estabeleçam os preços de seus serviços. Quem oferece honorários muito abaixo desse referencial está, certamente, trabalhando no vermelho, não correspondendo à confiança depositada.

A experiência comprova: os síndicos que escolhem a administradora somente pelo preço colocam o condomínio sob um sério risco. Primeiro, porque uma empresa que cobra muito pouco pelo seu trabalho não dispõe de ampla estrutura para administrar o edifício de modo competente e eficiente. Segundo, porque, como há muito tempo a Aabic adverte, existem algumas administradoras sem compromisso nenhum com nosso mercado, fraudando acintosamente seus clientes, deixando de recolher impostos, encargos e contribuições.

O síndico deve avaliar o tempo de atuação da administradora. É importante solicitar relação completa dos condomínios da carteira da empresa, verificando, com outros síndicos, se houve algum comportamento irregular por parte da administradora. É imprescindível conhecer quem são os sócios proprietários , solicitando suas certidões pessoais e, inclusive, atestados de antecedentes criminais. O síndico deve exigir, ainda, que a empresa forneça certidões negativas de distribuidores forenses, cartórios de protestos, Receita Federal, Prefeitura e INSS. A administradora deve comprometer-se a enviar, regularmente, a Certidão Negativa de Débito do condomínio.

O contrato precisa apresentar itens como previsão da forma de arrecadação das cotas condominiais, periodicidade das prestações de contas, obrigatoriedade de a empresa pagar todas as contas do condomínio, qualificação das partes, serviços não contemplados pela remuneração mensal e custos para serviços específicos.

A idoneidade deve ser analisada não só sob aspecto moral, mas também do ponto de vista técnico. No setor de condomínios, o problema tem um agravante, pois abrir uma administradora não exige mais do que uma placa na porta e, quando muito, um cartão de visitas.

* José Roberto Graiche é o recém-eleito presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic)