Mudança buscou adaptação à nova arquitetura
A norma técnica referente à avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária vai mudar a partir de fevereiro de 2007. Trata-se da nova NBR 12721, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que foi publicada em agosto de 2006.
Um dos integrantes da comissão responsável pelo novo texto, o engenheiro civil, que é e membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape-SP), Paulo Grandiski, explica que as mudanças da norma foram para adaptá-la aos novos padrões arquitetônicos utilizados no mercado imobiliário.
Desde a primeira versão, de 1965, diz Grandiski, são adotados os mesmos projetos-padrão, ou seja, prédios sem recuos laterais, com apartamento do zelador situado na cobertura, sem subsolos. “Ressalte-se que os custos dos três padrões de acabamento (baixo, normal e alto) são orçados com referência ao mesmo projeto arquitetônico, o que não corresponde à atual realidade.”
A norma revisada definiu novos padrões construtivos, que correspondem a novos projetos arquitetônicos – que incluem recuos laterais e pavimento(s) em subsolo(s), com novas especificações de acabamento, identificados por novas siglas. “Por exemplo, os prédios residenciais agora começam com a letra R, e não mais por H e não são divulgados os custos referentes a 12 pavimentos, agora substituídos pelos de 16 pavimentos.”
Origem
A primeira versão da NBR12721, conhecida como “NB-140” nasceu em 1965, em decorrência do que dispunha a Lei 4.591, que regulamentou condomínios e incorporações imobiliárias.
“A ABNT foi então encarregada de preparar normas que definissem alguns prédios padronizados, divididos em padrões baixo, normal e alto de construção”, explica Grandiski.
Essas normas deveriam indicar os critérios de cálculo dos respectivos custos unitários básicos, conhecidos como CUBs, que passaram a ser publicados mensalmente por sindicatos estaduais do setor. Hoje, diz o engenheiro, estão em vigor 24 padrões construtivos residenciais, identificados pela letra H, seguida do número de pavimentos (1, 4, 8 ou 12); número de quartos da unidade (2 ou 3) e padrão construtivo (letras B, N ou A), além do projeto de casa popular, galpão industrial e prédios comerciais”.
No Estado de São Paulo é adotado como CUB referencial o H8-2Q-N, ou seja, prédio de oito pavimentos, dois quartos por apartamento e padrão normal de acabamento. Agora, esse projeto será representado assim: R8-N ((prédio residencial de oito pavimentos, três quartos por unidade, padrão normal de acabamento, 4 unidades/pavimento)).
Vale esclarecer que todos os orçamentos dos novos CUBs são feitos com base em tabelas de quantificação de 29 insumos, que constam da norma revisada, que são multiplicados pelos preços médios do no mês, pesquisados pelos sindicatos.
“Conhecendo antecipadamente esses preços, qualquer pessoa poderá antecipar, com razoável precisão, as variações dos custos unitários para o próximo mês”, ressalta Grandiski.
