Alterações em fachadas e áreas comuns de condomínios exigem aprovação em assembleia

A modificação da fachada de edifícios de apartamentos é assunto recorrente entre moradores de condomínios – inclusive na Justiça. Apesar de ser uma prática bastante comum, a lei que trata sobre o tema é clara: “Ao fechar a sacada de seu apartamento, por exemplo, alterando a fachada do edifício sem a aprovação em assembleia geral, o condômino contraria expressamente os dispositivos legais”, afirma o advogado Sergio Leal Martinez sobre as implicações em realizar a mudança.

Especialista em Direito Imobiliário, Martinez explica que, mesmo com o intuito de assegurar maior segurança ao condômino, qualquer mudança na estrutura do prédio é proibida e deve ser previamente aprovada em assembleia geral. Além disso, também mudanças nas áreas comuns do prédio – o que inclui o lado de fora da porta da unidade e janelas viradas para o pátio interno, por exemplo – também só podem ocorrer mediante discussão prévia e mantendo o estilo comum entre todos os moradores.

“Para a realização de obra na fachada, é necessária a aprovação unânime dos demais condôminos, conforme o disposto no artigo 1336, inciso III, do Código Civil”, destaca.

Para aumentar a segurança
Estima-se que hoje, um quarto da população que vive nos grandes centros habita em condomínios de edifícios. Em uma cidade como Porto Alegre, por exemplo, mais de 400 mil pessoas moram em apartamentos. As discussões quanto à harmonia estética e aos quesitos de segurança se tornam pauta constante das conversas de elevador e reuniões administrativas.

Segundo o advogado Pedro Guilherme Becker, consultor jurídico da Auxiliadora Predial, a jurisprudência admite a colocação de condicionadores de ar na simetria aprovada e redes discretas nas janelas, já que a segurança precede à estética. No entanto, é recomendado consultar o síndico para avaliar se há indicações de padrão inclusive das telas protetoras.

“O condomínio convoca a assembleia para definir o tipo de tela de segurança a ser colocada nas janelas. Assim, o morador deve seguir o padrão definido pela assembleia geral”, orienta Cintia Santos, gerente de condomínios da Imóveis Crédito Real.

Fechamento de sacadas com vidro, por exemplo, não entra nessa categoria, pois intervém diretamente na estética do condomínio. Reformas e alterações como essa devem ser discutidas em assembleia e aprovadas por 100% dos presentes.

“Qualquer mudança só deve ser realizada após deliberação coletiva sobre a adoção de determinado padrão de especificações e mediante a aprovação unânime de todos os condôminos em assembleia condominial que inclua o tema na pauta de deliberações. Evitam-se, assim, desavenças e incômodos”, alerta Martinez.

Caso algum morador desconheça a regra e provoque alterações na fachada ou em áreas comuns sem consultar os vizinhos e o síndico, o melhor caminho é que se busque uma solução pacífica.

“O síndico deve notificar o morador e solicitar que ele desfaça a alteração. Se a notificação extrajudicial não surtir efeito, restará uma ação judicial”, conclui Cintia.

Quando prevista na convenção, pode ser cobrada uma multa por descumprimento, para evitar o ingresso de ação judicial.