Primeira administração é sugerida por incorporadora
Desde a planta – Administradoras são consultadas na fase de projeto e ajudam a formatar áreas comunsDe chaves nas mãos, você está pronto para mudar para o imóvel novo. Mas quem será o primeiro a cuidar para que o condomínio funcione bem? “”Via de regra, a incorporadora indica a primeira administradora de condomínios””, responde José Roberto Graiche, presidente da Associação das Administradores de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic).
Por obrigação legal, quando é feito o memorial de incorporação do empreendimento, é registrada a convenção do condomínio. “”Ela já prevê uma administradora para gerenciar o empreendimento””, diz Graiche.
Segundo o presidente da Aabic, nada impede que os condôminos modifiquem a convenção, caso discordem da indicação. Para isso, é necessário fazer uma assembléia com um quórum de 2/3 dos proprietários.
No entanto, Graiche recomenda que os moradores aceitem a sugestão da construtora. “”A administradora é indicada como forma de preservar a concepção original do projeto””, diz. Muitas são contratadas antes de o projeto nascer e opinam na criação das áreas comuns.
Mesmo assim, é importante que os condôminos observem se a empresa é idônea (ver quadro na pág. 4). Segundo Graiche, eles têm tempo para isso, já desde a compra do imóvel é possível saber o nome da empresa indicada. Quando não há indicação, as construtoras costumam fazer licitação do serviço e apresentam a uma comissão de moradores para escolha antes da entrega das chaves.
É possível haver casos em que os próprios condôminos assumem a administração, mas são raros. Nesta hipótese, uma comissão de moradores deve ser formada. Mas como normalmente eles não se conhecem, podem ter dificuldades ao tomar os primeiros passos para a instalação jurídica do condomínio. “”Hoje em dia o condomínio é muito mais complexo e tem responsabilidades fiscais como de uma empresa””, diz Graiche.
Quando há indicação, a administradora se antecipa à ocupação do prédio. “”Antes da entrega das chaves, contrata zelador, em regime de experiência””, afirma Hubert Gebara, vice-presidente de Administração de Condomínios do Secovi. E convoca a primeira assembléia – chamada assembléia geral ordinária de instalação. “”Todos devem ser convocados, senão, ela pode ser anulada””, diz Gebara. É nela que deve ser ratificada a indicação.
A empresa fica contratada por um ou dois anos, mas o contrato pode ser rescindido a qualquer tempo, desde que seja cumprido o aviso prévio de um mês.
Depois, são eleitos o síndico, o subsíndico e o conselho fiscal – com no mínimo três pessoas. A administradora apresenta uma previsão orçamentária para os primeiros meses. A projeção é submetida à aprovação dos condôminos.
Ao projetar gastos como água, luz, gás e funcionários, parte-se do princípio que o prédio inicia parcialmente ocupado – cerca de 20% – até chegar a ocupação total em seis meses. É neste momento que a taxa condominial é definida. “”Recomendamos validade de três meses, que é o tempo de acomodação dos gastos””, esclarece Gebara.
Assembléia de instalação
Convocação: Todos os condôminos devem ser convocados para a Assembléia Geral Ordinária de Instalação. Caso contrário, ela pode ser anulada;
Contrato: Condôminos devem ratificar a escolha da administradora do condomínio. A empresa fica contratada por um ou dois anos;
Eleição: Síndico, subsíndico e conselho fiscal – de no mínimo três pessoas – devem ser eleitos pelos participantes. Período de gestão pode ser de seis meses;
Orçamento: Condôminos devem aprovar a previsão orçamentária para os primeiros meses e decidir o valor da taxa de condomínio inicial.
