Descubra quais são as principais dúvidas sobre locação de imóveis

O processo de locação de imóveis não é uma tarefa fácil; além das cláusulas contratuais, o procedimento ainda possui uma série de normas de leis que podem ser alteradas de acordo com a situação. Por isso, preparamos algumas dúvidas sobre locação de imóveis para ajudá-lo nessa tarefa. 

Quem vai responder às questões sobre locação de imóveis é a advogada e diretora da Akamines Negócios Imobiliários, Daniele Akamines, e Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito imobiliário. A seguir, você confere informações sobre o contrato de aluguel, sobre as multas contratuais e muito mais. 

O que é contrato de aluguel?

O documento é feito para conceder o uso do imóvel em um determinado tempo. Basicamente, o locatário (dono da propriedade) fornece o bem para o locador (quem aluga) em troca de um valor mensal. Dessa forma, o contrato deve conter obrigações do proprietário e do inquilino. 

A fim de que os direitos de todas as partes do contrato sejam assegurados, a legislação brasileira definiu uma lei específica para esse tipo de contrato, a lei do inquilinato. 

Entrega do imóvel após o vencimento do contrato?

Segundo a advogada Daniele, o prazo para entrega do imóvel é de 30 dias após o vencimento do contrato e, segundo ela, “cabe ressaltar que, nos casos de contrato por prazo determinado, quando ele estiver chegando ao final, o locador deverá notificar o locatário para que desocupe o imóvel no prazo máximo de 30 dias”.

A advogada ainda explica sobre situações específicas para quem alugar um imóvel. “Caso o locador solicite a desocupação antes do prazo, deverá arcar com a quebra do contrato. Já nos casos de contratos por prazo indeterminado, o locador poderá, a qualquer momento, notificar o locatário para que desocupe o imóvel, também no prazo de 30 dias”, comenta.

O locador pode desistir do contrato depois de assinado? 

Nesse caso, a profissional explica que cada contrato pode ter uma regra. “Caso se trate de aluguel por prazo determinado, caso haja desistência da locação, o locador deverá arcar com o ônus da quebra do contrato. Já nos casos de contrato por prazo indeterminado, é direito do locador realizar a solicitação do imóvel a qualquer momento”, esclarece.

Quem deve pagar a cota extra? 

As cotas extras são valores adicionais cobrados na mensalidade do condomínio. As despesas são divididas em: ordinárias e extraordinárias. As ordinárias são necessárias para a administração e para a manutenção (contas de água, de luz, dentre outras). Já as extraordinárias, por sua vez, não estão relacionadas à rotina do condomínio e podem ser gastos com decoração e fundo de reserva, por exemplo. 

Dessa forma, Daniele ressalta que o responsável pelo pagamento vai ser definido pelo tipo de despesa: “todas as despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário, ao passo que as extraordinárias são de responsabilidade do locador”.

Existe alguma lei que limita a idade do fiador? 

Não há nenhuma lei que limita a idade do fiador. No entanto, segundo a advogada, também não existe nenhuma lei que obrigue o locador a aceitar pessoas com determinada idade. Vale ressaltar que o fiador é a pessoa que será responsável por pagar todas as despesas do locatário, caso ele não faça o pagamento em dia. 

O que fazer em caso de divorcio dos locatários?

Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário, afirma que existem regras caso as pessoas que alugaram o imóvel se divorciem: “quando houver separação, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial deverá prosseguir automaticamente com o cônjuge que permanecer no imóvel”.

Quais os direitos caso o locador venda o imóvel? 

Segundo o advogado, o comprador do imóvel poderá solicitar o imóvel em um prazo de até 90 dias. Isso vale para locação com prazo determinado ou para contratos que não tiverem cláusula de vigência em caso de alienação com a devida averbação junto à matrícula do imóvel.

Caso o contrato não tenha essa condição e caso o comprador não faça a solicitação no prazo de 90 dias, o imóvel não precisará ser devolvido. Entretanto, se, a qualquer momento, o novo dono requerer o imóvel, o locatário deverá devolver a propriedade.

Em qual caso não é preciso pagar a multa contratual? 

Existem ainda alguns casos em que o locatário não precisa pagar a multa de rescisão. “Caso o locatário comprove que o imóvel não se presta ao uso a que se destina, ou seja, que ele não pode, por exemplo, utilizar a vaga de garagem contemplada em seu contrato de locação, a multa pela ‘rescisão’ do contrato não deverá ser paga”, afirma o especialista.

Além disso, segundo a lei do inquilinato, há isenção da multa contratual em situações que o empregador pediu ao locatário para mudar de cidade. Nesse caso, o locador precisa ser avisado com pelo menos 30 dias de antecedência. 

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