Coluna Conexão Imobiliária: A Grande Aposta
A Grande Aposta, filme inspirado no livro de Michael Lewis sobre a crise no mercado imobiliário americano, obteve cinco indicações para o Oscar de 2016. O filme mostra de forma relativamente didática as estórias de investidores que acreditavam que a crise seria inevitável e decidiram apostar na queda dramática do valor dos imóveis, quando “todos” imaginavam que nada seria tão seguro quanto o mercado de hipotecas. Como todos sabemos, eles tinham razão e a maior crise desde a depressão dos anos 30 teve o seu início exatamente no mercado imobiliário americano após um período de intensa valorização. O resto é história.
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Apreciando ou não as qualidades do filme, é difícil resistir à tentação de fazer comparações. Na sessão em que estive ouvi muita gente perguntando ao sair do cinema se não estaríamos na mesma rota por aqui: Qual deve ser a nossa grande aposta? Será que o mercado imobiliário no Brasil pode sofrer algo parecido?
A Grande Aposta mostra a crise no mercado imobiliário americano (Foto: Reprodução/IMDB)
Parte da resposta para essas perguntas é imediata. O mercado imobiliário brasileiro é muito diferente do americano. Particularmente, estamos apenas engatinhando na elaboração de instrumentos financeiros que agrupam diversos ativos imobiliários em títulos negociáveis – a chamada securitização. E o abuso na utilização desses instrumentos foi uma das principais causas do que ocorreu nos EUA.
Na realidade a securitização de ativos imobiliários faz parte do amadurecimento natural de mercados financeiros e o seu desenvolvimento é certamente bem vindo no Brasil. Mas, por outro lado, na falta de regulação adequada, os mesmos podem ser utilizados para esconder os reais riscos envolvidos nos financiamentos que lhe dão estrutura e permitem ampliar a alavancagem dos investidores de forma dramática (sim, vale a penas ver o filme!). Como tudo na vida, a securitização pode ser bastante positiva se utilizada com a devida moderação.
Além disso, apesar do expressivo crescimento na última década, os volumes de financiamento imobiliário ainda são modestos no Brasil se compararmos internacionalmente. Principalmente, se levarmos em consideração que a grande maioria daqueles que contraem um financiamento o fazem para aquisição de seu primeiro imóvel.
Brasil passa por um momento econômico frágil (Foto: Shutterstock)
Mas infelizmente essas diferenças não garantem um ajuste suave para o mercado imobiliário brasileiro. Longe disso. A gravidade da conjuntura econômica atual apresenta fatores objetivos e subjetivos que jogam muito forte contra a saúde do setor. Objetivamente, temos a associação da deterioração do mercado de trabalho (mais desemprego, menos renda real) com condições mais restritivas de crédito (juros maiores, menor disposição ao risco). Subjetivamente, baixa confiança e renovadas incertezas afugentam decisões que envolvem pagamentos por décadas à frente. Completando o cenário, não podemos deixar de mencionar que, do lado da oferta, muitas incorporadoras vêm de um período de grande investimentos e estão tendo sérias dificuldades com o ritmo menor (sem considerar o aumento dos distratos, mas isso será o assunto de uma coluna mais para a frente).
O que tudo isso nos indica? Dizer quanto os preços e volumes de transação podem cair é obviamente uma enorme aposta (e não vamos faze-la aqui…), mas no nosso entender a recessão em curso (com inflação e juros altos) não pode e não deve ser subestimada. E, sim, esperamos ajustes bastante importantes decorrentes da deterioração macroeconômica. Mas isso não quer dizer que devemos cruzar os braços e ficar olhando a crise passar na janela. Ao contrário, a hora pede redobrada atenção com a microeconomia. Se a macro não vai ajudar (e não vai mesmo) é preciso refinar muito as escolhas: características e localização dos imóveis poderão fazer a diferença. Essa é a nossa grande aposta!
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