Conheça a due diligence imobiliária e saiba quando usar

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Quer ter mais segurança durante a compra do seu imóvel ou investimento comercial? O ZAP Imóveis pode ajudar com isso. Aprenda o que é due diligence imobiliária e como ela pode impedir que você caia em negócios fraudulentos. Acompanhe-nos nesta leitura!

O que é due diligence imobiliária?

O que é due diligence imobiliária? Essa é uma expressão em inglês que quer dizer “diligência prévia” e diz respeito a um processo de análise e investigação minucioso realizado antes de fechar um acordo financeiro. A abertura desse documento não é obrigatória, porém é altamente recomendada.

A due diligence imobiliária reúne todos os documentos e informações sobre a pessoa ou empresa, tanto comprador como vendedor, e elabora uma verdadeira auditoria, onde é possível analisar e encontrar fatores de risco para a negociação. Desse modo, ambas as partes estarão protegidas para fazer negócio.

Com o processo de due diligence imobiliária, também é possível prever os prejuízos futuros e, consequentemente, evitá-los. Um exemplo é a perda do imóvel relacionado devido a dívidas do antigo proprietário. Para quem quer evitar dores de cabeça, esse procedimento é indispensável.

Além disso, durante a mediação entre comprador e vendedor, o corretor de imóveis também é responsável por passar todas as informações do imóvel com prudência e diligência. Esse é um dos motivos pelos quais o serviço desse profissional se torna essencial.

Quando usar a due diligence imobiliária?

Apesar de não possuir nenhuma contraindicação, o processo de due diligence imobiliária é mais indicado para transações que naturalmente já possuem maiores riscos de prejuízo, como:

investimentos;
fusões de empresas ou parcerias comerciais;
contrato de fornecedores.

Documentação para abertura do processo

Como falamos acima, esse processo é extremamente minucioso. Por esse motivo, é necessária uma série de documentos para a abertura da checagem. Isso deve ser feito por um advogado ou um corretor de imóveis que tenha experiência em direito imobiliário. Confira o checklist da due diligence imobiliária, atualizado em 2023:

Do bem imóvel:

Certidões de Regularidade, em caso de imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse): Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação;
Certidão de Matrícula, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
Certidão do cadastro de contribuintes do imóvel atualizada com seu respectivo histórico;
Certidão de regularidade ambiental;
Certidão Negativa de Tributos Municipais e Federais;
Certidão de Ônus Reais do imóvel;
Comprovantes de pagamento de contas de água, luz, telefone e gás;
Declaração da prefeitura afirmando que o imóvel não está em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
Carnês de IPTU;
Guias de ITBI pagas;
Cópia do Título de Propriedade do Imóvel, que pode ser: formal de partilha, escritura pública, sentença, contrato de compromisso de compra e venda.

Do vendedor e seu cônjuge (se houver) e de todos os proprietários anteriores no período mínimo de 15 anos:

Documentos pessoais (RG e CPF);
Comprovante de residência;
Consulta completa no SPC;
Consulta completa no Serasa;
Contrato Social atualizado (se o vendedor seja pessoa jurídica);
Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho;
Certidão Negativa de Débitos;
Certidão Negativa de Protesto de Títulos pelo período de pelo menos 10 anos;
Certidão Negativa de Tributos Federais, FGTS e estaduais;
Declaração de participações societárias (se houver);

Documentos técnicos:

Certidão negativa do ISS (imposto sobre serviço – município) e do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social – governo federal)
Alvará de construção;
Cópia do registro de incorporação;
Convenção de condomínio (se houver);
Regulamento interno do condomínio (se houver);
Planta da unidade ou da casa;
Auto de Conclusão de Obra;
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
Projetos aprovados pela Prefeitura;
Memorial descritivo.

Com essa lista de documentos, o profissional responsável pela abertura do processo de due diligence imobiliária poderá analisar o histórico de todas as pessoas, físicas ou jurídicas, envolvidas nessa negociação. No entanto, é totalmente compreensível que, em alguns casos, o contratante não consiga todas as declarações.

Quanto custa?

Além disso, o contratante desse serviço precisa estar ciente de quanto custa a due diligence imobiliária, pois, apesar do corretor já prestar um trabalho parecido, ele é cobrado à parte. Não existe um preço exato, tudo depende da complexidade do processo. Normalmente, porém, é cobrado 1% em cima do valor do imóvel.

O que é compliance imobiliário?

Não podemos falar sobre a due diligence imobiliária sem explicar também o que é o compliance. Esse termo que vem do inglês comply, que quer dizer “estar em sintonia com as regras”, ou seja, é o ato de cumprir à risca todas as exigências de segurança.

Essa prática geralmente é associada à due diligence nas grandes empresas para conseguir diminuir o máximo possível os riscos de um investimento imobiliário. O Certificado de Compliance, garante aos investidores que a companhia não tenha envolvimento com negociações suspeitas, lavagem de dinheiro nem trabalho escravo.

Faça negócios seguros com o ZAP Imóveis!

Agora que você já sabe o que é o due diligence imobiliária e como ele funciona, aproveite para encontrar o seu lar dos sonhos. O ZAP Imóveis é um marketplace especialista em venda e aluguel de casas e apartamentos. Aproveite!