Dono e inquilino em harmonia

Itamar Miranda/AENa hora de alugar um imóvel, verifique o seu estado e discuta com o proprietário as reformas necessárias e quem se responsabiliza por cada parte

Se o proprietário do imóvel tem de se responsabilizar por parte do espaço público e, inclusive arcar com os custos de manutenção dessas áreas – como as calçadas, por exemplo -, o mesmo se repete quando o assunto é responsabilidade entre proprietário e inquilino.

Algumas obras necessárias para a conservação e segurança do imóvel devem ser pagas e feitas pelo dono, outras são de inteira responsabilidade do locatário. Mas, muitos inquilinos se apressam em executar obras na residência alugada sem analisar o contrato de locação. O que a maioria não sabe ao fazer isso é que pode causar gastos e aborrecimentos. Muitos contratos têm cláusulas restritivas de ressarcimento de benfeitorias.

É importante que o locatário saiba o que determina a Lei do Inquilinato. São três os tipos de benfeitorias: úteis, necessárias e voluptuárias. Cada uma tem sua particularidade quanto à indenização e à necessidade de autorização por parte do proprietário (confira no quadro ao lado).

Quem precisar instalar grades protetoras nas janelas, por exemplo, deverá pedir autorização ao proprietário e terá direito à indenização, já que essa é uma benfeitoria útil, e que irá agregar valor ao imóvel. Mas, se o problema for no quadro de força – que apresenta condições ruins e pode oferecer riscos aos moradores e ao imóvel – , essa é uma benfeitoria necessária, e não há necessidade de pedir a autorização. Além disso, é obrigação do locador arcar com essas despesas. Já as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, pois são consideradas meramente estéticas e não agregam valor ao imóvel. Porém, o inquilino tem o direito de retirá-las no fim da locação – desde que não afete a estrutura do imóvel.

Para não haver problemas, quando essas obras forem necessárias, é importante deixar tudo esclarecido antes, no contrato de locação. O ideal é especificar detalhadamente no documento de quem são as responsabilidades no caso de benfeitorias, e como serão feitas as indenizações – se será desconto no aluguel ou ressarcimento direto ao inquilino.

Sempre que um problema surgir é importante negociar cuidadosamente com o proprietário que pode não concordar com as mudanças que o inquilino queira promover e recusar-se a ressarci-lo.

Mesmo sendo responsabilidade do proprietário arcar com as despesas estruturais do imóvel, pode ocorrer a recusa, alegando que o problema foi causado por mau uso do inquilino. Caso isso ocorra, será necessário, então, a intervenção de um perito para determinar a causa do problema.

Caso a outra parte não concorde pode ser solicitado o parecer de um segundo perito e, se o caso for à Justiça, um perito indicado pelo juiz desempatará o laudo e quem perder a causa arca com todas as despesas, inclusive a dos peritos.

Para não haver desavenças, o ideal é fazer uma vistoria criteriosa no imóvel, na presença do inquilino, proprietário e imobiliária, e detalhar tudo no contrato de locação.

Entenda os tipos de intervenções 

Úteis
Melhoram o conforto do morador e aumentam ou facilitam o uso do imóvel
Exemplos: construção de uma garagem, instalação de grades protetoras nas janelas ou o fechamento de uma varanda

Devem ser autorizadas e ressarcidas pelo proprietário

Necessárias 

São feitas para manutenção do imóvel ou evitam sua deterioração

Exemplos: reparos feitos no telhado, infiltração, substituição dos sistemas elétrico e hidráulico que foram danificados

Não precisam ser autorizadas e devem ser ressarcidas pelo proprietário do imóvel

Voluntárias

Não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou agradável

Exemplos: construção de uma piscina, obras de jardinagem, de decoração ou estéticas

Precisam ser autorizadas, mas não ressarcidas, e podem levar a um aumento do aluguel