O mapa da mina: conheça as áreas mais valorizadas para comprar imóveis em Porto Alegre e Florianópolis

Já pensou em investir no mercado imobiliário e poder dobrar seu capital inicial em quatro anos? Ou, para ser humilde, ter 25% de valorização em dois anos? Em Porto Alegre, no Rio Grande do Sul, e na Grande Florianópolis, em Santa Catarina, existem possibilidades reais de fazer isso acontecer. O Pense Imóveis conversou com especialistas do setor e esquadrinhou as duas regiões atrás das melhores oportunidades de negócio.

Na região metropolitana da capital catarinense, a cidade de Palhoça é a área que mais apresenta valorização, segundo o vice-presidente de vendas do Sindicato da Habitação (Secovi) de Florianópolis e Tubarão, Gilberto Guerreiro. Ele estima que os imóveis do município (a cerca de 17 quilômetros da capital) vão valorizar 100% nos próximos quatro anos.

Os números de Porto Alegre enchem menos os olhos, ficando na casa dos 30% para os bairros mais valorizados, segundo o vice-presidente de comercialização do Secovi-RS, Gilberto Cabeda. Ele cita localidades como Bela Vista e Petrópolis, na região central da capital gaúcha. Por causa do excesso de demanda frente à capacidade de oferta, o bairro Bom Fim entra na lista de valorização do gerente geral de aluguéis da Auxiliadora Predial, Alexandre Arruda. Segundo ele, os imóveis valorizaram entre 90% e 100% nos últimos três anos. “E a tendência é seguir nessa velocidade”, completa.

Copa 2014
Especialistas afirmam que apenas agora, com o encerramento da Copa 2010, deve começar a movimentação do mercado imobiliário para a Copa 2014. A sugestão de Arruda é que quem pretende investir na região do Beira-Rio – estádio que vai sediar os jogos na capital gaúcha – compre o imóvel neste ano ou no que vem. Assim, é possível fazer contrato de aluguel de 30 meses, recuperando de imediato uma parcela do investimento, e ter a unidade vaga para alugá-la durante o próximo Mundial de Futebol.

Estádio Beira-Rio, do Internacional, receberá jogos da Copa 2014

Na opinião de Cabeda, a região deve manter os índices atuais de valorização, com acréscimo apenas no valor do aluguel durante o período do evento. O secretário municipal de planejamento, Márcio Bins Ely, rebate que a Copa vai, na realidade, ser um “motivador” da realização de obras que já estavam planejadas, e que devem valorizar a região – como a duplicação da Edivaldo Pereira Paiva, prevista no novo Plano Diretor, que aguarda sanção do prefeito.

Porto Alegre
> Zona Sul
Arruda afirma que a zona sul porto-alegrense é uma das que têm maior potencial de crescimento. “O foco da região é residencial, é um bairro arborizado e onde vêm surgindo muitos condomínios horizontais”, explica. Os preços da área, segundo ele, subiram cerca de 20% na locação, e entre 25% e 30% na venda, nos últimos dois anos. O corretor afirma que o aumento da demanda foi uma das causas, e que a procura se deve, em muito, à estrutura oferecida pela vizinhança.

Alexandre Spolavori, gerente de vendas da Guarida Imóveis, em Porto Alegre, destaca o Barra Shopping como um dos itens que valorizam a região. No primeiro ano após a entrega do empreendimento, os valores de imóveis em bairros como Tristeza, Cristal e Camaquã cresceram cerca de 25%. Ele acrescenta que empreendimentos, da mesma forma que obras públicas, fazem o imóvel valorizar a partir do momento que “saem do papel”.

Dentre os bairros do extremo sul, Spolavori acredita que Ipanema, Vila Nova e Hípica também devem recompensar investidores. Isso porque ainda há abundância de áreas para construção, diferente do que acontece com bairros como Bela Vista, que já atingem um limite de saturação.

> Bela Vista
Considerado de nível A, o bairro Bela Vista é apontado pelos especialistas como um dos mais procurados em Porto Alegre. Por concentrar público de maior poder aquisitivo, a região atrai empreendimentos, o que em consequência melhora a infra-estrutura da região e a valoriza. Localizado entre os shoppings Moinhos de Vento, Bourbon Country e Iguatemi, e recheado de praças e parques, o bairro já não tem muitas áreas para a construção, diz Arruda. Como a demanda não baixa, e a oferta não aumenta, a valorização da região continua.

Também do ponto de vista dos imóveis comerciais, o Bela Vista gera interesse. A proximidade com grandes avenidas, como a Nilo Peçanha, e a concentração de renda da região são fatores que influenciam a procura pelo bairro. Por outro lado, Spolavori observa que, com a valorização da área, as pessoas têm encontrado alternativas nos vizinhos Petrópolis e Higienópolis, por exemplo, que têm imóveis nos mesmos padrões, mas com valor mais acessível.

Shopping Iguatemi fica nas imediações do Bela Vista

> Petrópolis, Higienópolis e Boa Vista
Também situados próximos aos shoppings Bourbon Country e Iguatemi Porto Alegre, esses bairros valorizaram cerca de 25%, segundo Arruda, nos últimos dois anos, tanto para aluguel quanto para venda. Segundo Cabeda, os números da região – de nível médio a nobre – ficam entre 10% e 20%, com imóveis de valor entre R$ 150 mil e R$ 500 mil. Desde o início do ano, segundo ele, Petrópolis ultrapassou o Centro porto-alegrense em termos de imóveis para compra. “É sinal de que a concentração de investimentos na região, nos últimos dez anos, foi grande”, comenta.

Embora o boom de valorização observado com a ampliação do Shopping Iguatemi tenha passado – em dois anos e meio, as cifras cresceram em média 50%, segundo Spolavori -, ainda pode-se observar valorização de 1,5% ao mês. A isso, quem quiser investir terá como adicional o valor mensal do aluguel. “Continua sendo uma boa opção de investimento”, defende.

Uma das vantagens dos bairros é o tamanho dos terrenos. O vice-presidente de comercialização do Secovi-RS ressalta que a área está atingindo um “ponto de envelhecimento”, e que a tendência é transformar as casas antigas originais em edifícios, para melhor aproveitamento dos terrenos.

Outro aspecto que gera interesse pela região é a facilidade de locomoção, por causa de avenidas como Protásio Alves, Carlos Gomes, Ipiranga e Cristovão Colombo, ressalta Cabeda.

Especialistas destacam na área, ainda, os bairros Mont”Serrat e Rio Branco, mais próximos ao Shopping Moinhos de Vento, e Três Figueiras, Chácara das Pedras, Vila Jardim e Vila Ipiranga, na região dos shoppings Bourbon Country e Iguatemi.

Shopping Bourbon Country também faz regiões do entorno valorizarem

> Jardim América, Vila Germânia e Jardim Europa
Os bairros planejados da zona norte da capital gaúcha também estão em alta, comentam os profissionais do setor. Na visão de Spolavori, a intenção das empresas é transformar os empreendimentos em bairros, por isso as atenções se voltam para itens além de prédios e áreas comuns de edifícios. Ely, da Secretaria Municipal de Planejamento, explica que atualmente a lógica de desenvolvimento dos bairros está calcada na iniciativa privada. Criação e recuperação de praças e parques, por exemplo, são investimentos feitos pelas incorporadoras para valorizar a localização dos empreendimentos. Além do interesse das construtoras, as chamadas ações compensatórias são exigidas pela prefeitura para liberação de documentos para registro dos imóveis*.

> Humaitá
O bairro, localizado no extremo norte de Porto Alegre, é apontado por Cabeda como um dos locais de crescimento potencial, principalmente para empreendimentos voltados às classes média e baixa. A proximidade com o aeroporto Salgado Filho, o Centro e a principal via de acesso à capital gaúcha valorizam o local, que segundo o especialista só começou a ser ocupado intensamente há cerca de oito anos, após o aterro. A construção da Arena do Grêmio também deve qualificar a área, “assim que sair do papel”, reforça.

Nova Arena do Grêmio deve valorizar bairro Humaitá

> Quarto distrito
A região, localizada no norte da capital gaúcha, compreende os bairros São Geraldo, Navegantes, Floresta e São João. Arruda cita a localidade como uma das de maior potencial de crescimento, pela proximidade com o Centro e com o município vizinho Canoas, além do aeroporto, da rodoviária e do Guaíba – e da Arena. “Inicialmente o São Geraldo teve como característica a implantação de indústrias, e depois se decidiu que não seria mais assim, mas a veia comercial do bairro continua, é um lugar que fecha sexta-feira e só reabre na segunda”, comenta Ely.

Segundo o secretário municipal de Planejamento, o novo Plano Diretor mantém os índices de construção da área – uma das poucas que continuará com permissão para edifícios de até 52 metros de altura – no intuito de atrair o investidor e estimular o lado residencial da região. Outra medida prevista é a duplicação da Voluntários da Pátria, uma das principais vias de acesso ao São Geraldo.

“No segundo semestre desse ano a construtora Rossi vai lançar um empreendimento na antiga fábrica da Fiateci, na Voluntários da Pátria, com 700 apartamentos e 150 escritórios comerciais, e isso já deve começar a valorizar a região”, comenta Cabeda, do Secovi-RS.

> Bom Fim, Menino Deus e Cidade Baixa
Próximos ao Centro de Porto Alegre, os bairros têm alta demanda e pouca oferta – um dos principais fatores para a valorização de cerca de 90% a 100% nos últimos três anos, segundo Alexandre Arruda. Ele afirma, ainda, que o perfil de público interessado na região mudou: antes, a procura era por parte de estudantes e comerciários, e hoje há famílias procurando ficar mais próximas do Centro, quando este é local de trabalho.

Profissionais procuram montar escritório próximo a órgãos públicos

Do ponto de vista das unidades comerciais, Cabeda pontua a procura crescente dos profissionais por escritórios próximos aos órgãos públicos de cada área – por exemplo, advogados interessados nos bairros Menino Deus e Praia de Belas por causa da proximidade com órgãos da Justiça.

Centros
Os bairros Centro, tanto na capital gaúcha quanto na catarinense, encontram-se na mesma situação: demanda crescente de ofertas que não acompanham a procura. São bairros onde há pouco ou nenhum terreno disponível para novos empreendimentos, com imóveis geralmente mais antigos e, não raro, que sofrem pela falta de box de garagem. Além disso, não costumam ter área comum ou espaços de lazer.

Por outro lado, são bairros com praças e parques, além de próximos a facilidades como comércio, supermercado e escolas. O transporte coletivo também é uma vantagem, já que em ambas as cidades o terminal principal fica na área. Ainda, os imóveis das regiões centrais de Porto Alegre e Florianópolis têm peças mais amplas, ressalta Arruda. Já Spolavori destaca a questão dos preços: na capital gaúcha, por exemplo, o Centro é um dos bairros onde é possível encontrar opções de compra na faixa de R$ 100 mil.

Em Florianópolis, Centro é um dos bairros com maior demanda 

Florianópolis
> Trindade, Itacorubi – UFSC e Udesc
Distantes cerca de 2,5 quilômetros uma da outra, as universidades Federal e do Estado de Santa Catarina (UFSC e Udesc) estão em uma das regiões mais valorizadas da capital catarinense, segundo Guerreiro, do Secovi-Fpolis. Juntas, as instituições somam mais de 43 mil estudantes, cujo deslocamento influencia fortemente no mercado imobiliário da região. Além dos universitários, a área é procurada por famílias, principalmente nos bairros Santa Mônica e Parque São Jorge, onde predominam as casas.

A chegada do Shopping Iguatemi Florianópolis, em abril de 2007, foi uma das responsáveis pela valorização de cerca de 50% nos imóveis, segundo Guerreiro. Este ano, entretanto, o boom já passou, e a valorização da área está na casa dos 15%.

> Sul da Ilha
A região sul da Ilha de Santa Catarina também aparece na lista de espaços valorizados na capital catarinense. Além da proximidade da praia, em bairros como Campeche e Rio Tavares, a área vem recebendo melhorias. “Novos projetos de construção e obras para facilitar a locomoção, como o viaduto do Trevo da Seta, são fatores que estão fazendo a região valorizar”, diz Guerreiro.

Obras no Trevo da Seta devem gerar valorização

> Norte da Ilha
Em Jurerê Internacional, loteamento nobre no norte da Ilha, a valorização também está na faixa dos 15%, diz o especialista. A infra-estrutura bem resolvida, com supermercados, escolas e campi universitários, além da proximidade com o mar, são aspectos que influenciam a demanda da região. O perfil de compradores inclui aposentados e pessoas de São Paulo e Rio Grande do Sul. “Para quem é daqui, 25 quilômetros até o Centro é longe, mas para quem vem de cidades maiores, é perto”, completa Sandra Rodrigues, gerente de negócios da Brognoli Imóveis, em Florianópolis.

Palhoça
A 17 quilômetros da capital catarinense, Palhoça é uma das cidades que mais cresceu nos últimos anos. Além do desenvolvimento comercial da região e das melhorias urbanas, Guerreiro cita o Shopping Via Catarina, inaugurado no primeiro semestre de 2010, como mais um fator de valorização da cidade. Segundo o vice-presidente de vendas da Secovi-Fpolis, em quatro anos os imóveis do município ao sul da capital devem valorizar 100%. Um dos bairros de destaque é o Pedra Branca, próximo a um dos campi da Universidade do Sul de Santa Catarina (Unisul).

Palhoça, ao sul de Florianópolis, deve valorizar 100% em quatro anos

Biguaçu
Embora esteja à mesma distância do centro de Florianópolis e também seja sede um campus universitário (da Universidade do Vale do Itajaí), Biguaçu não teve a mesma valorização que Palhoça, diz Guerreiro. Segundo ele, o boom deve ser observado quando o estaleiro de Eike Batista sair do papel. “Nesse caso, as cifras serão semelhantes às de Palhoça”, conclui.

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