O novo perfil do aluguel

Queda de 94,7% nas ações de denúncia vazia. E de 45,6% nas referentes a despejo por falta de pagamento. Essas são conseqüências da combinação de dois fatores que atingiram em cheio o mercado de locação na última década: a Lei do Inquilinato, que fez 15 anos em outubro, e a estabilidade da economia brasileira.

Os dados sobre a substancial redução dos processos são referentes à cidade de São Paulo de 1995 a 2005 e, dizem especialistas, refletem a média nacional. No caso da denúncia vazia, em 2005 foram 1.106 ações contra 20.924 de 1995.

Aluguel no valor de uma cerveja

O desembargador Sylvio Capanema — autor da Lei do Inquilinato, em parceria com Geraldo Beire, atual presidente da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abami) — lembra que o mercado de locação residencial era o mais conturbado e nervoso no fim da década de 80:

— Antes, locadores e locatários formavam exércitos inimigos. A lei passou a tratar as duas pontas igualmente. Hoje, o que ainda pesa são as ações de despejo por falta de pagamento. Mas o bom inquilino dificilmente terá o imóvel retomado pelo dono ao fim do contrato.

Segundo o advogado especializado em direito imobiliário Armando Miceli Filho, os litígios diminuíram porque a lei é clara e boa. As pessoas preferem compor a ir para o confronto:

— Depois da lei, a denúncia vazia quase acabou, assim como as ações renovatórias de aluguel, em que o que se discutia eram os valores do aluguel.

Um movimento que, segundo especialistas, provocou uma reviravolta no mercado. Antes, a demanda por imóvel para alugar era muito maior que a oferta. A inflação corroía a tal ponto o valor acordado em contrato, que as pessoas preferiam manter seus imóveis fechados.

— Há 17 anos, tivemos uma ação em que o locatário estava pagando pelo aluguel o mesmo preço que pagaria por uma garrafa de cerveja. Havia um volume expressivo de ações revisionais. De 1996 para cá, não tivemos qualquer ação desse tipo — diz o diretor da imobiliária Ibagy Imóveis, da Grande Florianópolis, Leandro Ibagy, coordenador da câmara que reúne os sindicatos regionais da Habitação.

Novos tempos para um setor que privilegia o diálogo e produz histórias impensáveis há cinco anos.

— É muito comum sermos procurados pelos proprietários dos imóveis, pedindo que não se aplique sequer o índice de reajuste anual, previsto em contrato. Tudo para manter o bom inquilino, que paga em dia as suas contas — diz Giovani Oliveira, diretor jurídico da Apsa, administradora do Rio.

‘Hoje há remédio jurídico eficiente’

Segundo a advogada Fátima Santoro, atualmente há remédios jurídicos eficientes para resolver uma série de questões:

— Se, anteriomente, a discussão sobre os valores cobrados pelo aluguel podia se arrastar durante anos na Justiça, hoje há a possibilidade de se cobrar o aluguel provisório. Locador e locatário podem ingressar com a ação e o resultado terá aplicação imediata, depois da sentença do juiz.

Para a advogada, pela primeira vez, uma lei expressou — de maneira clara — quais eram os direitos e os deveres de proprietários e inquilinos. Além disso, conclui, relacionou quais despesas de condomínio cabiam a cada uma das partes.

Nova lei para tornar o despejo mais ágil

Proposta está em fase de negociação e prevê a modificação de alguns trâmites judiciais

Um dos autores da Lei do Inquilinato, Geraldo Beire, diz que a legislação, que vigora há 15 anos, pode ficar ainda mais justa. Segundo ele, já está sendo negociado com o governo um projeto de lei que dê mais agilidade às ações de despejo por falta de pagamento:

— Durante todo este tempo, a lei sofreu somente duas modificações. E essa que estamos propondo vai torná-la ainda mais eficiente.

‘O mau pagador continua sendo o vilão da locação’

Segundo Leandro Ibagy, diretor da Ibagy Imóveis e coordenador da câmara que reúne dos sindicatos regionais da Habitação, hoje, uma ação de despejo por falta de pagamento leva cerca de 14 meses, enquanto o ideal é que não passe de quatro:

— Apesar do avanço, essa demora ainda é um fator que afasta investidores e reduz a quantidade de imóveis em oferta no mercado.

Dados do Grupo Hubert, de São Paulo, mostram que o volume desse tipo de ação, apesar da queda da última década, ainda é muito expressivo. Só até julho deste ano foram movidas 12.900 ações dessa natureza no fórum da capital.

— O mau pagador continua sendo o vilão da locação. A Justiça, pela falta de agilidade, beneficia o inadimplente. Uma mudança na lei poderia trazer muitos benefícios — acredita o diretor de Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Carlos Samuel.

O professor de direitos civil e imobiliário da Universidade Estácio de Sá, Luís Fernando Marin, tem a mesma opinião:

— O problema no mercado da locação, hoje, é a inadimplência. Esse é um dos motivos que faz com que os proprietários estejam cada vez mais abertos à negociação com os inquilinos que pagam em dia. Ninguém quer abrir mão de um bom pagador.