Usufruto de imóvel: guia completo para entender tudo sobre a operação imobiliária

Em meio às transações e acordos imobiliários, o termo usufruto é comum, mas você sabe o que ele significa? A palavra pode soar diferente, mas o significado é fácil de entender: é o direito de usar um bem sem ser o dono efetivo.

Apesar de ter um significado simples, o processo vai muito além disso. Existem regras e passos importantes para garantir o acesso a esse direito.

Neste conteúdo, você vai descobrir como funciona esse tipo de procedimento na prática. Aproveite a leitura!

O que é usufruto?

Usufruto é o direito que confere a alguém, chamado usufrutuário, o poder de usar, fruir e obter benefícios temporários de um bem, mesmo que ele pertença a outra pessoa, conhecida como nu-proprietário.

Esse conceito está definido e previsto no artigo 1390 do Código Civil. No campo imobiliário, por exemplo, a definição significa desfrutar do imóvel sem ser o proprietário efetivo. 

Ou seja, o usufrutuário pode aproveitar benefícios da propriedade, como morar nela, receber aluguéis, ou utilizar seus recursos, conforme estabelecido em contrato.

O que é usufruto vitalício?

A modalidade vitalícia desse tipo de transação imobiliária garante ao usufrutuário o direito de desfrutar do imóvel até sua morte. 

Vamos a um exemplo. Imagine Joana, uma senhora aposentada que deseja repassar sua casa para a filha e o genro ainda em vida, mas quer continuar morando na propriedade. 

Nesse caso, ao realizar um contrato vitalício, Joana garante a transferência da propriedade para a filha, ao mesmo tempo em que assegura seu direito de morar na casa até seu falecimento.

Ou seja, a filha de Joana passa a ser proprietária oficial do imóvel, mas é Joana quem vive e desfruta da casa. 

Tipos de usufruto

Existem dois tipos de contrato possíveis para tornar alguém usufrutuário de um imóvel: o convencional e o legal. Vem entender a diferença entre os dois:

• legal: classifica o direito instituído por lei, como é o caso de pais usufrutuários de um bem dos filhos (como acontece no exemplo da Joana);
• convencional: acordo feito por vontade de duas partes, que pode ter origem em contrato ou testamento. 

Além desses tipos, o contrato também pode ser classificado por temporalidade. A primeira modalidade é a vitalícia, que conhecemos anteriormente, e a outra opção é a temporária.

Nesse tipo de acordo, o direito de usufruir do imóvel é concedido apenas por um determinado período. 

Por exemplo, imagine a situação de Joana mais uma vez. Dessa vez, ela decide conceder a propriedade à filha e ao genro durante um ano, enquanto eles terminam de construir uma casa própria. 

Aqui, o contrato seria temporário, com prazo para acabar. Em um ano, a filha de Joana perde o direito de usufruir do imóvel. 

Como funciona o usufruto de imóvel?

Como vimos, o processo garante a concessão de uso de um imóvel para terceiros, mas é importante entender como isso funciona na prática. Para começar, é preciso firmar o acordo mediante escritura pública.

Essa escritura deve ser feita em Cartório de Notas, como escritura de doação ou com reserva de usufruto. Depois, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Detalhes como a duração e o tipo de contrato ficam especificados nessa escritura, que concede o direito de uso mediante o acordo estabelecido entre as partes. 

Quais são os direitos do usufrutuário?

O usufrutuário garante o acesso a diversos direitos, definidos no artigo 1394 do Código Civil, como:

• uso e gozo: direito de residir e usufruir da estrutura do imóvel por tempo vitalício ou período determinado em contrato;
• recebimento de frutos e rendimentos: desfrutar dos rendimentos gerados pelo bem, como aluguéis ou juros de investimento, por exemplo;
• administração: o usufrutuário pode cobrar dívidas e gerenciar o imóvel como preferir, desde que respeite as cláusulas previstas em contrato.

Vale destacar que o usufrutuário também passa a ter deveres sobre a propriedade. 

Os custos com manutenção e preservação do imóvel, bem como os tributos e despesas ordinárias, como IPTU e condomínio, devem ser pagos por ele enquanto usar o espaço. 

Como fazer o usufruto de um imóvel?

Para realizar o processo e conferir o direito de usufrutuário a alguém, é preciso seguir alguns passos:

• escolher o tipo de transferência (temporária, vitalícia, legal ou convencional);
• fazer a escritura pública na modalidade correta no Cartório de Notas;
• registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Em alguns casos, será necessário pagar o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). 

Outra forma de instituição é via testamento, desde que o processo respeite o direito dos herdeiros – 50% do patrimônio deve ser reservado aos herdeiros.

Vale destacar que essa operação é diferente do usucapião, que não exige registro em Cartório para ser válido. No caso do usucapião, a aquisição do imóvel é garantida pela posse prolongada e deve ser regularizada após um determinado período.

Como cancelar o usufruto?

É possível cancelar o contrato em algumas situações, como:

• renúncia do usufrutuário;
• extinção, abuso ou deterioração do imóvel;
• término do prazo, no caso de acordos temporários;
• morte do usufrutuário, no caso de contratos vitalícios.

Nos casos de falecimento e término do prazo, o contrato é encerrado de forma automática, assim como acontece em situações de não fruição do imóvel, quando o usufrutuário deixa de usufruir do bem por mais de 10 anos. 

Caso uma ou as duas partes optem pela finalização, será preciso formalizar por escrito. Além disso, em casos de danos ao imóvel, a outra parte pode solicitar a rescisão por descumprimento contratual. 

Um imóvel com usufruto pode ser vendido?

Em geral, a legislação não proíbe a venda de um bem nessa situação, contudo existem algumas limitações para a transação. 

O usufrutuário não pode vender o bem sem a permissão do nu-proprietário, pois ele tem apenas o direito de usar o imóvel e não de dispor do bem. 

Por outro lado, o nu-proprietário pode vender a propriedade, desde que respeite os direitos do usufrutuário até que o contrato seja encerrado – lembrando que isso pode acontecer por não fruição ou danos causados ao imóvel pelo usufrutuário. 

A situação mais comum é um acordo entre as duas partes para a venda do bem. 

Conclusão

A concessão do uso de um imóvel é um processo comum, mas que precisa ser feito da forma correta para garantir a segurança das partes envolvidas.

Como vimos neste conteúdo, com esse tipo de acordo, uma pessoa pode desfrutar de um bem sem ser o real proprietário desse bem. 

Ao definir o contrato, é importante considerar a temporalidade do direito de uso (vitalício ou temporário), bem como os direitos e deveres do usufrutuário.

Operações imobiliárias costumam envolver detalhes específicos e burocracias, por isso o conhecimento sobre os processos torna-se uma peça chave para assegurar uma transação tranquila.

No blog do ZAP Imóveis você encontra conteúdos sobre diferentes procedimentos do campo imobiliário, não deixe de conferir outros artigos para esclarecer suas dúvidas sobre a compra, venda e aluguel de imóveis. 

Aproveite também para conhecer os imóveis disponíveis na plataforma do ZAP Imóveis!

Confira a seleção de imóveis do ZAP Imóveis e encontre seu novo lar!