Metrô quer parceria para arrecadar mais
Largo da batata – É prevista explosão de valor após reurbanizaçãoA Companhia Paulista do Metropolitano (Metrô) está atenta à valorização imobiliária no entorno das estações da Linha 4 (Morumbi-Luz), em construção. Como as obras devem provocar o aumento da verticalização da região, o Metrô quer negociar com o poder municipal o repasse de parte da verba arrecadada na emissão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac”s) – que devem ter as vendas alavancadas.
“Os entendimentos são maduros com a Prefeitura. Nós já trabalhamos juntos na implantação das operações urbanas e a Sempla participa de grupos de trabalho”, diz Luiz Antonio Cortez, chefe do departamento de Projetos do Metrô.
Pesquisas feitas por técnicos da empresa na região já registram aumento de preço da ordem de 33% em terrenos da Avenida Rebouças, por conta da Linha 4. “Com a implantação da linha começou um movimento do mercado de valorização, de tipo de uso, verticalização e vacância”, diz Cortez, explicando que , desde 2001, o Metrô acompanha o comportamento do mercado imobiliário e verifica aumento de preço normalmente alto dos imóveis próximos às estações. “O que se tem notado é um primeiro patamar de valorização quando a obra começa e um segundo quando inaugura”, afirma.
Mas, até o momento, esses estudos não foram feitos de forma sistemática. A idéia agora é aprofundar o conhecimento do mercado imobiliário para mostrar à Prefeitura o quanto de crescimento e valorização a expansão das linhas provoca na região e, assim, criar novas formas de arrecadação de renda.
Bom negócio
A parceria com a Prefeitura é um bom negócio para o Metrô. A verba extra conseguida por meio desse repasse será voltada para a expansão da linha. “É um recurso claramente garantido com destinação determinada.”
A região do Largo da Batata é uma das que devem passar por forte transformação imobiliária e atrair grande volume de venda de Cepacs. “Ainda está a espera de um projeto de reurbanização, mas possivelmente vamos assistir ali a uma explosão de valor”, afirma Cortez.
Os estudos vão além. O Metrô recentemente encomendou uma pesquisa à associação internacional Urban Land Institute (ULI) com o objetivo de verificar o impacto imobiliário na região e propor soluções para criar novas formas de ter arrecadação. “Estamos estudando a possibilidade de criar em São Paulo um instrumento de arrecadação no trecho da Linha 4 que já existe nos EUA”, afirma Cortez. Ele se refere à Tax Increment Financing (TIF).
Nas cidades norte-americanas, a TIF permite que o poder público financie obras já contando com o retorno em arrecadação que terá em conseqüência. É criado um perímetro onde é estimada a valorização, o crescimento urbano e o respectivo incremento nas taxas. E a prefeitura antecipa essa verba para financiar as obras. Quem executa é a iniciativa privada. A região que será foco do estudo em São Paulo fica entre as operações urbanas do centro e da Avenida Faria Lima. A pesquisa não terá custos para o Metrô.
A idéia pode ser interessante para o mercado. “Se for feita a análise adequada tem grande chance de criar valorização. Um projeto bem elaborado com certeza vai atrair a população e empreendedores”, afirma Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). “Ali existe a chance de fazer um projeto piloto, fazer exercícios. Uma vez lapidada a idéia, é possível usá-la para outras estações e vender mais Cepacs”, completa.
Na opinião de Pompéia, com a implantação da Linha 4, algumas áreas devem reforçar sua vocação mista, como o Largo da Batata. “A tendência mundial é misturar usos e aproveitar grande chance que a cidade tem para estar e para ter um modelo imobiliário para ser levado adiante.”
