Uma idéia para reduzir o déficit habitacional

Segundo estimativas, em 2003 o déficit habitacional brasileiro totalizava 7,3 milhões de moradias, ou 14,8% do número de domicílios do País. Pelo menos 80% desse déficit refere-se a famílias de baixo poder aquisitivo que não têm condições de ser atendidas pelas linhas tradicionais de financiamentos. Há dificuldades de acesso ao crédito até mesmo nos programas públicos, lastreados com recursos do FGTS.

O principal componente do déficit é a coabitação familiar (3,9 milhões de domicílios), seguido dos domicílios rústicos (3,1 milhões unidades, incluídas as favelas). Mas há, ainda, outras situações de inadequação habitacional que precisam ser enfrentadas.

De acordo com o Ministério das Cidades, em 2002, dos 44 milhões de domicílios urbanos no País, cerca de 12 milhões são irregulares. A expansão da “cidade informal” vem crescendo a um ritmo superior à oferta legal de soluções habitacionais públicas e privadas. A população favelada da cidade de São Paulo, por exemplo, cresceu 5,12% de 1980 a 1990, contra um incremento demográfico de 1,07 no município.

A população de menor capacidade de pagamento necessita de apoio do poder público, o que implica subsídios diretos e modalidades especiais de financiamento. Uma política nacional para esse atendimento tem de ser criativa e flexível, valendo-se da tecnologia e da capacidade de investimento da iniciativa privada na produção, reforma e requalificação de edificações, bem como da força de trabalho do adquirente (autoconstrução).

O acesso ao terreno combinado com cesta básica de materiais de construção se apresenta como alternativa para as famílias de baixa renda que não possuem ou que já sejam proprietárias de um lote regularizado, as quais e se dispõem a construir suas moradias pouco a pouco.

Para proporcionar esse atendimento, o governo poderia adotar as seguintes medidas:

Recursos: reduzir o compulsório dos bancos (de 45% para 35%), contingenciado à oferta de financiamento para a aquisição de uma cesta básica de materiais de construção pelas famílias proprietárias de um lote regularizado, com juros máximos de 10% ao ano (condição vantajosa, uma vez que os recursos compulsoriamente recolhidos não são remunerados). O Ministério das Cidades cadastraria esses bancos e informaria as prefeituras de todo o País. O financiamento, nos moldes do microcrédito, teria o menor prazo possível (de acordo com a capacidade de pagamento).

Materiais: os itens da cesta básica e seus preços médios seriam classificados pelos gestores do programa, de forma a orientar adquirentes e depósitos/lojas de materiais de construção, os quais seriam cadastrados em cada localidade, com apoio das prefeituras (uma forma de valorizar a gestão municipal perante a respectiva comunidade).

Prefeituras: as prefeituras receberiam do Ministério das Cidades diretrizes para a elaboração de projetos-piloto de moradia, com espaço para adotarem tipologias regionais ou locais. Um balcão único de aprovações facilitaria a parte burocrática e profissionais e estagiários de áreas como Engenharia e Arquitetura e técnicos sociais apoiariam a população na autoconstrução para evitar riscos estruturais – o que também poderia ser feito por meio de convênios com sindicatos, associações, ONG’s ou universidades.

A Caixa Econômica Federal lançaria um programa de financiamento ao lote (recursos do FGTS), com juros máximos de 6% ao ano, vinculado ao crédito para a cesta básica de materiais. Os bancos interessados seriam cadastrados e também haveria linha de financiamento para obras de infra-estrutura básica às empresas privadas participantes.

Estados e prefeituras cadastrariam movimentos de moradia popular para quantificar a demanda, em conjunto com as companhias habitacionais, Inocoops e similares. Regiões disponíveis para a formação de novas comunidades (incluindo áreas inaproveitadas do patrimônio público) seriam devidamente identificadas.

Como resultado dessas medidas teríamos um desenvolvimento urbano ordenado, a inibição de ocupações irregulares e clandestinas e a não possibilidade de se financiar materiais para construção e ampliação de moradias em áreas de risco ou de mananciais, estimulando a favelização e a informalidade.

Estamos no momento certo para se adotar essa idéia. Não bastasse o fato de, hoje – e graças à vontade política do governo – haver crédito suficiente para atender a classe média, seriam utilizados recursos novos (o compulsório dos bancos) para financiar o lote regularizado e a cesta básica de materiais de construção. Sem dúvida, este é o caminho mais rápido para gerar moradias dignas dentro da legalidade, com qualidade urbanística e sustentabilidade ambiental.

* Romeu Chap Chap é presidente do Secovi-SP – o Sindicato da Habitação – e da Romeu Chap Chap Desenvolvimento e Consultoria Imobiliária S/C Ltda.